刘小华：南外滩应预防商办产品同质化

戴德梁行华东区董事总经理刘小华接受早报记者采访时指出，董家渡新规划的出台将进一步提升南外滩区域价值，而预防商办产品同质化以及从城市运营和综合体开发的角度合理完善区域的功能业态布局是南外滩发展的下一站。

董家渡将推高南外滩价值

在刘小华看来，董家渡规划方案的调整对市场的影响是显而易见的。她表示，从区位来看，黄浦区外滩金融功能规划向南延伸，与南外滩连成一体，形成外滩金融集聚带。董家渡处于南部节点位置，恰巧南接世博滨江文化博览商务区、北连外滩金融集聚带，地段价值极高，根据黄浦江两岸地区规划，董家渡金融核心地块将形成以金融功能为主的城市综合体，势必引来众多开发商巨头的参与，进而推动南外滩板块逐渐成为金融创新试验区。

刘小华进一步指出，前几年董家渡地块周边的8－1地块、204号地块推行入市，就曾引起广泛的市场关注。近期董家渡规划方案的推出，重新将市场的目光聚集南外滩，预计该地块出让将推高南外滩的整体市场价值。

南外滩将显独特商业氛围

谈及目前南外滩板块的发展现状，刘小华表示，上海外滩金融集聚带内首个新建超甲级办公楼——金外滩广场于1月26日实现项目落成交付。与此同时，中山南路地下通道等工程已启动，位于南外滩重点区域的董家渡13、15地块也计划于今年出让。整个南外滩区域将迎来开发建设及整体发展的黄金期。今年南外滩商务区很可能成为黄浦区的建设重点，商业地产市场也会因此获得利好，迎来更大的发展契机。随着大量商办项目的完工上市，外滩金融集聚带的发展重点将向南推进，将原来的外滩与南外滩连成一片，形成崭新的外滩金融带，形成金融、专业服务、文化创意类等产业的新兴集聚区。

另外，刘小华说道， 与当初建设陆家嘴的情况不同，南外滩作为中心城区只能在原有的基础上进行城市更新，这对商业氛围的树立会带来难度，例如南外滩地区中的复兴地块，小尺度空间呈鱼骨状格局，东西纵深欠缺，相比陆家嘴的整体空间较难形成商业氛围，且中山东一路的道路级别较高，阻隔道路两边商业气氛的延续。但黄浦区通过建设地下通道进行客流引导破解了该难题，在南外滩打造商业、旅游、展览、会议、艺术等多种功能复合的服务空间，实现外滩地区商务金融与文化旅游一体化的独特商业定位。“相比陆家嘴，南外滩的优势在于更长的滨江岸线和景观绿化、老外滩的文化历史、新完工的优质商办项目，更加便利的交通条件，以及更具竞争力的租金等因素。”

预防商业集中供应

在肯定了南外滩发展潜力的同时，刘小华也就该区域在未来发展过程中可能出现的问题提出了看法。

她表示，由于地理位置的优越和滨江资源的稀缺，南外滩地区的规划吸引了大量开发商巨头的注意，包括复星集团、华润、SOHO中国、绿城等。加上董家渡13、15地块的规划公示，未来该区域将出现大量商办项目的供应，短期内同时推出的项目或将面临区域内的同质竞争。因此，各地块在统一规划思路下的细分定位以及概念落实将成为下一步的关注重点。

同时，带状金融区域的南北路线较长，南外滩区域承担了金融、艺术、旅游等多项职能，建成后将吸引各类人群，那么，楼宇间地面以及地下的联通及交通的设计也将是需要解决的另一大重点。

刘小华强调，早前浦东前滩和后滩板块土地的集中供应，给市场带来去化压力。因此，对于南外滩而言，应当有序地进行土地出让和产品规划设计，前瞻性地预防办公产品定位趋同与集中供应压力。再者，在交通体系的规划方面，需要更加进行人性化和便利化的设计；同时从城市运营和综合体开发的角度考虑功能业态的布局，让板块产品更加差异化。