成都建设巷，住宅楼下形成的小吃街生意火爆，但楼上住户备受油烟困扰。杨涛摄
成都一小区内的超市和麻将馆。张磊摄
本组稿件采写华西都市报记者王浩野李天宇见习记者许小卿实习生杨浩然
9月17日，华西传媒集群启动了百名记者进社区“社区生态大调查”，率先对小区停车位、社区医院、业主自治权等居民生活的方方面面进行了报道。经过1个多月的问卷调查和实地走访后，华西都市报记者从100多个社区的347位受访者中收集了第一手的社区资料。
10月20日，本报开始针对社区议题展开连续报道，小区安防怎么搞？20%的居民认为小区门禁形同虚设……今日，我们将关注住宅改为商铺后所遇到的一系列问题，在受访的居民中，有超过半数曾经遭遇过“住改商”造成的困扰。面对油烟、噪音等问题，只能找物管、找社区解决么？根据问卷中所反映的问题，华西都市报记者展开走访，与居民一起探寻解决之道。
问卷数据 分析
超半数受访居民曾遇住改商困扰
“我住在西御街，院落脏、乱、差，晚上小区通道长期有人打麻将，很扰民。”“我们小区很多业主把房子改成了商铺了，门卫又不好好管理，总是遭小偷。”在社区大调查中，住改商问题成为了读者们热议的话题。在不少老旧小区中，临街的一面都被开墙经营小生意，茶馆、麻将室、小卖部、餐饮……新修的小区，则会因为地段巴适，成为商铺的租住地，美甲、美发、私房菜、影楼、公司、旅行社……
在本报回收的347份调查问卷中，成都居民遭遇小区住改商困扰的超过了半数，达到了55.9%，住改商的店铺类型多种多样，虽然是多选题，但是棋牌以33.4%当仁不让地成为了最多人支持的选项。广泛的群众基础，较少的人力物力成本，造就了小区内棋牌室的火爆。而餐饮和茶铺也分别超过了五分之一的比例。住改商店铺类型实在多种多样，甚至出现驾校、汽修、诊所、快递等。
住改商给大家造成的困扰，主要体现在噪音、进出人员杂、清洁卫生等方面。几乎所有遭遇住改商困扰的居民，都认为自己小区存在噪音和油烟等问题。噪音和油烟从何而来呢？这道开放性问题收集到了许多不同的意见，有餐饮馆子，有机动车和广场舞、麻将带来的噪音，还有小区施工、狗叫、空调滴水等产生的噪音。
噪音油烟问题影响力还是大，因为超过90%的人在买房的时候其实会考虑噪音油烟问题。但是一旦买了房入住了，再遭遇到噪音油烟问题该怎么办呢？这个开放问题似乎没有出现一边倒的局面。居民们的建议集中在：明令禁止、政府出面解决、找物管协调、找社区帮忙。
案例 说话
商户说
我们也为住户提供便利
建设中路社区的赵女士，在问卷调查中说起了住改商的痛苦。10月13日，记者来到成华区建设巷的北街小巷中。六个单元12户的房子，有大大小小20多家店铺。“帅哥，吃点啥子喃？”“饺子、抄手、肥肠粉！”此起彼伏的吆喝声飘荡着。
红底黄字的店名，清新夺目。但如果再往上看一眼，乌黑油腻的窗户，又与那份清新格格不入。陈晓雯(化名)就是这家肥肠店的女店主。2005年，她与新婚的丈夫带着一家老小从阆中来到成都做燃面生意。2009年，交了一笔不菲的转租费后，她在北街小巷落户，改做肥肠粉生意。
“刚来的时候，我们自己炒点菜吃饭，楼上的人就用拖把敲我家窗户。”陈晓雯说，后来她就把油烟大的一些工序拿回家里做，再后来就安装了油烟净化装置，一根烟囱直通六楼楼顶。“我们不偷不抢，勤劳致富，而且还为住户提供了便利。”
居民烦
深夜睡不好窗户遭熏黑
与楼下生意火爆相对应的是，位于店铺上层的住户则多是门窗紧闭。有些店铺后门洞开，楼道里弥漫着一股油烟味，楼梯和栏杆也都呈不同程度的黑色。
下午2点，杨婆婆的屋里却需要开着灯才能看清。“窗户都给熏黑了，我也不敢开窗户，油烟太大了。”杨婆婆称，她1981年入住至今。这里原是公司的家属楼，后来建设巷附近的不少住宅楼一层被出租改作餐馆、商店。“七八年前，楼下的住户就开始把房子租出去做商铺了。”大量的油烟熏黑了窗户、楼道，数年来，他们多次向社区、街道反映油烟问题，却始终无法得到妥善解决。“前两年政府让他们安了油烟净化器，但是平时都不开，安了相当于没安。”
“我们一单元12户，现在只剩下5户了，其他能搬的都搬走了。”居民易大爷说，“来这里吃的大多都是年轻人，喝酒、聊天、划拳，有时一直能到晚上两三点，特别吵，根本就睡不好。”附近的环卫工李女士说，这些餐馆有时通宵营业，“我一晚上就要清理10大袋的垃圾。”
治理难
安装油烟净化装置 城管刚走商家就关了
成华区建设路街道办城管执法中队姚小明说：“住户指责我们行政不作为，而商户则说我们断了他们的生活来源。”他们进行过实地劝导、让餐馆安装油烟净化装置、进行过行政约谈，但都难见成效。“最大的困难在于调查取证和执法考量两方面。”
“2012年的时候，我们就督促商户安装油烟净化装置了，但是我们去检查的时候他们就打开，我们一走他们就关了。”姚小明说，商家就这样跟他们打游击，“我们又没有什么可以监测油烟排放的仪表，很难取证。”
关于噪音治理的一个更极端的例子是，2012年的时候，猛追湾公寓的一户家里开了一间迪吧，居民反复打电话投诉。“我们去检查，对方说，房子是我自己的，我可以不开，但你总不能禁止我在家放音乐吧。”当夜1点，该住户当着他们的面开起低音炮，“我不经营，我就喜欢请朋友来家里吃，来家里玩”，对方的说辞最终让姚小明无计可施。“只要拿不到经营交易的证据，我们根本没有执法的权力。”
最近几年，建设路街道办每年都会召集餐馆负责人进行约谈，今年6月份，他们刚刚对建设巷附近28家餐饮企业进行了一次行政约谈，但效果仍然不理想。
声音
成都市城管局：应遏制油烟扰民源头
根据《物权法》相关规定，“住改商”需要征得小区业主的同意，征得物业、有利害关系的业主、所在社区居委会三方同意。完成这些前提条件后，才能进行登记注册，颁发营业执照。但现在的情况是，很多“住改商”都是租的房子，很难按规定办理登记。
成都市城管局相关负责人表示，油烟扰民一直以来都是困扰相关部门的老大难问题。根据《成都市城市管理相对集中行政处罚权暂行办法》，城管部门对部分油烟排放超标、噪音超标具有行政处罚权，但并没有日常管理权，并且具体操作起来十分困难。
该负责人说，治理油烟扰民，并不是一个部门就能解决好的，“以罚代管”的方式只能治表。有关部门应在“住改商”的环节及时发现，制止非法改变房屋使用性质，在营业许可审批环节加强审查监管，并且加强日常的法制教育宣传，就可以从源头上减少因“住改商”带来的油烟扰民问题。南开大学民法学教授陈耀东：
出台配套规定适应需要
《物权法》规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除了遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。实际操作中，很多人对怎样才叫“征得同意”感到困惑。即使开店前和邻居打了招呼，也有可能存在开店后邻居不认账的情况。陈耀东说，“征得同意”的方式司法解释并没有明确规定。他说，其实书面的证据最为稳妥，“邮件往来、录音录像、口头其实都是认可的证据形式”，如果是口头征得的，还需其他佐证。
遇上擅自开店，如果有利害关系的业主要诉诸法律，该如何举证呢？陈耀东说，这要看举证责任的义务主体是哪一方，如果有人将住宅改为经营性用房，产生纠纷就需要由其本人进行举证，证明他通过了其他业主的同意，如果没有证据，就必须要恢复原状。
陈耀东认为，物权法的住改商问题还有很多问题值得探讨，在实际操作中不宜机械、死板。例如利害关系的业主相对绝对化了。一些小区比较老，缺乏生活的便利设施，如果开设不扰民的理发、打印、小卖部等场所，是便民的好事，但实际操作中如果一 刀切，需要征得全楼业主同意的话，无疑为开店者加大了难度。“法律提供了一个概括的指导，具体问题也有具体的范畴，因事而异。”
陈耀东说，最高法院的司法解释只能约束法院的理解和适用，也就是只解决诉讼过程中的问题，现实生活中，居民不会诉诸法律，而总是寄希望于相关部门解决。“其实这涉及到了一个宏观理念的问题。”作为生活的场所，小区更强调的是业主自治，但是很多业主在这方面的观念、理念仍旧不够，尚未充分行使业主自治权。
本文来源：四川在线-华西都市报
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王晓易_NE0011
