网易财经22日讯 “这一轮房地产市场的调整，无论从时间还是程度上都会比以往更加严重，调整会持续一到两年，甚至更长的时间。”22日，摩根大通中国首席经济学家朱海斌对网易财经表示。
朱海斌分析称，这一轮的供大于求是全国性的现象，并不是区域性的现象，从这一意义上来说，无论是一线城市、二线城市、三线城市，都出现或多或少供大于求的局面。这就是为什么最近这一轮下滑或者调整更加严重的一个主要原因。
不过，朱海斌同时表示，房价不会出现大的调整。首先，这一轮房价调整供大于求，短期库存会比较高，新开工楼盘会做一些调整，市场需求方面并未出现拐点或者结构性变化。第二，中国城镇化和收入增长支持房价，房价并不需要特别大幅度下跌，可以通过收入增长弥补；第三，最近楼市政策调整将会帮助楼市筑底，销售单月数据出现好转，10月份楼市销售反弹比较强。
具体而言，在市场需求方面，其实并没有出现一个拐点，或者出现一个结构性的变化。一个基本的判断是，从市场的供给来看，基本上过去几年、今年、甚至未来五年，基本上还是比较稳定的，大概年均在10亿平米左右的市场需求量。如果新开工面积做一些调整，投资上也做一些调整，到明年基本上差不多在新增方面，供需大概可以平衡，在未来几年并不会看到整个房地产持续崩溃的情况，这种情况可能性非常小。
在收入增加方面，收入增长包括三季度的报告来看，城乡居民收入平均增长是8.2%，名义增速预计在中短期可能会一直维持在10%左右的水平，实际增速是7—8%。这么高的收入增长，可以使房价跟收入比例恢复到一个比较正常的水平。这是看中国和海外的一些市场非常重要的区别。
“尤其欧洲和美国，在2007年前后他们也出现了一定程度的房地产泡沫。最后在调整的过程之中，美国房价大概下跌了20—30%，英国下跌少一些，大概是15%左右，西班牙也基本上是20—30%的跌幅，其他一些国家，很多大概是15—30%之间。一个主要的原因在这些国家收入增长几乎都是零，有些国家甚至是负的增长，这是为什么房
价需要调整幅度更大的原因。在中国收入的增长从某种方面来说缓解了房价下行的压力。”朱海斌说。
在楼市政策调整方面，9、10月份虽然新开工面积和房地产投资仍然处于一个下滑的通道，但是如果看最近一两个月的销售，其实这个销售的单月数据在好转，而且10月份，根据对一些重点城市追踪，楼市销售反弹还是比较强。所以预计这些政策，尤其房贷政策的调整会对市场起到更多正面方面的影响。这是对房价的一些看法，会有一些调整，但只是小幅的调整。（赵婷）
本文来源：网易财经
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