外高桥自贸区“地主”价值将再被重估

外高桥（600648.SH）作为上海自贸区“地主”概念股，或将随着自贸区建设进入2.0时代，其预期估值再次得到提升。

18日上午，中共中央政治局常委、国务院总理李克强视察自贸试验区，详细了解自贸试验区一年来可复制可推广的制度创新进展。当李克强总理出现在自贸试验区综合服务大厅时，与大家进行短暂互动，并表示：“自贸区有大未来，上海有大未来！祝愿上海自贸区繁荣发达！”

值得注意的是，此次李克强总理对上海自贸区建设的力挺超出了市场的预期。将总理的话落实到资本市场，自贸区或将迎来2.0时代，外高桥作为上海自贸区“地主”概念股，在此背景下价值或将再被重估。

事实上，外高桥未来空间的实质性落点主要有两个：20平方公里涉自贸区土地资产预计超300亿元的市值增值、庞大出租型物业未来预计数倍空间的租金收入。

在土地方面，今年5月29日，外高桥方面在2013年度股东大会上表示，外高桥已经在试点土地转性，具体申报规划已经在上报市政府的过程中。未来自贸区工业土地转性后，总体建筑面积约在260万平方米。

公司方面表示，这部分土地主要通过拆除旧厂房，调整容积率后实现，不过需要补缴地价。而土地转性需要按照具体项目的情况、产业结构调整情况，申报转性规划。

物业方面，公司方面曾向大智慧通讯社表示，公司在自贸区内还有建筑面积体量约为40万平方米的在建物业、210万平方米的待建物业。

9月1日，外高桥（600648.SH）官方最新披露信息，为更好的承接上海自贸区的产业功能，拟对外高桥保税区内的多宗物业进行整体改造，计划改造、新增合计约48万平方米商务办公物业。目前，改造工程的首宗物业发展大厦已经竣工。

外高桥方面表示，随着自贸试验区的正式挂牌，以银行业为代表的金融服务业将成为未来自贸区内主要的客户群体，园区内商业办公用房较紧缺。为满足自贸试验区新形势下的物业需求，公司拟对外高桥保税区内的物业进行改造，提升物业品质与适用性。

海通证券最新研报显示，外高桥属自贸区开发主体唯一上市公司。在李克强总理 “开放倒逼改革”下，外高桥乃至股份公司将成为全球重要战略核心平台公司。目前自贸区建设已上升为国家战略,公司外高桥基本面将进入颠覆性反转阶段。

未来公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。其中森兰项目130万平(目前已启动78.58万平)，有望给公司带来丰厚回报。