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李铁:未来房地产要调整中低收入人口的住房结构

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专访国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任 李铁

网易财经9月12日讯 2014年夏季达沃斯论坛在天津举行,本次年会主题为“推动创新创造价值”,国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁对网易财经记者表示,未来的城镇化可能会对房地产带来大量的利好,因为城镇化从拉动内需的角度来讲,住房肯定是一个最大的内需,但并不是要把房地产看作是会带动国民经济增长的最根本的支柱性产业。

李铁表示,过去三十年我们是靠廉价的成本来推动了中国世界的工厂,现在我们要调整产业结构,实行产业更新,实行创新来带动中国的产业竞争力和在世界上的竞争力,只有在这个前提下,我们获得更多的国民收益和国民收入,才能转化为购房的基本动力。

李铁认为,目前的形势看,我们房地产发展存在的问题也很突出。第一个是住房供给的结构和需求不相适应。第二个是行政推动,这种行政推动使地方政府把土地财政作为发展的一个基本的资金来源,在过于强烈的利益动机下,使得地产发展速度过快。第三个就是对于房地产发展过程的判断,现在怎么发展可能要调整思路,是不是更多的要面对老百姓。

李铁还谈到京津冀协同发展的问题,他指出其中最大的一个难点,就是两地公共服务水平差距过大,经济发展水平和公共服务水平差距过大。在目前看,京津冀协同发展的核心到底是解决什么问题,是利用京津河北三地的优势互补,来带动整体发展,还是要保北京,恐怕这是非常明确的一个选择。但是区域之间的关系,不是一个简单的要素共通的关系,它有更大的利益结构在里面,我们现在的行政区划,封闭的,以行政区划为基础的封闭的基础设施配置、公共资源配置、公共服务配置的结构,它就面临着所谓打破这个区域这种封闭,来实行市场化流通的一个非常制约的大的制度性障碍,所以不去破解这种利益的纠葛,恐怕很难实现协同发展,只是一种小恩小惠的发展政策。

以下是文字实录:

网易财经:李铁主任,感谢您接受我们的采访,我们发现因为去年城镇化这个概念拿出来之后,在房地产业里面受到了很大的欢迎,很多开发商认为这是他们下一轮市场的特别利好的消息,也是他们下一步发展的契机,但是因为今年以来整体市场下行,现在导致很多三四线城市的房地产的风险已经暴露了,我比较困惑,这个现象是短暂的一个现象,还是说长远房地产业在城镇化里面,机会到底是怎么样的?

李铁:可以这么讲,未来的城镇化可能会对房地产带来大量的利好,总的趋势,比如说我们现在有2.5亿的农民工,和7500万的城镇间流动人口,到2020年,我们保持每年一个百分点的速度增长,那我们现在六年的话,大概还有将近一个亿的人要进入城镇,到2030年如果还是如此的话,会有1.6亿的人进入城镇,1.6亿、2.6亿加上2.5亿,5个多亿的人口要进入城镇,中间还有城镇间的流动人口,他们要在新的就业城镇落户定居,通过户籍制度改革的推进,它一定会在空间上带来大量的这种变动,也会在空间上带来大量对住房的需求。所以说城镇化从拉动内需的角度来讲,住房肯定是一个最大的内需,但是这个需求不意味着我们一定要把房地产看作一个所谓的,会带动国民经济增长的一个最根本性的支柱性产业,我讲过了,人得有钱才能买房子,你没钱哪儿来的房子该买?钱是靠哪儿来的?不是靠买房子、卖房子挣的钱,是靠产业的发展,所以在推动城镇化的进程中,同时要伴随着产业结构的优化和调整。过去三十年我们是靠廉价的成本来推动了中国世界的工厂,现在我们要调整产业结构,实行产业更新,实行创新来带动中国的产业竞争力和在世界上的竞争力,只有在这个前提下,我们获得更多的国民收益和国民收入,才能转化为购房的基本动力。

目前的形势看,我们房地产发展存在的问题也很突出,第一个就是住房供给的结构和需求不相适应,我们更多的房地产商和地方政府,都希望提供更好的住房,地方政府是为了获得土地出让金,房地产商是为了获得更高的收益,但是高收入人口是有限的,这是一个面临的很大的问题,住房结构,针对中低收入人口的住房结构并没有调整和改变,这是一个大的问题。

第二个行政推动,这种行政推动使地方政府把土地财政作为发展的一个基本的资金来源,在过于强烈的利益动机下,使得地产发展速度过快,城市空间面积逐渐放大,使地方发展成本越来越高,对土地的预期依赖性越来越高,就使房地产无遏制,无限制的发展,那么它一定会出现泡沫,这个泡沫不是价格的泡沫,是整个闲置,大量的地产闲置,这是一个很突出的问题,如果不解决这些问题,在一个地方没有人去买房子了,产业没有发展,没有人去买房子,那你这个肯定就要面临着崩盘,这个崩盘也会带来地方债务的风险,所以这个也是非常突出的问题。

第三个就是我们对于房地产发展的这种,长期以来发展过程的判断,比如说从视觉的地产形式,讲到生态、绿色、水系的这种发展模式,到了综合体的模式,现在怎么发展,我们可能要调整思路,是不是更多的要面对我们的老百姓,中低收入人口,提供什么样的住宅选择,这是一类,给予什么样新的概念,在新的住房结构下生活的更方便,这个恐怕是要我们对城市发展的认知上进行调整,比如说我们这种大面积、大空间的,所谓大生态的这种地产结构,是不是要调整为高度密居的,小户型的,和人口需求相适应的,和商业成本相对较低的,有利于生活方便的一种地产结构,这个是我们整个地产发展形势中,转型过程中需要考虑的因素。

网易财经:李主任,您刚才讲到地产里面要增加中低这部分,也是比如说小户型的,其实现在政策上,你是研究政策的,政策这方面实际上是现在有配套的,像北京出台的自住房政策就是想做这样的房子,您觉得不是吗。

李铁:我觉得地产在世界上更多的强调是市场化的供给,特别是中国13.4亿人口,大量的农民要进城,完全由政府包揽,政策来规定什么,我觉得这恐怕是一个问题,地产在发展过程当中要出现两极分化,在公共服务好的地方,资源稀缺的地方,地产的高端化也是一种趋势,因为毕竟资源有限,随着人口结构收入的两极分化,购买这部分住房的人一定是高价格的。

可是另一方面,对中低价格这种人口的需求,恐怕也是必须要面对的,而且这个需求更大,人口群体更大,这是需要时间来逐步调整的,这个调整,如果有了需求,市场会自动发生效应,所谓自动发生效应,政府在这里面起到的角色不是一定是我提供给你什么,而是你去解决他的基础设施配套问题,比如说我举个例子,我们知道北京的房价过高,房价过高的原因跟资源的稀缺性,土地供给的稀缺性,和过度的集中在中心城区,可是北京1.68万平方公里的空间,一定会有房价低的地方,但是你要把交通修过去,你要使人虽然住得远,但是上班不会因为远受到更大的影响。

你不能指望这些人在城里头,一块好的地方,你给他提供廉价的条件,实际上等于他就是把资源通过行政福利的方式,进行重新配置,这是反市场的。

网易财经:反市场的?

李铁:对,第二,当政府过度提供什么项目的时候一定有大量的寻租机会,和它的效率的低下,这也是一个问题,你让开发商建自住房,同时必须要给他好的地方让他建好的住房,这个也是不可取的,我们不要去想政府选择什么样的住房,因为在未来城市的发展中,空间和交通设施的连接是一个非常非常重要的因素和制约条件,如果我们在更广泛的空间内,通过交通资源的配置,来改变住房的空间结构和住房的价格结构,是可以实现的,为什么我们不这么做,反而一定要通过政府来强行把一块地块变成,压低它的价格,通过另一种形式来向整个社会供给?我觉得这个是我们在未来整个地产发展的政策中是值得考虑的。

比如说燕郊,为什么燕郊的房价大大低于北京?它有两个原因,第一个原因就是它在河北,地价便宜,第二它的交通和北京近,在北京整个的郊区内,30公里的半径圈,河北只有一个燕郊,没有别的地方,可是我们知道世界上所有的特大城市,它的基本发展半径,就是合理的城市发展圈,就在30公里,超出30公里根本发展不起来,我们算一下,所谓30公里,三三见九,乘以一个π,2700平方公里,我们如果按照每平方公里1.5万人的容积率算,将近4000万人,填不满的,所以它超过在20公里之外就不是摊的方式,它就会是线性的,就是沿着交通轨道去发展的城市,所以燕郊恰恰就处在这个点上,但是它是在河北境内,所以它的房价就会低,而且它的公共服务水平相比北京还有很大一块的差距。

在这个过程中我们怎么样认识房价的空间变化的过程,我们看燕郊是典型的例子,但是为什么在这个过程中,北京不愿意把交通修过去呢?一个很重要的原因就是,北京的整个财政收入,60%是靠土地出让金,它如果把地铁修到燕郊去,那意味着什么?意味着河北…

网易财经:的地它卖不了。

李铁:河北的大量土地可以廉价的实现,就可以直接影响到北京的收入。

网易财经:是。

李铁:所以它不愿意放弃这块利益,所以它就不愿意把交通轨道开通到燕郊,这就是一个利益之间的关系,但是它反过来会证明什么?就证明房价空间上的价格和结构的供给,不是绝对的,是通过空间可以完全缓解的,如果加上交通设施的配置,可以更好的解决中低收入者的购房问题,但是这里头恰恰面临着行政管理体制的制约,和利益的这种制约。

网易财经:您刚才已经谈到了北京的问题,想顺着这个再问一句,现在谈的这个京津冀一体化,您会感觉到在各个地方,可能这种政策会慢慢看到市场的作用,但是在北京,各项政策会越来越往里收,比方说北京对人口的限制,对房价卖房限购的限制都是非常严格,甚至是趋紧的,并不是一个越来越松的状态,但是我们听说整体调整的方向是要接近市场,但是现在正好相反,想问一下这个到底什么时候才能够放开,才能够有可能放开?

李铁:这是所谓京津冀协同发展的最大的一个难点,就是两地公共服务水平差距过大,经济发展水平和公共服务水平差距过大,怎么样解决协同发展的问题,这在世界上都是难题。

所谓的协同发展,核心就是说,要实现一种互补式的发展格局,互补,河北就是土地、劳动力廉价,北京的优质资源过于集中,在目前看,京津冀协同发展的核心到底是解决什么问题,是利用京津河北三地的优势互补,来带动整体发展,还是要保北京,恐怕这是非常明确的一个选择。

网易财经:对。

李铁:但是我们知道区域之间的关系,不是一个简单的要素共通的关系,它有更大的利益结构在里面,我们现在的行政区划,封闭的,以行政区划为基础的封闭的基础设施配置、公共资源配置、公共服务配置的结构,它就面临着所谓打破这个区域这种封闭,来实行市场化流通的一个非常制约的大的制度性障碍,所以不去破解这种利益的纠葛,恐怕很难实现协同发展,只是一种小恩小惠的发展政策,我想在这个问题上,无论是牵扯到住房问题,还是牵扯到资源的配置问题,还是协同发展的问题,第一是需要时间,第二需要大幅度的改革,第三需要破解在发展过程中一些制度性的障碍,特别是要调整利益结构,这些方面都需要有值得探索的地方。

网易财经:现在有什么方法可以打破这种因为行政区划地域上的利益的对立的关系,比方说上半年的时候,我们听说保定要把它设定为副中心,有没有可能通过这个方法来解决这个问题?

李铁:那又是个行政的方法,首先一个副中心的事儿是不可能的,不成立的,是一种房地产炒作的概念,但是另一方面,这不是你认为划定的,是市场来确定的,因为一个特大城市我刚才讲过了,30公里的圈,基本都在北京内,如果一个特大城市30公里的发展半径,现在北京才2100万人口,还有很大的发展空间,它不会去向河北发展,这是一个铁定的规律。

那么北京的人口拥挤,雾霾严重,交通拥堵以及一系列的城市病,主要是核心区的问题,而不是北京市辖区的问题,对雾霾是大的区域问题,又不是简单的北京的问题,所以怎么来化解、破解这些矛盾,这是一类事情,就是北京的问题是核心区域主城区的问题,不是区域的问题,这是第一个。

第二,区域之间的问题又和北京市核心区的问题没有直接关系,是区域之间的问题,和北京核心区的问题没有直接关系,而是这种巨大的公共服务差距,各种财政利益的鸿沟,怎么样在未来的一段时间内,怎么样形成这种优势互补,恐怕这是需要更大的战略调整,这个战略调整可能会有很多很多的方法,至少不是现在这种所谓签订的产业园区(08:12)政策,我觉得这都是小的,就是你怎么样能让河北尽快的赶上来赶到天津或者北京的水平,可能需要财政上的,公共服务的精准化方面的,以及更好、更多的国际化的一种大的环境的机会,这个不是简单的一个河北本身自身能做到的。

网易财经:现在我们谈京津冀一体化缺乏顶层设计,您觉得政策方面它的支撑到底什么时候才可以有一个初步的见效?

李铁:这个你们也看到新闻报道,国务院也一直在开会,在研究,我又不是这个参与这个政策起草的人,我只是作为一个旁观者,只是作为一个城市发展的所谓的专家,根据国际经济发展的规律,或者根据中国的规律,我做出一个自己的判断和见解。

网易财经:我发现在河北的一些县,他们在做产业园区,比方像廊坊的固安,它做的产业园区是由开发商替它做运营,包括招商、土地外租,包括也建住宅这些方面,现在他们,我跟他们聊过之后,他们这个地方做了十年,现在已经进入了一个产业已经升级了好几次了,但是在河北的另外一些地方,比如像永清这些地方,它像北京的动批外迁的时候他们挣着去要这个资源,在这个过程中,县和县之间也会有一个差距,现在就是说什么样的手段会更好的利于小区域内的发展,是像这种把运营委托给开发商,就是市场的这种手段,是不是会更见效一些?

李铁:因为这个发展模式肯定不一样,地区每个县每个县应该有它的特点,我觉得这是市场的选择,但是我觉得最重要一条,无论是永清还是固安,跟北京就是五六十公里的距离,是不是在交通连接上可以有更快的一些措施来推进,这是最重要的,因为你动批去了,交通没有跟上去,那市场根本发展不起来的,因为是需要交通的基础设施的跟进。

但是从另一方面看,它的土地成本和劳动力成本、管理成本低廉,也可能是很多未来新增资源进入的一个很重要的原因,毕竟它是依托于北京。

网易财经:您今天好几次提到交通的基础设施的问题,这一块是不是在未来会有一个大的设想,政策方面?

李铁:非常重要,在世界各大城市里面我们注意到,城市核心区摊到一定程度的时候,它是顺着交通沿线去拓展的。

网易财经:是。

李铁:所以这个交通沿线,交通工具的选择,交通方式的选择,对我们来讲是一个特别重要的研究课题,但是这里面有一个很重要的问题,就是你到底提供什么样的交通方式,我过去注意到大量都是修高速,高速是给有车族的,但是我注意到这些国家,特别是日韩,他们是靠轻轨。

网易财经:轨道交通。

李铁:对,轨道交通,因为可以承载大量的人口,又不受红绿灯制约,这个恐怕是在未来的(03:26)里面重点考虑的,就是什么样交通的设施能更快的带动经济的发展,和带动城市人口资源,要素的合理配置,恐怕高速和高铁都不是最好的选择,而且我们特别注意到,网络化的交通轨道,低成本的交通设施的投入,可能会更好的发挥对农村,对中小城市的带动作用。

网易财经:多谢。

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