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潘石屹:房地产业已走到尾声

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网易财经:潘总你好,欢迎您再次做客我们网易财经会客厅,因为我觉得在今天这个特定的时候采访您是非常有意义的,记得之前您上我们节目的时候,正值国家宏观调控,关于楼市限购特别严的一个时期,当时您就说过这是一个非常主观的政策,完全无法预料,相信这对每一个房地产开发商来说都是一个很艰难的时期,今天在全国大部分地区限购已经解除的这么一种情况下,您再次光临我们财经会客厅,我想问您,前后两次您心情有什么不一样?

潘石屹:其实在过去十年时间,中国对房地产的宏观调控走的一条路子都是非市场化的道路,例如像限容积率、限面积,限购、限价格,各种各样的限制,基本上这十年时间每年都会出台一条限制,而这个市场经济是一个疏导,就是要让很流畅、很畅顺,所以这十年时间过去这些政策,实际上也是造成了很大的浪费,现在回过头来,这十年时间,在中国经济高速增长的十年,中国的房地产高速增长的十年时间,反正是一直伴随着宏观调控的政策,到今天为止,可能人们的心情,就是房地产行业的心情,是另外一种心情,这种心情主要的还是房地产发展,就是已经到了尾声了。

网易财经:尾声?

潘石屹:最能够说明问题的就是中国城市人均住房面积,我记得两年前的一个数据,就是我们能够看到的公开的数据,也是在政府工作报告中出的数据,就已经是每一个人平均32.9平方米了,这个数字已经比较高了。现在每年就供12亿平方米的房子,每年就供12亿平方米的房子就意味着,每一年这个数字都会增加2平方米,因为城镇人口不是13亿,就按照一半算,40%,就按照一半来算的话,所以就是每一年又增加了2平方米,今天我们再看房地产,跟十年前看房地产是完全不一样的。

网易财经:现在限购都放开了,同时又出台了很多鼓励老百姓买房的政策,您个人来讲,您觉得老百姓现在可以开始买房了吗?

潘石屹:这个还是要看市场化,房地产这个产品跟别的产品是不一样的,像彩电、冰箱,它是可以移动的,就可以从一个城市移动到另外一个城市去,这个城市里面如果是供应量不足,一天时间别的城市的可能就移过来了,可是房地产是一个不动产,所以在全国发展的过程中,有的城市可能已经过剩了,有的城市可能还缺,所以用一个统一的政策去指导房地产就会犯错误的,所以我觉得下一步房地产真正的发展,还是要走市场化的道路。

网易财经:完全的市场化?

潘石屹:对,这在我们看到了,实际上中国人在这方面的经验,是有非常充分的经验,凡是一个行业走市场化的道路,它的产品质量就提高了,服务质量就提高了,凡是某一个行业觉得很重要,千万不能市场化,它的产品质量就很差、服务就很差,房子就是一个很典型的例子,房地产行业就是一个很典型的例子,只要走了市场化的道路,房子的数量就会大幅度增加,我们现在看到两年前的数据,人均住房面积都32.9平方米,改革开放初期才是6平方米,不到7平方米,到现在为止一个非常大的量,靠什么东西?还是靠的市场化,产品的质量,我们作为这个行业的人,能够很明显的体会到,五年前建的房子跟十年前建的就完全不一样,十年前建的跟二十年前、三十年前建的房子就完全不一样,所以我觉得房子从产品质量、建造技术,包括设计方面来说也是非常大的提高,它后面的动力是什么?就是市场化。

网易财经:我们知道SOHO工作一直都是致力于希望一些大城市,像北京、上海这些中心地段,商业区的写字楼,您会不会也考虑一下,趁着这次限购的放开,重新回到商业住宅这一块的投资?

潘石屹:没有,没有这方面的考虑。

网易财经:为什么您还是不看好商业住宅这一块?

潘石屹:因为作为一个商人,一定要拾遗补缺,就是这个市场上缺什么东西,你就生产什么东西,当市场上的量非常大的时候,这就靠价格,靠市场规律,就要调整,让你的资金,让你的资源投到需要的地方去,从中国的住宅,刚刚我们在说,人均住房面积两年前已经是32.9平方米了,为什么还要把社会的资源、财富、原材料、劳动力投到这些过剩的地方去呢?这实际上跟市场在有效的配置资源是相反的。

网易财经:如果现在再往房地产投入的话您觉得就是一种资源的浪费?

潘石屹:尤其是刚才你说的二线、三线城市的住宅就是一种浪费,因为已经非常多了。

网易财经:我这儿有一个想法,就是我们看到现在中国特大城市,尤其是北京上海,随处可见的就是房屋中介,为什么呢?因为外来务工人员群体特别的庞大。

潘石屹:对。

网易财经:我相信随着刚才您提到的城镇化的不断加剧,以后在二三线城市这种情况也会出现,就是外来务工人员群体的现象,您觉得以后会不会出现这么一种楼盘或者小区,专门是提供给租房者的,因为我觉得这个在国外很常见,但是在中国好像还不多见,您觉得这是一个未来的趋势吗?

潘石屹:这种可能性,我觉得可能性不大,因为中国人对拥有一套房子的观念还是很强烈的,如果我自己在这个城市里没有一套房子,只是去租别人的房子,心里面没有这种安全感。

网易财经:这是一种基于我们传统文化造成的特定的情况。

潘石屹:对。

网易财经:今年我们知道您同您的夫人一起去参观了美国Facebook和apple的总部,我想问一下,您回来之后,有没有感受到国外的一些知名的大企业,和国内的大企业它们最大的不同在哪里?

潘石屹:对我的冲击特别大,因为我去美国的时候,正好我记得那天在北京连着开了三个会,两个会是政府举办的,一个会是企业家举办的会,这一天开完这三个会我就坐着飞机飞到美国去,到美国去以后给我的冲击特别大,就发现整个的这种氛围,文化,包括开会的这种文化,都是完全不一样的,办公的文化都是不一样的,我就觉得这样的一种,就是在美国这样一种氛围是一种很平等的氛围,是一种效率很高的氛围,你要是在这个氛围中,每一个人都想创造出不一样的产品,提供不一样的服务,所以我觉得在这方面,我们作为一个传统的行业,传统的房地产行业,还要向他们学习,尤其我到Facebook去以后,我发现,第一个出乎意料的觉得,中国人很多,很多中国人,然后跟Facebook的老板那聊天,我们又吃了个中午餐,他又带着我们去参观着看,每一个人都没有独立的办公室。

网易财经:坐在一起。

潘石屹:坐在一起,像马克,他就跟所有的工程师都坐在一起,他的桌子唯一的区别就是比别人的更乱,他就是一种平等的创造性的这种文化,非常多,我在参观完Facebook之后还有一个念头,我说我回来之后也不要办公室了,搬到外面去,结果发现不太现实,相互之间的干扰什么的太多

网易财经:这是文化上的一个不同。

潘石屹:嗯。

网易财经:我看到之前很多网上也是采访过您,您说过您不看好房地产业了以后,包括刚才您也提到,但是我还想说,我认为房地产业是中国的一个支柱性产业,这是一个环境,同时您又是在房地产业取得了这么高的一个成就,具体来讲您不看好它,还有一些其他的原因吗?

潘石屹:我觉得还是一些基本的数据,就是我们城市化的过程,人均住房面积,就是房地产行业已经到了尾声了,当然这个房地产高速增长的时候,你怎么打压它打压不下去,每年的成交量大幅度的上升,我记得好多年前跟一个朋友在聊的时候,我说房地产行业的营业额已经超过1万亿了,把他吓一跳,他说一个行业能够超过1万亿,这不得了了。

潘石屹:医疗行业才多少,服装行业才多少,化妆品行业才多少,他跟我说了一下,怎么一个行业就超过1万亿了呢?现在是7万亿了,你想这个高速增长的速度是非常快的,所以我不是不看好房地产,而是房地产这种高速发展的年代已经过去了,步入尾声了。

网易财经:之后您提出了您看好互联网的发展,并且提出要转型互联网业,因为我知道,看好互联网发展,转型互联网,这是很多传统行业的大佬级别的人物都看好的,您就是其中的一个,您觉得首先房地产业如何能跟互联网业形成一种有效的化学反应?

潘石屹:我觉得互联网它不光是一个行业,我们不能简单的把互联网理解成是一个行业,也不能理解成是个技术,而我们要真正理解这个互联网,它是一个给我们带来的一个观念上的变化,带来一个精神,就是说把这个时代最重要的一些特征,通过互联网表现出来了,例如像分享,如果没有互联网的话,分享是很小范围之内的分享,而今天有了互联网,任何一个东西的分享,是全世界的分享。

网易财经:对。

潘石屹:所以分享这个特点是我们这个时代一个很重要的特点,另外一个就是多元化。我们知道越单一的东西越是没有生命力的,只有多元化,互相之间启发,另外只有多元化你发展的时候,才不会出现危险,而多元化这个文化的话,就是通过互联网释放出来的,还有就是我们这个时代谁也离不开谁了,如果是放在一百年前,一个山沟里面的人,除了外面可能运来的盐以外,剩下的粮食、穿的布,各方面的东西这个村庄的人都可以互相之间提供,可是今天我们一个村庄离不开另外的村庄,一个国家离不开别的国家,我们任何一个个人,离不开别人,周围任何的人,而把这种特点能够表现出来,就是通过互联网表现出来的,所以我们这个传统的行业,应该通过互联网,穿过互联网来看这个时代最重要的特点是什么。

只有传统的行业,抓住了这个时代的特点,你这个企业才能够发展,如果是你跟这个时代的发展背道而驰,你可能这个企业做做就做没了,所以我说的就是,我们作为传统的房地产行业,一定要跟互联网紧密的结合,这种结合不是一个简单技术的结合,而是在这个思想上面,精神上面的结合,我们确实看到互联网的出现使好多企业不存在了,不光是企业不存在了,好多行业都不存在了,通过互联网我们也看到,就是在我们公司的好多部门,就会不存在。

网易财经:比如说呢?

潘石屹:比如说任何一个企业都有两个很重要的部门,第一个部门是销售部门,一大堆的销售员。

网易财经:对。

潘石屹:就是谁能够办好一个企业,销售得好,互联网上面,你看无论是在淘宝上面也好,阿里巴巴上面也好,注册的公司,它还有什么销售部呢,没有销售部了,所以这个部门可能就不存在了。另外我们看付款方式,多便捷,微信,有支付的方式,淘宝有支付的方式,原来我们企业里面一个庞大的部门,最重要的部门就是财务部门。

网易财经:对。

潘石屹:财务部门大概有70%的人是收款付款,而当用互联网的支付方式的时间,这些收款员、付款员就不存在了。

网易财经:是。

潘石屹:而且支付的时候更安全,你让他拿着支票、拿着现金去交个款,多不安全,成本多高,所以我觉得这个互联网对我们传统企业造成的冲击是非常巨大的,我们最近一直在思考,就是SOHO中国作为一个传统的房地产公司,如何跟互联网企业有一个结合,如何跟互联网的技术有个结合,如何跟互联网的思想、精神有一个天衣无缝的结合。

网易财经:第一步可能就是把您的房子,以后放到网上去卖,去租。

潘石屹:是那一个思路吧,可能是一个比较简单的思路。

网易财经:但是肯定随着您思想的不断成熟,这个东西肯定会不断地深化下去。

潘石屹:好。

网易财经:相信大家关注您今年做的另一件事情,就是您向国外的哈佛大学捐款的这么一件事情,网上对您的评价是各种各样的,但是我更关注的是,我相信这个事情不可能是说您今天想到,明天我们就完成了,肯定是经过了一个很长的时间,我想问一下您是什么时候开始萌生了这个到国外的一些名校去捐款的想法。

潘石屹:这个我来想稍微更正一下,不是把钱捐给国外的名校,而是捐给中国贫困的学生,到了这些学校去上学的中国的贫困的学生。

网易财经:专款专用?

潘石屹:对,专款专用,当然现在有好多人根本不听这个解释,就是你把钱捐给哈佛了,实际上我们跟哈佛签的协议上非常的明确,就是要让哈佛、耶鲁这些学校多招中国的学生,多招中国贫困的学生,我们这个款都是捐给中国学生的,所以我想这一点的话,当然这个挑我毛病的人他也不听这个解释,出发点我想还是有两点,第一点就是我们相信教育会对一个家庭,一个个人最根本的变化,因为人的变化才是最根本的变化,这个社会的进步只有受了教育了,人要变化了,这个社会才能够进步,第二点我们对财富的理解,就是我们现在已经掌握了非常多的财富,这些财富我们从心里面觉得不是我们的财富,是这个社会信托给我们的财富,要让我们把这些财富用到该用的地方上去,我们觉得教育就是值得花钱的地方。

网易财经:所以说您的慈善就更投入到教育这个更多的地方?

潘石屹:对。

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