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董藩:现行房价涨幅统计数据没有意义

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董藩:现行房价涨幅统计数据没有意义
董藩

网易财经9月11日讯 2014年夏季达沃斯论坛9月10日-9月12日在天津举行,网易财经今晚在天津举行“新常态 新机遇”主题2014网易达沃斯之夜,邀请众多业界翘楚讨论如何理解新常态经济,如何真刀真枪的推进改革,在新常态经济下企业面临哪些机会和挑战。【进入2014网易达沃斯之夜】

北京师范大学房地产研究中心主任董藩在参加圆桌讨论时表示,房地产在价格方面有一个很典型的特点,不同区域的价格不能进行比较,但是,由于房地产在开发过程当中是从中心往外围逐渐扩,已经盖好的地方不可能重复再盖,所以这个价格比较也只好是用不断变坏了的位置,变差了的位置和上一年度相对较好的位置去比较,比如说在北京,说的夸张一点,今年在三环四环之间盖房子,明年三环四环盖满了,到四环五环之间盖,我们统计价格的时候,说明年比今年涨了10%,但事实上这10%是有问题的,它的位置变差了,如果进行一番修正,把它推到今年的位置上,它可能就是15%了。

董藩称,比如开发一个楼盘,一二三期开发位置基本不变,今年开发一期,明年开发二期,后年开发三期,今年卖一万,明年卖一万二,后年卖一万四五,每年涨20%多,这是他真正的涨幅,但很多楼盘今年开发完了,明年在位置边上开发一个,比它差了,还比它涨了10%,现在房价涨幅统计总是用位置不断变差的房子和上一年比较,这个比较数据是没有意义的

文字实录:

董藩:

我先接着咱们这位先生的说,因为他是搞金融的,他刚才谈了席勒指出的问题,我看到微信传的一个,美国过去123年当中平均每年上涨3%,通货膨胀率是2.8,大概是这么一个结论,房价还是跑赢了通货膨胀的。

但我要跟大家说的是,我自己的感觉,因为我还没有见到原来的文章,席勒指出,测算这个结论是错的,为什么是错的呢?在过去的123年当中,美国也是城市化过程扩张,人口增加的过程,房地产在价格方面有一个很典型的特点,不同区域的价格不能进行比较,但是,由于房地产在开发过程当中是从中心往外围逐渐扩,已经盖好的地方不可能重复再盖,所以这个价格比较也只好是用不断变坏了的位置,变差了的位置和上一年度相对较好的位置去比较,比如说在北京,我们说的夸张一点,今年在三环四环之间盖房子,明年三环四环盖满了,到四环五环之间盖,我们统计价格的时候,说明年比今年涨了10%,但事实上这10%是有问题的,它的位置变差了,如果进行一番修正,把它推到今年的位置上,它可能就是15%了。

美国也有这个问题,城市扩张过程中本身就是商品开发、新房开发位置不断变差的过程,它和上一年度总体上来讲位置相对较好的房价进行比较的时候,它天然的从价格增长角度被削掉了一块,真正房价的涨幅应该观察一个楼盘,比如刘晓光先生开发一个楼盘,一二三期开发位置基本不变,今年开发一期,明年开发二期,后年开发三期,今年卖一万,明年卖一万二,后年卖一万四五,每年涨20%多,这是他真正的涨幅,但很多楼盘今年开发完了,明年在位置边上开发一个,比它差了,还比它涨了10%,这个比较数据是没有意义的,从这个角度上我告诉你,统计局是骗你的,因为统计局总是用位置不断变差的房子和上一年比较,除非市场相对成熟了,位置以二环的房子市场为主的时候才能比较,刚才朱博士说的我没有详细比较,荷兰的情况,这个房子有时候还不能比较在于什么呢?新房旧房之间的科技含量,产品结构,我们的适用性上,环保性上,其实是变差了的,所以大家对它可能不太喜欢,它在房价总体上涨过程中表现不是特别突出了,如果剔除这些因素的影响,我们进行修正的话还会发现它的涨幅会高。

回到我刚才说的话题上来,以美国为例,如果进行修正,过去123年当中涨幅不是3%,可能到了3.3%,3.4%了,这时候会发现它是明显超越通货膨胀率的,在中国的结果就更突出了,我就不多说了。

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