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上半年:一手楼市低空慢行保利润占主导

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上半年:一手楼市低空慢行保利润占主导

2014年已经走过一半,对于楼市而言,这半年走得也是一路荆棘。受到市场自发因素调整、银行信贷紧缩的影响,今年上半年楼市观望氛围浓厚,成交量下滑明显,降价潮纷纷涌现。低迷的市场影响了开发商上半年的成绩,上海楼市究竟何去何从?

事实上,自从去年底进入传统的蛰伏期后,上海楼市就未曾复苏过来。2014年1-6月上海商品住宅(剔除配套)供应面积为526.0万平方米,与去年同期相比增加6.7%;成交面积为401.8万平方米,与去年同期相比下滑32.8%;供应呈小幅攀升之势,成交大幅下滑。商品住宅(剔除配套)供求比为1.2:1,出现供大于求的局面。

相较于去年“非理性”的疯狂增长而言,在今年上半年商品住宅市场成交低迷的情况下,大多开发商采取措施自救。刚需项目开发商普遍选择低价入市,开盘均价与备案的最低价持平,部分略低于最低报价。如位于闵行的万科梦想派,该楼盘加推精装公寓,均价为23000元/平方米,其网上备案的价格为24000-28000元/平方米,低于其备案价格。而中高端楼盘则推出特价房,价格大跳水以此带动销售。例如在浦东唐镇板块的金大元御珑公馆以7.2折促销,吸引了众多的购房者。

值得一提的是,豪宅在今年上半年的成交表现十分突出,今年上半年豪宅市场供应面积10.5万平方米,同比减少10.6%,在供应量减少的前提下,豪宅、别墅逆势热销。其中均价10万元/平方米以上的豪宅成交量同比上涨约五成。年初,凯旋滨江园单月成交9套,成交单价超过11万元。尤其是汤臣一品,在4月市场行情较淡的背景下,成交一套2.28亿元的豪宅,单价超过23万元,不仅刷新了上海豪宅的单价纪录,也刷新了上海公寓房(区别于别墅)的成交总价纪录。

从当前来讲,银行信贷紧缩已经影响到上半年整个市场成交量的表现。对于大型企业势必会先知先觉,尽早采取措施以先发制人。个人认为,开发商在6月集中以价换量,取得良好效果,如中海松江项目以及万科部分项目,均成交火热。故我个人认为在下半年,一些销售压力较大的开发商,如中海、绿地等房企,或将率先带头降价。

显而易见的是,上海楼市上半年虽然波澜起伏,但一手楼市购买力仍持续,其中个别性价比高的项目还出现“抢购”态势,如近期阳光城嘉定项目、青浦的凯悦华庭项目等。究其原因,主要是由于作为一线城市的上海其人口导入量大,此外刚性需求依旧占主力。出于惯性,预计7月初交易活跃度还会有所延续。其中外围板块,如宝山、嘉定、南桥、昆山花桥等区域的刚需楼盘或成为降价先锋,须知下半年楼市大环境不会短期转好,故运用“短、频、快”的去化方式,实现高周转、保利润将成为房企生命线。

(上海中原地产董事总经理 谭百强)

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