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预售证获批增大推盘意愿
近期上海楼市高端市场表现活跃，绿城旗下绿城·盛世滨江、绿城·黄浦湾、花木绿城锦绣兰庭以及华侨城·苏河湾、浦东星河湾、万科翡翠滨江、嘉天汇等一批知名的高端住宅项目都在近期推盘入市，上海市场上形成了一波高端项目入市的小高潮。
第一太平戴维斯数据显示，2014年1-7月上海高端住宅（均价高于4万元/平方米）的供应套数为2941套，同比增加29.39%。6-7月供应1461套，占1-7月供应量的近50%。
“相比去年年末，今年上海对于高端项目预售证审批有所放松，使得高端市场的新增供应出现显著回升。”第一太平戴维斯上海住宅销售部董事唐华指出，去年11月“沪七条”发布后，一些准备在年底上市的楼盘的预售许可证“难拿”，故而暂缓推盘。直到今年春节过后，一些单价超过4万元的高端楼盘才陆续获得预售证得以上市。
网上房地产数据显示，直到7月6日，上海华侨城苏河湾获批销售的新一批房源，总共95套住宅。顶楼楼王最高单价不超过29.8万元/平方米，成为上海目前单价最高的房源；一般房源的均价在12万-15万元之间。早报记者从华侨城苏河湾方面获悉，这批房源将在近期入市。
这被业内解读为上海对豪宅的上市审批在进一步松绑。对此上海市房管局回应称关于上海的房产调控政策目前无任何变化。
即便如此，顶级豪宅的预售获批带来了开发商的推盘热情以及高端市场的信心提振。
早报记者日前采访浦东星河湾项目负责人得知，已经近三年没有新推住宅的浦东星河湾也将最新获批一批新房源入市，预计单价会超过今年以来5.7万元的最高成交单价。
此外，第二季度刚刚获得预售证的另一高端项目华润外滩九里也将网上房地产的最高报价由原来的10万元/平方米调整为15万元/平方米。
德佑地产营销代理事业部副总经理孙扣华表示，由于上半年总体市场成交情况不佳，因此开发商对于下半年的楼市显得格外重视。并且由于高端市场的特殊性，成交周期明显长于中低端楼盘，因此选择在暑期开盘一方面留下了较长的客户积累时间，为楼市的传统旺季“金九银十”打好基础，同时避免推盘高潮所带来的激烈竞争。
“近期，不少房企都在做高端项目的市场预热。与之前一段时间高端项目的预售证审批严格不无关系，而另一方面高端市场的信心也在逐步复苏中，三季度尤其是9、10两月会迎来高端房源供应的井喷，但成交量的恢复还要等到明年上半年。”上海绿城玫瑰园董事总经理翁卫指出。
信贷现局部“条件性”优惠
在全国楼市遇冷的情况下，上海高端楼盘却显得尤为坚挺。网易房产住宅成交数据中心提供的数据显示，2014年1-7月上海高端住宅（均价高于4万元/平方米）成交面积达84.35万平方米，同比增加4.95%。成交套数5153套，同比增加15.51%。
同策咨询研究部研究员彭丽娜指出，今年上半年高端市场更多的受供应量影响较大，呈现出阶段性特征，1-2月份受去年年底“限价”与春节季节性因素影响，高端楼盘无法入市，导致供应大幅减少，成交低迷。春节后高端楼盘陆续获得审批，去年被延缓的高端项目集中入市，使得去年被抑制的需求得到释放。3月份开始，成交量持续走高，回归高位，尤其是5-7月在开发商集中推盘下成交量出现了短期放量。而从需求市场来看，部分楼盘降价加大了投资型购房者的热情，多数投资者会考虑在此时入手抄底。
值得注意的是，8月1日农行在上海地区放开首套房贷利率至9.5折。早报记者了解到，客户需要进行交易评级，达到一定级别才能给贷款利率打折，其中一个重要指标是房贷的商业贷款部分需在200万元以上。民生银行首套房贷利率8.5折的优惠就需要客户在民生银行拥有500万元以上的金融资产。这一优惠无疑更多面向高端市场。而其他银行的首套房贷利率具有优惠同样对客户资质有所要求。
银行对高端市场的信贷支持对于豪宅销售是绝对的利好。同策咨询研究总监王巍立表示，由于目前银行获得资金的成本较以往有所提高，基准利率基础上打折的房贷并无太大利润空间，需要通过扩大单笔贷款额度或者要求贷款人存入更多的金融资产来冲抵成本。银行从自身现实利益的考虑，放松限贷的范围也不会太大。
成交量回到限购前水平
在近期宣布松绑限购的城市中，多地选择从高端市场入手。早报记者不完全统计，武汉、苏州、杭州、宁波、青岛等城市均采取局部放开的方式，即对大户型住宅交易不再设限。
青岛宣布放开部分区县户型面积在144平方米以上住房的限购政策。杭州主城区、武汉松绑140平方米及以上住房的限购政策。而宁波中心城区、苏州则对90平方米以上住房不再实施限购政策。
这对于高端市场无疑是利好，使得业内纷纷对于北京、上海等一线城市的高端市场限购松绑猜测众多。市场甚至一度有传闻称，今年9月1日将放松140平方米限购政策。
早报记者致电上海房地产交易中心，工作人员否认了这一说法称，“交易中心并没有接到相关通知，限购政策并没有改变。”
华远地产董事长任志强近日公开接受媒体采访被问到对于一线城市松绑限购传闻时只是笑道，“瞎想”。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫则表示，目前一线城市不太具备全面放开高端限购的条件。
上海易居研究院院长杨红旭表示，放松限购的传言此起彼伏，对于上海这样的一线城市而言，年内不会取消限购政策。
然而限购对于上海高端市场的影响究竟几何？网易房产住宅成交数据中心的数据显示，在2011年1月31日“限购令”出台前的2010年8月-2011年1月的半年间，上海单价超过4万元/平方米的住宅成交量为73.34万平方米，此后一年时间（2011年2月-2012年1月），高端住宅成交量仅51.59万平方米，不足限购前半年水平。直至2013年上半年高端市场成交量方回到70万平方米水平，2013年下半年高端住宅成交量达97.91万平方米，成为限购以来高端住宅成交最为火爆的时期，但即便如此限购政策出台后单月成交始终未能突破2010年9月高端住宅单月成交31.27万平方米的历史最高值。
德佑地产高级区域总监张剑东指出，限购政策三年时间，最初受影响最大的就是高端市场，但随着市场逐步习惯，限购对于高端市场的影响也随之减弱。买家可以通过以公司名义购房的方法解决，在现阶段，各方面舆论压力都比较大，所以对于一线城市不会选择现在放开高端限购。但市场从高、中、低端分类调控是大势所趋。
形成高端松绑心理预期
“虽然二三线城市放松限购对于上海的实际政策执行没有影响，但是对于市场的心理影响却是不容忽视的。不论开发商还是购房者都难免会出现政策到头的预期，特别是不少松绑限购的城市为了不影响刚需购房，都是从一些大户型高总价的房源开始放松限购，上海未来一旦限购有所松动，也很可能采取这种策略，届时高端市场将面临着量价齐升的局面。因此不排除部分高端楼盘购买者将今年下半年作为一个高端市场的抄底时期，从而加紧入市。”德佑地产研究总监陆骑麟表示。
住建部政策研究中心主任秦虹指出，高端住宅这几年的供应量逐步下降，而需求逐年上升。在2012年之前房地产市场大跌时高端需求跌得也不多，市场大涨时需求也不大涨，相对比较稳定。在北、上、广、深几大一线城市，需求增长显著，尤其是6、7月的成交量上升比较明显，这一定程度上反映了市场的预期。
早报记者根据网易房产住宅成交数据中心提供的往年成交数据观察发现，每年的9、10月份才是高端住宅的成交旺季，2010年至今的四年间，除2012年外，历年的9、10两月高端住宅成交量会高出月均水平的一到两倍之多。
龚敏指出，“金九银十”期间，上海市场上改善型房源将成为住宅市场的主角。目前市场处于空档期，部分开发商抓住这一时机入市，拉长项目销售时间，加深购房者对品牌的印象，以冲刺“金九银十”。
陆骑麟指出，下半年尤其是“金九银十”，开发商必争。高端楼盘届时很可能会出现较为集中的供应行情，因此成交量自9月起会在上半年的基础上出现一定的攀升，当然，在限购的基本框架下，高端楼盘的成交毕竟还是受到一定的限制，难以出现爆发性的增长。
本文来源：东方早报
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王晓易_NE0011
