高端住宅信贷利率或调整 房贷政策难言“大动”

7月28日，杭州市住房保障和房产管理局通过其官方微博发布消息称，正式调整房产限购政策。同一天，石家庄也传出取消限购政策的消息。到目前为止，在原有实行房屋限购政策的46个城市中，已有近半数以上城市放松或取消限购。

相较限购松绑的“大步向前”，目前信贷政策的“踯躅不前”引人关注。一些专家分析认为，从目前情况来看，信贷政策调整仍将左右房地产市场走向。

“松绑”政策捆绑信贷元素

从松绑限购的具体措施看，各地的政策内容并不相同。

作为首个正式发文确定放开限购的城市，呼和浩特规定，居民购买商品住房(含二套住房)在办理签约、网签、纳税以及权属登记时，不再要求提供住房套数证明。

被评价为限购松绑力度最大的铜陵市规定，在今年12月31日前，在该市购买唯一普通商品住房的，由同级财政按房价1%给予契税补贴；首次购房首付比例由30%降低为20%。

中国银行国际金融研究所研究员李佩珈表示，限购“松绑”主要围绕两方面，放松购房者购买资格和降低购房者购买成本。相比较而言，后者对购房需求的拉动作用更大。

近日，工、中、建三家大型银行均从总行层面再次重申，房地产信贷政策特别是个人住房信贷政策暂未变化。在北京地区，记者在走访中发现，多数银行个人房贷政策与此前保持一致——仅有中信银行、北京农商行、汇丰银行等少数几家银行对首套住房利率有九至九五折不等的小幅优惠政策，不过较难申请。

市场观望氛围愈加浓厚的背景下，地方政府比购房者更迫切希望打破房屋销售僵局，也更希望银行机构进行配合。在银行主动配合无望的情况下，松绑政策主动向信贷因素靠拢。如芜湖市表示，居民购买第二套房时，允许申请贴息贷款；郑州表示，郑州市民在购买全市100多座楼盘时，可申请最高70万元“组合贷”，即可同时申请公积金与商业贷款。

李佩珈认为，贷款贴息、组合贷款的推出，对房地产市场产生的作用有利有弊，对于资金实力较弱的刚需来说，确实可以降低他们实际购房成本；这种信贷政策放松也有可能引起房价新一轮的上涨，因此值得关注。

高端住宅或将成信贷调整重点

农行上海分行相关负责人日前表示，该行根据当地市场情况及自身业务发展进行不定期业务政策调整，拟于近期调整个人首套住房商业性贷款相关政策。日前记者致电农行，该行客服人员向记者表示，目前尚未接到调整通知。

就具体调整内容，记者从相关渠道获悉，农行上海分行很有可能对上海地区200万元(含)以上个人住房商业贷款(剔除公积金)执行基准利率九五折的优惠；200万元以下按基准利率执行。

相关业内人士表示，从贷款金额来看，信贷松动主要针对的是高端住宅以及拥有较高收入的优质客户。以200万元的贷款推算，如按首套房首付三成贷款七成计算，房屋总价接近300万元；如按二套首付六成，总价至少也在500万元以上。除房屋总价外，房贷额度还要依据个人收入水平决定，因此此次松动的目标客户主要为高收入人群。

某银行信贷部门负责人表示，如200万元贷款，贷款期限为30年，以基准利率计算，按照等额还款方式，月还款在13000元左右，个人月收入最少为3万元以上。

对此，有专家表示，针对高端住宅的松绑并非刚需，涉及的客户群体相对有限，因此即便出台对房地产市场走向也不会带来太大影响。

值得注意的是，住建部近期提出“千方百计消化库存”的房地产调整思路。从目前各地做法来看，对于普通住宅，“去库存”的途径明确：一是通过放松限购刺激购房需求，二是转为保障房以解决中低收入群体住房困难。不过对于高端住宅，“去库存”的难度较大。

北京住建委相关负责人表示，将适度放开高端商品房项目。而亚豪机构数据显示，今年5月后，高端住宅成交量上升，价格也呈现小幅上涨态势。

因此，有业内专家表示，无论是从风险角度，还是市场需求的角度，银行房贷政策侧重高端住宅进行调整符合市场规律。

部分地区个人房贷违约呈上升趋势

李佩珈告诉记者，信贷政策是房地产市场走向的关键变量。她说，考虑到本轮房地产市场下行趋势的形成在于信贷收紧，因此走势也必将与信贷政策松紧有密切关联。

高端住宅信贷利率或有松动的迹象，并不预示着房贷政策有大的调整。风险、成本都令银行望而却步。

安徽省银监局在对该省大型银行2013年逾期贷款风险进行梳理时发现，个人住房贷款逾期增长迅速。相关负责人表示，随着相关政策收紧，经济增长放缓，特别是对房市的持续调控，部分行业收入减少，有的借款人超前投资多处房产，却无力按时还款。加之房产升值及房租收入预期过于乐观、二手房交易市场萧条等因素的影响，导致个人住房贷款逾期上升较多。

某大型银行相关负责人表示，在安徽地区，截至2013年6月末，该行个人住房按揭贷款中逾期贷款比年初增加934万元，增幅超过18%；比2012年同期增加2635亿元，增幅高达81%。

据记者了解，今年以来，部分大型银行已多次调整房地产信贷政策，为防范风险而进行的收紧趋势十分明显。

李佩珈表示，低成本资金来源越来越少，作为中长期贷款的个人住房按揭贷款利率目前仍是较低水平，银行利润空间有限，对信贷放松的积极性不高。

数据显示，作为低成本资金的主要来源，银行存款增长乏力。以青岛为例，根据当地银监局提供的数据显示，5月末，辖区银行机构各项存款余额11822.89亿元，比年初增加395.48亿元，同比少增352.32亿元，同比增长11.38%，比年初和上月分别回落4.91和0.28个百分点。而存款增长乏力，也决定了银行对目前尚处于高风险阶段的房地产行业的投入受到制约。