2014年，房地产行业政策暖风频吹，但到了盘点一年业绩的时候，上市房企却感到了市场的阵阵寒意。多家机构的统计数据显示，受行业经营环境变化影响，2014年超过半数以上的上市房企业绩下滑几成定局，全行业轻松赚钱的高增长时代已一去不复返。同时，市场分化愈加严重，行业集中度继续提升。
2015年开年的房地产市场，平淡依旧。1月份的数据显示，包括万科、恒大、保利、中海在内的10大房企销售金额环比下降58.4%，同比下降5%；10大房企成交面积环比下降51.1%，同比上升0.3%.但同时，政策面再度体现出对这个行业的高度呵护。2015年政府工作报告提出，“支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。
告别高增长 行业增速放缓已成定局
2014年针对房地产行业，多地出台了松绑限购、鼓励购房政策的两轮“救市”，使得下半年房地产市场呈现探底回升的势头，并且在四季度出现“翘尾”，但这并不能掩盖整个行业全年的困境。
统计数据显示，截至目前，在沪深两市144家上市房地产企业中，已有73家发布了2014年的业绩预告，占比过半。在这73家房企中，36家实现了业绩增长，另外37家则出现下滑，其中15家房企表示可能出现亏损，且不乏净利润下滑幅度达数十倍的惨烈个案。相比之下，业绩预增的26家上市房企所预告的业绩增幅则显得较为平缓，有12家上市房企预计业绩较上年净利润增长幅度在40%以内。
据业内专家分析，去年全国上市房企业绩普遍下滑，主要是因为全国楼市整体都不景气。根据国家统计局的统计，去年全国70个大中城市中，有60多个城市房价都是连续多月下跌。
3月11日，龙头房企之一的招商地产发布的2014年年度业绩报告显示，去年招商地产营业收入达到434亿元，同比增长三分之一，净利润达到42.6亿元，同比微增1.75%.虽然其营收实现了近三分之一的增长，但经营活动产生的现金流量净额相比2013年则减少了近70亿元。招商地产认为，期内公司因发展需要加大了土地拓展力度，全年支付的地价及基建款较多，导致经营性现金流出大于经营性现金流入，因此经营活动产生的现金流量净额为负数。
很显然，不管是招商地产年报还是此前发布业绩预告的73家中小房企，大面积亏损和业绩增速放缓的现实，在一定程度上折射出房地产行业整体利润率下滑、中小房企经营业绩不佳的现状。
去库存任务艰巨 行业集中度继续提升
2014年，一线城市交易量下降、价格上涨乏力，二三线城市则陷入低迷的去库存周期。2015年新年之后，又传出佳兆业破产重组、恒盛地产资金链断裂的消息。“狼来了”的预警似乎正在变现。统计数据显示，144家上市房企2014年前三季度总负债达到26692.12亿元，33家房企资产负债率则超过了80%的红线。
国际三大评级机构之一的穆迪认为，整体市场来看，预计2015年中国住宅房地产市场合约销售额同比将下降0%~5%.惠誉对外称，中国房地产市场2015年不会出现实质性复苏，中国商品房整体销量增速可能在-5%至5%之间。此前，西南财经大学经济与管理研究院院长甘犁曾表示，中国房地产行业最大的一个问题就是供大于求，库存太高，有些城市的房地产供应量足够一个城市的所有人居住。
“当前楼市面临的问题是供大于求，需求无法消化这么多的库存。”同策咨询总监张宏伟认为，央行降准、降息及地方政府“救市”等政策面的干预只能解决“去库存”的燃眉之急，但无法改变当前楼市总体供大于求的本质。
虽然在央行降息后房地产基本面确实开始复苏，但从整体市场看，楼市分化也愈加严重。一方面是区域市场的分化，另一方面是开发商的分化，楼市集中度将在市场调整中进一步加剧。有品牌、运营、资金和资源优势的开发商将做得更大更强，行业的门槛越来越高。克尔瑞数据显示，过去4年间，房企销售TOP10的市场占比已从10.75%升至17.19%，市场在加速集中。无论是土地储备，还是再融资渠道，未来房企强者恒强弱者愈弱的形势将更加明显，并购潮一触即发。
行业环境转暖 能否激活地产股
经过多年的高增长，不难看出整个房地产业已经进入剧烈的变动期。而来自政策面的“频吹暖风”，能否激活长期低迷的房地产股？有业内专家认为，随着中国经济的变革，产能过剩、城镇化速度降低和人口老龄化“拐点”的到来，房地产行业将进入深度调整阶段。
“目前房地产市场已经结束了以前住房数量供不应求、价格单边上涨的格局，以前的市场调整主要是因为政策的变动而引起，并不是市场自发性的调整，如今房地产市场已经进入了一个供需相对平衡，甚至开始进入了供过于求的局面，市场的波动在加大。”中原地产分析师张大伟说。不过，他也表示，央行时隔三个月后再降息，无疑给高位徘徊的房地产市场带来一线生机。此外，2015年政府工作报告对于房地产的表述方式用“支持促进”代替了“调控抑制”，提出稳定住房需求，地方或在稳增长压力下进行强刺激，楼市也将进一步回暖。
在业内机构看来，两次降息明显降低房地产企业资金成本及购房者按揭成本，宽松政策有望继续推动房地产基本面回暖，房地产行业复苏的确定性较强。随着库存状况的改善，房价也有望逐步企稳，房地产未来盈利情况改善的可能性较大。中金公司认为，政府工作报告释放的政策暖意有助于推动房地产行业回升，看好未来房地产板块的投资机会。
本文来源：金融时报
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王晓易_NE0011
