作为上海甲级写字楼最为密集的区域，也是中国摩天大楼最多的区域，世界级金融区陆家嘴CBD的租金水平一直稳居市场首位，且空置率长期保持低位。随着上海中心大厦的入市，22万平方米的可租高档办公用地将大大缓解供应难问题，更值得一提的是，它将陆家嘴CBD的办公楼“调性”全面提升。
空置率最低租金最高
随着陆家嘴CBD金融中心地位的加强，刺激了金融资本在区域内更大规模的聚集，跨国机构、品牌名企、金融公司云集。
不过，一边是愈发强劲的需求，一边却是日渐减少的供应量。德佑地产提供的数据显示，2010年至今，小陆家嘴的写字楼供应量总体偏低。尤其是在2012年，仅有0.66万平方米。今年也只有5.44万平方米。
戴德梁行华东区研究部数据显示，今年前10个月，陆家嘴CBD区域内的甲级写字楼平均空置率仅为0.5%，较去年下降3.1%，较前年更是下降高达7.5%。
戴德梁行中国区战略研究部主管Shaun Brodie表示，由于小陆家嘴办公楼租赁愈发困难，一些公司开始将注意力转向浦东其他区域，或选择前往浦西找寻更为合适的办公楼。
“在上海中心交付之前，小陆家嘴供不应求的状态短期内不会改变。”德佑地产分析师赵葆根指出，陆家嘴CBD的区位、品质、配套等方面都在上海各商务区中出类拔萃，因而其租金一直处于沪上的顶峰位置，不少项目租金都在10元/平方米/天以上。目前，受供应短缺和自贸区效应的双重影响，部分高端办公楼已报价至18-20元/平方米/天。上海中心大厦也将参考环球金融中心在2008年初入市时即报出20元/平方米/天的高价。
上海中心入市纾困
举世瞩目的上海中心大厦已进入全面招商阶段。“位于8-81层的办公区域，将为陆家嘴CBD带来约22万平方米可租高档办公用地。”Shaun Brodie预计，这将使小陆家嘴区域甲级写字楼的空置率上升至10%。
“整个办公建筑面积（包括租赁面积）26万平方米左右的入市将迅速缓解小陆家嘴供应量的严重欠缺及租金上涨过快。”第一太平戴维斯上海商业楼宇部高级董事郑廷俊分析。
而对于与上海中心大厦近在咫尺的金茂大厦与环球金融中心，郑廷俊认为，“肯定会有影响，上海中心大厦是上海乃至全球的标志性建筑，对客户的吸引力自然非常强劲。”
尽管如此，部分业内人士仍然对上海中心大厦的影响力抱以谨慎的态度。赵葆根认为，上海中心大厦的入市虽然在短期内会造成区域空置率结构性上升，分流周边其他写字楼项目的客源，但长期来看，其入市很难改变陆家嘴地区写字楼的紧俏行情。
此外，陆家嘴世纪金融广场2号楼和3号楼也于第三季度入市，带来了14万平方米的新增供应。
市场地位难以撼动
“2015年蛮看好的。上海自贸区的设立，对金融行业是个利好的消息。作为整个上海的金融中心，未来陆家嘴CBD对金融业的吸引力会更强劲。”郑廷俊认为。
赵葆根说，前滩、自贸区等这些政府着力打造的新兴商务区，确实得到了较多的政策倾斜，具有可观的发展潜力。但与大虹桥一样，这些区域的发展依然需要时间，因此短期内，陆家嘴CBD在上海写字楼市场的地位难以撼动。
“小陆家嘴的问题就是员工上班过度拥堵，商务成本过高。”郑廷俊指出，陆家嘴CBD，在集中建造高档写字楼的同时，相对忽视了配套商业零售和餐饮娱乐设施的布局。而陆家嘴CBD虽然有轨道交通2号线疏散人流，但地面的交通组织非常混乱，且众多的岔路和人流使交通拥挤不堪。
本文来源：东方早报
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王晓易_NE0011
