政策仍具放松空间 二套以上房贷难大增

“尽管房价环比无一城上涨，同比年内首次告负，但在政策持续放松的利好影响下，四季度房地产市场有望小幅回暖，成交降幅也会逐渐缩小，预期不动产投资意愿也将逐步回升。”针对最新发布的房价数据，交通银行金研中心研究员夏丹如此分析。

10月24日，国家统计局发布的9月份70个大中城市房价数据显示，9月份房价全线停涨，投资销售全面走弱。夏丹预计，在政策方面仍具备放松空间，下一步住房交易税费上的调整值得重点关注。

房价延续颓势

数据显示，9月份全国70个大中城市新建商品住宅环比均价已连续第5个月环比下跌，跌幅为1.02%，幅度较上月有所缩小。70个城市中，除了上月环比上涨的厦门房价本月恢复持平外，其余69个城市全线下跌，4个一线城市下跌幅度最为显著。同比来看，70个城市均值出现今年以来的首次由正转负，较去年同期下降1.2%。

受投资增速持续下探拖累，固定资产投资增速也不容乐观。今年以来，1至9月，全国房地产开发累计投资68751亿元，同比名义增长12.5%，增速比1至8月份回落0.7个百分点。夏丹表示，这是房地产投资增速连续第九个月回落，继续低于固定资产投资增速且差距持续拉大。房地产投资的不景气，拖累固定资产投资增速创出13年来的新低。

从成交情况来看，1至9月，商品房销售面积77132万平方米，同比下降8.6%，降幅比1至8月份扩大0.3个百分点；商品房销售额49227亿元，下降8.9%，降幅与1至8月份持平。夏丹分析，尽管市场成交情况萎靡，但三季度以来地方开始松绑限购、限贷政策，虽然政策放松的效果还未充分显现，但从看房人数增多的现象来看，购房者的入市意愿增强，预期层面有了较大改善。

回暖预期强烈

随着央行房贷新政的出台，政策的放松给四季度房地产市场的回暖注入了更多可能性。夏丹表示，受政策放松利好影响，置业者购房热情也将提高，甚至近期部分楼盘传出涨价声音。

不过，夏丹表示，结合上市房企前三个季度的业绩预告来看，涨价多为噱头，出货才是目的。数据显示，大多数开发企业前个三季度的销售业绩与年度目标距离较大，加上费率和库存压力，夏丹分析，借机涨价不会是大多数开发商的年内策略选择，以价换量仍是首选，预计成交降幅将逐渐缩小，房价难以显著反弹。

此外，利好政策出台后供求关系不会马上改变，市场还面临一段时间的消化过程。夏丹表示，政策的细化、落实和博弈本身也需要时间。比如个人房贷政策的调整，预计银行将逐渐回归到9折或95折。

值得关注的是，对于一线城市来说，受“普通商品住房”标准的限制，新政涉及的改善型需求并不广，更多是预期的转好。而明年全局的供求关系则可能发生变化。夏丹表示，今年以来投资增速持续低位，新开工状况更是2008年以来的最差，年初以来各月均保持同比负增长，这可能对明年的供给状况产生影响，进而改变供求关系，使明年房价走势出现转机。

在政策方面，预计还具备放松空间。夏丹分析，按照之前预计的政策放松路径：松绑限购—下调个人房贷利率—降低二套房贷款门槛—调整公积金贷款政策—降低交易税费……下一步政策放松可能在调整住房交易税费上做文章，特别是在二手房营业税和个税方面可能作出调整。与此同时，预计各地方政府将继续对前期已出台措施的适用范围进行进一步拓宽。

二套以上房贷难大增

尽管楼市处于调整期，房价仍在继续下行趋势，但不动产投资愿意有回升趋势。交行金研中心发布的《不动产市场趋势与财富配置——交银中国财富景气指数第25期》报告显示，不动产投资意愿指数报95点，继续处于不景气区间。其中，小康家庭对当前的不动产投资指数已是连续第12个月下滑，本期下滑3个百分点，达89点。不过，小康家庭预期不动产投资意愿止跌回升，从上期的100临界点，小幅回升2个百分点，本期报102点。

从持有不同房产套数家庭来看，预期不动产投资意愿的回升主要是受到了刚需家庭未来入市意愿增强的影响。交行金研中心研究员刘学智表示，具体来看，本期无房家庭和仅有一套自住房家庭未来入市意愿比上期上涨了20个百分点，是拉动预期不动产投资意愿小幅回升的主要原因。

目前，二套房的认定放宽在此轮政策调整中已有所涉及，若能落实将有助于促进改善需求入市。不过，刘学智表示，从当前的资金环境来看，二套及以上住房贷款难以大增，购买能力不足仍将成为制约入市的一大因素。未来小康家庭不动产投资意愿能否巩固上升势头，还有待进一步观察。

此外，随着城市化的发展以及居民消费的转型，未来商业地产的发展空间也会越来越大。刘学智表示，总体来说，小康家庭对商铺的投资兴趣略高于写字楼。不同区域家庭对商铺和写字楼的投资意愿又各有特点，中西部地区家庭未来会增加在商铺方面的投资，而东部地区家庭未来将更多会增加写字楼方面的投资。