“二套房首付比例目前已经调整为四成，对于购房者来说，非常合适。”4月14日，建行北京海淀区某支行负责人向记者透露。在房地产调控新政出台半个月后，最受关注的二套房首付比例调整政策，在北京地区的部分银行开始陆续“落地”。
日前有媒体报道，目前除招行与交行二套房首付为60%外，北京地区各大银行对二套房的首付比例统一执行五成的标准。而这与记者最近了解到的情况存在一定出入。“除部分大行外，一些中小银行也将二套房首付调整为四成。”相关业内人士向记者介绍。
首付降低 还款压力增加
“购房者的首付款压力确实降低了。”社科院研究生院客座教授苑德军认为。
以购买一套总价为200万元的房屋为例，按照此前各行执行的二套房首付最低比例六成计算，购房者需要支付120万元首付；如调整为五成首付比例，需要支付100万；四成首付比例，则仅需支付80万，首付款金额明显降低。
不过，苑德军认为，虽然首付款减少，但购房者每月的还款压力却增加了。
中行国际金融研究所研究员李佩珈认为，虽然部分银行推出二套房首付四成的房贷政策，但考虑到改善性需求购房者自身资金实力相对雄厚，所以实际首付款或普遍高于四成。
购房者能否申请到总房价六成的贷款，一方面取决于房屋的评估价格；另一方面也与购房者自身经济实力、财产状况密切相关。某大行房贷部门负责人解释，“通常来讲，月还款金额最低要达到月薪的一半。简单来说，每月如还款7500元，银行往往会要求还款人月工资为15000元以上”。
“一线城市房价过高，购房者的购买压力其实并未减轻。”苑德军说。李佩珈也持有同样观点，她认为，从房价收入比来看，北京等一线城市房价依然让普通购房者难以承受。
9折以下首套房贷款利率优惠再现
除二套房首付比例降低外，一些银行也开始调整首套房贷款利率。“普通购房者可申请到9折利率，特别优质的客户可申请到8.8折。”建行北京某支行负责人说。
就在4个月前，北京地区大型银行基本取消首套房利率优惠。个别银行虽公开表示仍可申请到9.5折优惠利率贷款，但申请难度较大。
“利率优惠幅度较大，并且有望进一步降低。”某大行相关负责人向记者透露。
从取消优惠到加大优惠幅度，短短几个月时间，银行为何有如此大的改变？李佩珈解释说，央行降准等政策的推出，降低了银行的资金成本，这也是优惠利率推出的主要原因。银行在有一定利润空间的情况下，为顺应市场本身变化，做出调整是必然的。同时，她判断，如基准利率进一步降低，流动性更加充裕，利率优惠的幅度会进一步加大。
苑德军则给出另外一种解释。他认为，经济缓慢下行，银行业务拓展困难，不良贷款持续增加。相比而言，个人房贷业务由于不良率较低，并存在一定盈利空间，仍属银行优质业务，银行发展个人房贷业务的积极性提高。
新政效果仍有待观察
某业内人士对记者表示，房贷新政落地后，会在两三个月内拉升房地产市场。但从长期来看，依然无法从根本上扭转房地产市场的萧条局面。
对于上述观点，苑德军也表示赞同，他认为，房贷新政短期效果确实会明显，但究竟能持续多久，还要看供需关系。
从部分一线城市3月房屋成交量来看，与此前相比，一手房房屋成交量虽环比出现回升，但整体下滑趋势并未改变。
李佩珈认为，房屋成交量与房价不会出现大面积反弹。这主要是因为，房屋价格依然偏高、居民投资渠道呈现多元化、房地产市场预期依然不乐观，这些因素都决定了房地产市场短期内不会出现“火热”局面。从银行角度来看，出于风险防控的目的，银行很难产生大规模信贷投放的冲动。不过她也提到，随政策效果的共同发酵，未来房地产市场的变化仍有待观察。
本文来源：金融时报
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王晓易_NE0011
