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东方早报：是什么推动了越来越多的企业关注社区商业的发展？
刘晓兰：在需求方和供给方的共同推动下，社区商业作为商业地产的刚需产品越来越受到了业界的关注。商业最基本的是要尊重和满足消费需求，随着人们生活水平的逐步提高，人们对于生活品质的要求越来越高，也体现在对身边商业的快捷度和品质感的要求中。过去的所谓社区商业其实就是底商商铺形态，已无法满足现代消费的需求，这其中便存在巨大商机。
开发商显然是嗅到了市场脉动，也开始关注社区商业。同时在住宅市场竞争日趋加剧时，拥有良好商业配套的住宅在市场上获得了更大的溢价和竞争力。
另一方面，很多城市规划中，集中型的商业尤其是大型城市综合体出现过剩和同质化的现象，随着消费习惯的改变和电商冲击，零售业态在购物中心的比例逐步下降，投资购物中心本来收益就低，随着餐饮等体验业态比例的上调，租金收益下降，整体的投资回报继续下滑，投资风险不断增加。社区商业也开始成为地产开发商转型中关注的焦点。
东方早报：您认为目前有哪些社区商业模式值得借鉴？
刘晓兰：很难说目前国内有非常成功的社区商业，因为评价一个社区商业的成败要从多个不同的纬度出发，相关的利益体，比如政府、开发商、投资者、商家、运营商、业主都实现共赢局面，这个商业模式才可以复制，才可持续发展。
我们看到万科推出的2049系列，是以一己之力完成社区商业品牌的建立。因为万科作为一家开发商，可以内部平衡资产成本，同时万科的现金流保证了这种模式的可复制。没有足够实力的开发商学不了。而苏州新加坡工业园区曾经推行邻里中心模式，这种模式是政府导向性的，前期提供一些政策优惠后逐步实现市场化运营，但是由于政府干预过多，布局的商业业态中公益配套占比不少，租金低，对租金定价干预，对于讲求投资回报的资本市场而言无法复制。
东方早报：制约社区商业发展的瓶颈是什么？
刘晓兰：退出机制。如果将社区商业作为一个长期持有的资产去运营，虽然收益稳定，但投资回报率不高，所以开发商长期持有并不现实，必须通过资本渠道实现转让退出才能够激发更多开发商的参与热情。但由于目前中国资本市场仍处于追求高回报为主的产品阶段，关键没有退出通道，所以拦阻了这块食之无味、弃之可惜的“蛋糕”——社区商业。
本文来源：东方早报
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王晓易_NE0011
