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恒大5万/平地王陷尴尬 周边地价悬殊开工缓慢

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去年11月21日,恒大以5万元/平的价格拿下北京东坝项目,成为年度地王。恒大拿地一年后,目前仅自住房开工,自定价商品房还没开工。

恒大5万/平地王陷尴尬:相邻地块1.6万/平流拍

图:恒大东坝地块正在建设自住房的地基,可定价部分还未开工

网易财经11月14日讯 网易财经从北京土地整理储备中心了解到,定于11月21日公开拍卖的朝阳区东坝南区1105-659、029地块,起拍楼面价仅1.64万元/平方米。而与该地块相邻的恒大地王项目,是去年11月北京地价高位时获得,楼面价超出5万元/平方米,目前陷入尴尬,时隔一年后仅自住房部分缓慢开工,自定价部分仍无法动工。

东坝板块土地成本悬殊

位于北京东北五环外的朝阳区东坝乡,虽然至今配套匮乏,仍保留城乡结合部的景观,但却是去年北京土地市场最热门的区域。去年11月21日,恒大以51.35亿元、配建11.2万平方米的自住房的代价进驻东坝,刷新去年北京的总价地王。除去限价房和自住房部分,该地块总共20.84万平方米的建筑面积还剩下不到8万平方米,折合楼面地价地价已经超过了5万元/平方米,成为区域单价地王。

恒大当时击败了众多对手,包括中海、中粮、远洋、住总融创联合体、保利首开联合体、葛洲坝方兴联合体等众多品牌开发商也参与了该地块的竞拍,但恒大势在必得。

对于恒大在这块地上“拼命”的表现,外界都认为这是其在北京的战略所致。去年以来,恒大有意调整结构,将资源向一二线城市倾斜,并大幅度增加这些区域的土地储备。但去年7月恒大首次进入北京后,仅获两个纯政策性项目,没有任何可自主定价的楼盘。为了能真正立足北京,必然要在纯商品住宅方面有所建树。

同时,恒大拿地的胆量也押注在北京房价会快速上涨之上。恒大刚拿地时,业内普遍预计其项目建成后售价要达到8~10万元/平方米,尽管这意味着区域房价至少要涨一倍以上才可以支撑。

同时,东坝板块的土地成本之悬殊,堪称北京土地市场短期内激烈混战造成的典型范例。

在恒大拿地数日前,保利首开联合体在其以南相邻的位置获得一幅土地,总价21亿,楼面价3.7万平方米;继恒大之后,首城置业也以21.45亿竞得恒大项目以西相邻的一幅土地,楼面价3.25万/平方米。而本月初则曝出了1.6万元/平的地块还流拍。

在这种情况下,拿地成本相对较低者尚有回旋余地,而拿地最贵者则被套得最牢。

商品房部分迟迟不开工

实际上,恒大高价拿地后业内已经就有唱衰声,但在去年火爆的行情下质疑者还是少数。今年市场急转直下后,这种曾经担忧的风险已经成为现实。

今天上午网易财经在东坝看到,时隔一年,这一板块目前整体开发进度都较为缓慢,道路空旷,大片土地被施工围栏包围起来。其中,保利首开地块上一栋楼已经盖起了四五层。该项目售楼处销售人员表示,正在建设的是自住房部分即丽湾家园,其他区域规划建设别墅,预计2015年开工。相隔不远的恒大地块挖出了一个巨大的地基,首城置业地块仅仅用围栏围住,没有任何动静。

一位恒大知情人士表示,恒大东坝项目目前正在建自住房和限价房,商品房部分还没有动。“什么时候动工还没有消息,可能是明年,至于定价则更不可能公布了,”该人士表示。

导致这些项目开发进度缓慢的是当前仍然低迷的房地产市场。从东坝区域来说,房价从去年涨过一轮之后就一直徘徊不前。目前,与恒大、保利首开等项目相距不远的再售项目首开常青藤项目,为低密度的7、8层板楼,一手房最新一期开盘售价为3.6万元/平方米,与去年同期报价持平。

“行业里也在观察恒大到底要怎么做,拿地成本确实太高,定价低了直接亏本,定价高了现在这个市场根本就支撑不了,如果硬要推出来却没有卖不掉,把品牌做砸了重启更难,所以根本就没法做,只能放着等市场回暖再说”,亚豪机构市场总监郭毅表示。

但等待仍然是需要付出代价的,有业内人士指出,“地王操盘本来就不易,如果市场判断出现踏空性失误,就会酿造更大的风险,陷入被套牢的困境,短期内肯定是会无力回天,只能放缓开发节奏,这也使得项目开发成本增加,大量消耗利润。”

此前多年深耕三四线城市的恒大,进入北京第一个纯商品房项目就遭遇困境,使得恒大对房地产老本行更为审慎。在今年8月中期业绩会上,恒大地产董事长许家印表示,以后除非很好的地,恒大将不怎么拿地了,“卖多少房子拿多少地”。(网易财经 李芊)

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