内房股经常受负面消息困扰，楼价升时怕被打压，楼价跌时又怕泡沫爆破，尤其是近月内地楼价已形成下跌预期，更拖累内房股显着调整。本人认为，内地已逐步放宽楼市调控，增加内房股短线投资价值，惟行业始终处于逆境，故选股很重要。
近月中央及地方纷纷出招振兴楼市，先放宽限购，除了“北上广深”一线城市外，其余城市已解除限购束缚，有传广州将成为首个放宽限购的一线城市。接着，再来放宽限贷，人行已调整首套房标准，对拥有一套房但已还清房贷者，亦可享有最低首付比例三成及七折房贷利率的优惠。
由于内地房企过去一直依赖货如轮转的销售策略，靠不断卖楼来支付营运及发展现金，一旦楼盘出售进度减慢，将拖慢现金回笼，严重者更会导致现金链断裂。负债高的内房企业需加快去库存，减价卖楼以回收流动性，令利润率受压。本人估计，在一系列放宽楼市政策下，内地楼市第四季成交有望回升，但二三四线城市（尤其供过于求情况较明显）楼价反弹力弱，可能及至明年才重拾上升动力。
因此，现时投资内房股必须留意三大范围，一是财务状况；二是销售进度；三是经营地区。负债较高的房企为加快资金回笼或追赶售楼进度，料需减价卖楼，令毛利率持续受压。反之，财务稳健者可乘机并购同业或收购同业优质资产以壮大规模，另亦可低价买地，累积土地储备作日后发展。
至于房企的经营地区及执行能力也相当重要，一线城市的供求关系较健康，而于一线城市中的次级地段发展或旧城改造计划，亦普遍可赚取较高利润。
香港上市主要内房股中，中国海外（00688）及万科（02202）属全国性房企，财务状况较佳，较具防守力，而世茂（00813）财务状况、盈利能力及执行能力皆处于行业中上水平。地区性内房则看好佳兆业（01638）、融创（01918）及旭辉（00884）。
笔者为证监会持牌人士；没有持有上述股份。
大华继显（香港）策略师李惠娴
本文来源：网易财经
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