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近代上海地产与金融:1912-1936

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近代上海地产与金融:1912-1936
  美商亚洲房地产公司于1930年发行的30年期优先等级抵押债券,面额为1000元上海通用银元。上海沦陷后,该公司被日本接管。   图 作者提供

吴福明

五口通商后,南京、上海、天津与广州等大城市地价大幅上涨,尤其是上海的地价涨幅惊人。1912年,孙中山在题为《中国之第二步》的演讲中曾就此评论道:“上海今日之地价,较昔年增加何止千倍。我国工业现方形发展,商务亦见繁盛;五十年后,吾人将睹许多商埠,与今日上海无异者也,故吾人当早为筹谋,使将来土地不劳增益,归之社会,不致为占据土地之资本家所有也。”

之后20年间,在金融资本的推动下,上海地价又上涨近3.5倍。1933年春,一位名叫斯巴克的外国地产商人在上海西人会计师公会演讲时,这样来形容上海地产与金融的关系:“上海金融组织之基础,系建筑于房地产之上”。意即近代上海的金融是建立在地产上,它有的是地产本位。

道契成为绝佳的金融工具

道契是“永租契”或“出租契”的俗称。原是外国人永租地的凭证,晚清及民国初年至1926年,上海县境内华洋道契的年租每亩为银一两,折钱1500文,租地约52000亩,每年收钱78000000文,由于每两折钱定额数十年未变,为增加收入,上海县知事徐韦曼颁布《上海县道契年租征收办法》,规定自1927年1月1日起照额征银,由“年租局”包收改为委托银行办理。外国人租地须向各该领馆注册,并由领馆转请上海道准予勘丈,发给契纸。在租界内的土地,先由工部局与上海道署共同丈量,然后由工部局绘制地图;在租界之外的土地,由上海道署丈、绘并连同契纸交给领馆,道契之名由此而生。

民国以后,道契由江苏特派交涉公署办理。上海市政府成立后,便由土地局办理,更名永租契,但人们还是习惯称道契,公共租界与法租界几乎全部为道契土地。各在其领馆注册,华界的沪南、闸北、吴淞、江湾等十三区的许多地方也属道契区域。据公共租界报告书所载:1926年,以英国人名义在英领馆注册的土地价值为银282939408两,其中,真正为英国人注册的土地只有167292649两,其余则为国人以英国人的名义注册的物业,其他领馆华人以外人名义注册的物业比例也不比公共租界少。

上海本国居民的地产原以田单、方单等契据为凭证,随着城市的不断发展,地产逐渐成为投资品,土地执业凭证转手大大增加,而田单与方单等旧有的土地凭证的缺点日益显现出来:以土地亩分为记载单位,既不正确,使用过程中又不方便;其纸质粗糙易毁坏,且真伪难辨。而道契则除了记载亩分外,还标明土地位置的四至,纸质与印刷也很精美,在地产交易中十分方便。

道契的出现大大活跃了近代上海的房地产市场。据上海县志记载,1682年(康熙二十一年)至1811年(嘉庆十六年)的130年间,上海县的房地产税银增加不到1200两。而1900年3月至1930年,英册道契编号自3329-13455号,平均每月约28起。20世纪二三十年代,道契逐渐演变成市地证券而成为“硬通货”。

在上海房地市场繁荣时期,道契等同现钞但比现钞更可靠。因此,它曾成为上海金融机构的准备金之一,各大银行都持有大量道契。道契一度成为上海金融市场流通最易、数量最大的信用工具,其买卖与抵押手续方便,信用好,而且还具有隐秘性强(不显示业主姓名等)特点。

金融资本催熟上海地产

20世纪二三十年代,中国农村陷入普遍的萧条中,导致全国资金从农村流向城市,从内地流向上海。租界独特的制度吸引了各方游资,房地产逐渐成为投资品,地价与房价飞涨。

1924-1929年,在各路资金的推动下,上海的房地产总价值增加了20亿两,至1934年,上海地产价值总值达到35亿两多。1934年,上海房产公会调查结果显示:1927-1934年间,上海260种日用品的平均价格指数下跌了20%,但房租却提高了12%。都市人口日益增长,上海1930年人口普查为2818866人,1934年7月为3407685人,三年零七个月,人口增长率为20.9%。以上海公共租界人口变动与地价涨落为例,1927年比1857年人口增加9倍,其地价则增加40倍,至1934年,人口比1867年增加11.2倍,地价则增长了298.3倍。

在上海市地繁荣的1920-1930年代,房地产的投资回报堪比有价证券投资回报。“普益地产”公司的报告显示:1926-1930年这五年内,上海地产价值增值20亿元,其存量价值超过30亿元。外商银行在华的总资产也不过28亿元,而据1933年全国银行年鉴报告显示:各项存款也只有26亿元。各地产公司股票红利也大幅增加,上海英法地产公司股息红利1927年为9%,1930年增加到12%,同期,“普益地产”公司股息红利也从7%上升至15%。

由于工商业不振,银行不敢放贷,金融资本不得不寻找其他出路。上海银行界因投资渠道的阻塞,曾将十年长期存款的利率减到年利八厘。于是大量金融资本拥向上海地产与债券等进行投机。

下面,来看看金融资本是如何“渗透”到上海地产业的。

其一,金融资本直接与间接投资地产。统计数据显示:20世纪30年代初,全国银行资产中房地产之数字为87683100元,占同年之全部存款的3.34%。占同年全部实缴资本的33.6%。此项数字包括银行因本身需要的自有房地产在内,但为数不多。上述统计数据还没有把对房地产投资较为活跃的中外储蓄会的数字包括进去。且上海金融界对各外商地产公司所发债券(间接投资)也为数不少。

其二,银行抵押放款。由于1930年代国民政府新银行法规定,银行不得直接经营房地产业,不少银行通常以隐蔽的方式介入。如1930年上海银行联合准备库的财产5000万元,而房地产总值就占82.6%。1933年各银行储蓄部之资产负债表显示:除自购房地产外,在抵押放款中,房地产占相当高的比重。1934年上海银行的营业报告显示,其当年地产押款部分占全部抵押放款近9%;1935年的金城银行占7.77%左右。而各银行储蓄部及各类储蓄会的地产放款所占的比例恐较一般商业银行略高。

其三,金融机构货币发行与地产。中资金融机构发行准备一向为现金准备六成,保证准备四成,其中一部分为地产。例如,中国银行就规定,保证准备“以证券、房地道契、进出口押汇票据及商业票据或妥实抵押品交之”。至于日常地产一项所占全部保证准备之成数,则因未公布,无从知悉。但该行1932年“一·二八”恐慌时期所公布之充实保证金办法,其中上海地产一项折值12905825元,占全部保证准备35%。

其四,银行汇票与地产。银行可以自有房地产或放款抵押的房地产,作为承兑汇票之担保品,其成数不超过所缴全部担保品的25%。

造成上海地产与金融多方面联系的原因在于其时上海地产的稳定性与流动性。究其原因是外商银行担负了部分中央银行调节市场的职能。此时,本国银钱业只须执有道契,需要资金,不难马上向外商银行转做押款。另一方面,因地产经营发达,致使一部分可资工商业运用的资金,转而为地产投资,影响产业发展,造成地产虚假繁荣。

盛极而衰的地产金融

在20世纪二三十年代的上海,外商银行是准中央银行,它认可的流通工具是“道契”与外商产业证券。此外,方单为华商银行所认可,代表上海地产权的地契——道契与方单成为上海金融市场流通性最高的信用工具。

20世纪30代初,上海的“存银”约占全国“存银”的一半,据统计,1934年我国白银外流共计二亿五千九百余万两,而上海在该年内“存银”的减少额即为二亿零七百万两,由此可见上海在全国金融中的地位,而这又建立在地产金融之上。

由于上海房地产市场与金融市场的结合密切,房地产呈现明显的动产化与金融化特征,市地金融受市地市场与金融市场的影响大,上海市地金融泡沫化现象日益严重。

1931年底,中国银行开始对房地产的贬值做出预警:大量卷入房地产抵押的钱庄将现严重的经营危机。1934年,中国银行总经理张公权在一场题为“内陆与上海”的演讲中,对上海房地产价格20多年来的首次下跌深表关注。1931年,上海包括建筑物在内的地产总价值估计在50亿元以上,至1935年几乎跌去一半。上海地产的投机“掠夺”了大量本来可以开发产业的资金,从而阻碍了国民经济的发展,并抬高民众的生活费用。

1934年以来,受白银政策影响,上海“存银”大量减少,中外银行信用紧缩,作为信用膨胀工具的地产深受打击,地契成为不能流通的呆货,地价也随之一落千丈,“道契”与方单的价值也遭“腰斩”。白银外流已使得支付工具大量减少,而地产价格的跌落更令信用工具的紧缩“雪上加霜”。双重因素共叠,令上海出现空前的金融恐慌,从而波及全国。而此时开发商募股也困难重重,企业与个人拟通过发行地产债券来渡过难关的计划寸步难行,道契几乎成为废纸,银行不仅拒做新的地产押款,而且提前赎回已做的地产押款。政府当局的新货币政策此时也落井下石:将六成保证准备下的道契一项除去而改为国家债券。

随着金融出现动荡,房地产市场随之盛极而衰,不少持有地产过多的金融机构因之破产,宋子文认为,中国政府和商业银行已被房地产套牢。

沪市各界开始呼吁“救市”。1935年11月底,沪工商业以地产市面不振,纷请中央救济,予以土地执业证抵押借款。随后,沪纱业等七十余同业公会,派代表向孔祥熙请愿,振救经济实业,由徐堪接见,徐表示不动产抵押已与各银行商定,由三行给各银行透支额办理。由于地产抵押权法律上疑义颇多,1936年8月,沪市地产业同业公会征询银行公会及钱业公会意见,由三公会召集联席会议商讨变更地产抵押法等。分别联名向行政院、财政部、司法部请求解释,并确定抵押权转移办法等。之后,地产公会还呈请财政部减息并延长抵押期间,电请财政部救济地产转押权。

上海地产投资家们,有的主张政府出来救济,有的主张发行流通券5亿元。章乃器认为可从质与量两方面来调节与救济地产,而不动产银行可以发挥重要作用。其一,在量的方面来调节地产价格,使之“决不能超过1930年地产繁荣最高峰的六成”。而这可以通过设立不动产银行对抵押金额加以严格的限制来达到目标。其二,在质的方面,对于取得的资金必须限定在为发展民族资本之用,只“限于建造国货工厂,对于工商业营运上的用途只限于国产的生产与运销”。

对此,章乃器主张通过发行地产债券与以地产为准备的公单或本票的方式来解决地产金融问题,并藉此培育中国民族资本市场。

第一种是发行地产债券,设想如下:首先从抵押部分地产入手,由地产业主联合那些接受其地产抵押的金融机构组织一个银团;接下来由专业机构对上述所有的受押地产进行评估,然后由银团按照受押地产评估价的七折来发行债券。这种债券不仅有地产为保证,而且还由受押的金融机构担保本息的偿还,大大增加信用。为增加流动性,该债券可以在交易所上市,其吸引力不比公债差。第二种是以地产为准备发行公单或本票的办法。原来银行业联合准备委员会已经实行以地产证券及商品为准备发行公单,其目的在于市场上能有比银行本票信用更高的票据。

章的救市方案有两个前提,一是必须有国家层面上的不动产银行作支撑;二是从法律等方面解决不动产的抵押及转抵押问题。然而,这两个方面的条件都不具备。

在新货币政策之初,财政部曾“昭示将设不动产抵押放款银行,以便地产之活泼”。其定位为特种银行,“专负经营土地抵押放款之业务”。财政部牵头的新银行有冠以特种银行的,有称为不动产银行的。它应包括市地与农地两个层面,不动产抵押银行主要面向市地,而农地抵押贷款则通过农民银行来完成,特种银行实际上就是土地银行。财政部的真实用意在于活跃市地金融,为此财政部令中国建设银公司筹划设立不动产银行。但是,财政部委托金融家胡笔江以中国建设银公司筹设不动产银行却迟迟没有进展,由于有关方面意见不一,此事也就不了了之。

国民政府行政院请立法院制定不动产抵押法,系在“谋此事之救济,而期调济社会金融”,而立法院认为“民法873条规定,抵押权人拍卖过期抵押物,须先法院声明者,原意在求手续上之慎重,司法院院字第493号解释,似有误会不动产抵押法尚未制定之影响,全系受司法院院字第493号解释之拘束所致,故否决不动产抵押法。”1936年1月17日,国民政府立法院第四届第四十三次院会,以民法已有规定毋须订立单行法而否决了不动产抵押法案。

故此,章的救市方案也不可能实施,其时除了外商企业发行过地产债券外,华商公司只有望洋兴叹。据统计,1930-1935年间,英、美、法三国在上海的8家房地产商所发行的公司债(包括储蓄单)总数达1.3亿银元,具有讽刺意味的是,这其中,大部分是中国人的资金。

(作者系财经评论员、上海社会科学院经济史博士。周知秋编辑,工作邮箱:zhouzq@thepaper.cn)

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