辽宁东戴河新区泥足难拔 厂房闲置城市空置

5月30日，辽宁东戴河新区，入夏以来最炎热的一天。热浪中，这个新兴城市处于一片沉寂之中，多数工地吊塔停止了转动，废旧的厂房和无人居住的高楼大厦，构成了这个新区的主基调。

“在建项目大都停工了，真正施工的只有四五家企业。建成项目也面临着巨大的库存压力。”东戴河新区某地产企业负责人孙刚表示。

在高新区，中国房地产报记者也看到，一栋栋工业厂房大多处于荒置状态。

这种境况是孙刚没有料到的。当年，他的企业落子东戴河新区时，孙刚满怀期望。

辽宁东戴河新区位于辽宁省葫芦岛市绥中县西南部。绥中是“辽宁西大门”、“关外第一县”。

2008年，在辽宁省“五点一线”、葫芦岛市“三点一线”开发开放战略的推进过程中，绥中县“万家——高岭工业园区”应运而生。

经过不断升级，2012年1月，经辽宁省政府批准，绥中滨海经济区更名为辽宁东戴河新区，计划“用10年左右时间，打造人口规模50万、财政收入100亿元、经济总量1000亿元，连接辽冀两省具有地级市功能的高科技生态新城”。

当地政府也试图以高科技产业与旅游生态新城相互融合的模式，打破旅游度假城市普遍存在的高空置难题。

4月初，东戴河新区对外公布了经济发展状况，近3年地区生产总值增长4倍，203个项目开工、103家企业投产。“这里已成为辽宁沿海经济带开发开放最活跃的区域之一。”然而，光环之下暗影重重，这个处于辽宁沿海经济五点一线起点的小城正陷入有史以来最大的危机之中，产业缺位、人口上升乏力、经济动力不足的局面开始显现。

闲置的厂房

东戴河新区规划图显示，这是一个规模庞大的融合了高科技、生态新城、文化旅游产业园区、金融新城和临港产业园区的新兴区域。在这个新兴区域，当地政府试图以“以产带城”的模式实现人口、经济的大跨越。

为了实现这一目标，东戴河新区管委会先后数次奔赴北京、上海、深圳和韩国等地招商，共签下青牛呼叫中心产业园、环球之星韩国工业园、京东数字产业园、云基地产业园和亿赞普大数据产业园等数个规模庞大的科技产业园区和高科技项目。

据当地媒体报道，目前高新区签约入驻企业214家电子信息、新能源和新材料企业，其中140家企业开工建设，投产企业为67家。

但据中国房地产报记者实地调查了解及当地相关人士透露，在高新技术企业方面，真正落地只有八九十家，“投产更少，不超过20家”。

中国房地产报记者实地调查了解到，在整个东戴河高新区，目前只有乐威科技、瑞通电磁、明晖工业、伊菲、辽宁巨峰等少数几家小企业建成并投产，多数项目如环球之星中韩工业园、青牛呼叫中心、俊华科技、龙鹏科技、远大换热、金凯科技园、中远高科和赛伯乐京东科技园等项目均处于荒废状态。

为了缓解发展压力，还有部分项目变身为房地产项目。据中国房地产报记者了解，辽宁云基地正在对外以6000元/平方米的价格对外销售高层海景度假公寓项目。

“真正投产的企业并不多，很多都搁置在那儿。”高新产业区生产高端玻璃制品的明晖工业的一位人士告诉中国房地产报记者。

对于搁置的原因，上述明晖工业人士表示，一方面是由于当地经济发展水平较低，相关配套产业不健全，企业投资意愿较低；二是多数项目并非真正做产业，而是为了圈地。

孙刚也持类似观点，“很多工业项目都黄了，因为这些项目根本就不是为了做生产，是为了以项目的名义圈地。”据孙刚介绍，为了推动高新科技新区发展，东戴河新区为落地项目提供了极为优惠的土地，“前两年，你只要拿着项目到行政大厅，政府就可以批一块地给你。”高新科技项目的这一现状，让当地政府试图以产业带动新城人口、促进新区发展的愿望落空。而产业增长不足，最直接的影响是房地产市场以及新区的活力。

空置的城市

“人很少的，每栋楼有六七十户入住，大多来自北京。”面对中国房地产报记者询问项目入住情况，辽宁东戴河新区山海同湾项目一售楼人员表示，“我们这的入住率算高的了。”山海同湾项目由北京盛邦基业房地产开发有限公司（以下简称“盛邦基业”）开发，目前已经有11栋楼封顶，每栋楼大约有700户左右，从2010年4月开盘至今的4年间，只有不到1/10的入住率。

在高科技新城的概念下，一大批开发商蜂涌进入东戴河新区。2010年是一个关键节点，从这一年开始，来自北京的盛邦基业、亚胜置业、恒泰地产，知名开发商佳兆业、合生创展，以及来自秦皇岛的荣轩、三信、银都及绥中本地开发商纷纷进驻。其中佳兆业豪掷500亿元。

然而，尽管新区遍地是机会，但新区产业不足引发的人口增长乏力问题是房地产企业始料未及的。

据中国房地产报记者了解，其实，入住率低并不止于山海同湾项目。在整个东戴河新区，除了孟家新村、贺家新村等回迁项目外，多数项目的入住率令人担忧。

从2009年绥中滨海经济开发区成立至今，东戴河新区已经走过5个年头，经历了2011年、2012年短暂的火爆之后，过于激进的发展模式带来的负面效应开始在房地产业显现。

“实际上，现在来东戴河买房的80%以上是从北京过来的，也有东北、内蒙古、天津和秦皇岛的，本地买房人很少。”孙刚表示。

据中国房地产记者对东戴河新区18个房地产项目不完全统计，18个项目规划总建筑面积达1200万平方米，已经建成总面积预计达800万平方米，公寓、住宅及别墅总套数超过10万套。去化慢、入住率低是这些项目普遍存在的问题。

在东戴河新区，佳兆业开发了当地最大的旅游地产项目，该项目总建筑面积223.62万平方米。佳兆业2013年年报显示，该项目已建成面积为2.27万平方米，在建面积为68.14万平方米，可销售面积为49.94万平方米。2013年全年该项目销售面积为6.7万平方米。按此去化速度，目前项目可销售部分的去化周期达7年；如果按照项目规划总建筑面积计算，其去化周期超过30年。目前佳兆业东戴河项目部分高层公寓还在施工中。

国内某研究机构人员告诉中国房地产报记者，“具体数据我们这边没有，但通过与当地官方和项目方接触了解，乐观一点估计，整个东戴河旅游地产卖出去的不到1/3，也有同行说卖出去的只有1/10。”“对于去化情况我没有具体数字，但东戴河所有楼盘卖出去的不超过1/7。”作为本土开发商，孙刚对当地的楼市状况了然于心，“我们公司目前有一个在售楼盘，说实话销售得很差。”在资金短缺和库存压力之下，多数地产项目已经处于停滞状态。中国房地产报记者实地调查了解到，目前，只有佳兆业东戴河、戴河首府夏尔郡、金沙美地等少数几个项目仍在施工，大多数封顶和在建的项目已经全部停工，部分项目工地甚至已经看不到任何工人的影子。

巨大库存与资金压力下，部分开发商开始降价销售。2012年前后，佳兆业东戴河、山海同湾等项目均价普遍在7000元~8000元/平方米；现在，佳兆业东戴河项目折后均价为5800元/平方米，山海同湾折后均价为6080元/平方米。

中国房地产报记者走访东戴河新区多家楼盘发现，虽然多数项目在报价上仍保持稳定状态，实际通过打折等诸多优惠促销手段，价格均出现不同幅度下降，目前毛坯房价格普遍在4000~5000元/平方米，少部分项目价格甚至降至3000元/平方米；精装修价格在5500~6500元/平方米。

对于东戴河新区旅游地产价格集体跳水的原因，克而瑞机构旅游地产总经理胡晓莺表示，一是因为目前整个房地产行业尤其是旅游地产普遍不景气，部分开发商为去库存实施降价销售回笼资本；二是东戴河新区此前房价普遍虚高，如今已回归理性。“作为一个新开发区域，东戴河合理价格应该在4000元~5000元/平方米。”对于东戴河新区而言，在目前房地产市场并不乐观的背景下，这一趋势无疑给雄心勃勃的当地政府泼了一瓢冷水。!

向左走向右走

沿着渤海大街前行，道路两侧随处可见荒废的工厂及空置的住宅，在全球经济普遍遭遇不景气的背景下，东戴河新区亦未能幸免。再加上东戴河新区本身产业基础薄弱，造成暂时产业空心化，短期内其产城融合的愿望恐难实现。

面对这样的困局，参与东戴河新区规划的上海同济城市规划设计研究院城市开发规划分院一位不愿具名的人士表示，“政府有些操之过急了。产业发展跟不上城市建设速度是导致城市空置率过高的原因。这几天我们也在研究如何调整，我们的建议是一定要做强产业。”而如何解决产业与城市融合发展，以及地产化问题，不仅仅是横亘在东戴河新区面前的难题，也是国内所有新区不得不面对的困局。

近年来，各地为推动新型城镇化建设，一些新区、园区相继推出，未来如何避免地产泡沫与产业新城泛滥？在上海嘉定金融谷投资有限公司副总经理夏泽民看来，要避免以做地产的心态建工业新区，工业新区建“硬件”之外，最重要的是实现有效的软服务。同时，与城镇化发展结合起来，有效促进农村劳动人口转移。

记者观察：东戴河困局并非孤例

按照规划，东戴河新区整体规划为“一带五区”，一带指沿渤海兴建的滨海旅游观光带，五区指起步区、高新区、主城区、临港工业园和绥中港区。其中产业方面主要集中在高新区和临港工业区，房地产项目主要集中在起步区和主城区。

这种布局凸显了当地政府试图以“产城共建、产城融合”模式破解空城、鬼城难题。为此，新区成立5年来，政府方面在“七通一平”等基础设施领域投入87亿元的资金，但时至今日，这一愿望并未达成。

关于产业对旅游地产及新区的带动作用，克而瑞机构旅游地产总经理胡晓莺表示，目前整个新区建设还处于起步阶段，旅游相关配套方面并不完善，产业带动作用短时间难以凸显。“以产业带动旅游和新城还为时过早。”产业是一个新城成败的关键，对新区商业、娱乐等配套及人气有着不可代替的作用，目前来看，东戴河新区产业并无太大起色，虽然政府方面宣称签约近400家企业，但落地者寥寥，更多沦为投机者圈地的筹码。

其实，产业空心化、城市空置化引发的造城危机，东戴河新区并非孤例，全国范围内所有的空城、鬼城几乎同出一辙。在缺乏相关产业和人口支撑的背景下，地方政府为追求片面的政绩和城市规模，造成多数的新区、新城沦为空城、鬼城。

截至目前，整个东戴河新区范围内人口为20万，而新城常驻人口不到10万。产业和人气的不足，使得生活相关配套严重缺失，正如当地人所言：“勉强满足生存需求，根本谈不上生活。”近期不断有媒体爆出山东、河北等沿海地区旅游地产出现鬼城现象，尤其山东半岛旅游地产项目，多数面临空城、鬼城的危机。另外，海南、云南、惠州、常州等多数省市均面临类似的危局。

进入2014年，随着商业银行对房地产开发商暂停发放贷款，产城两空局面还在持续恶化，全国范围内房地产项目开始出现大规模的停工潮，鄂尔多斯8成以上地产项目停工，唐山、秦皇岛、杭州、宁波、南京等城市也不时被曝出地产企业资金链断裂的现象。

在银根紧缩、市场不景气、库存居高等诸多因素的影响下，多数中小开发商面临较大的资金压力，东戴河一位开发商告诉中国房地产报记者，由于市场不景气，该公司一旅游地产项目多年一直未动工，“我们不像大开发商资金雄厚，一旦把资金都押在项目上，整个公司都有可能破产。”对于整个旅游地产行业普遍遭遇的困境，胡晓莺认为目前并没有更好的解决办法，只能等待房地产市场回暖。“随着市场回暖，形势会有一定转变。”另外，胡晓莺认为，与海南相比，北方沿海区域由于适宜度假时间较短，在滨海旅游度假方面并不具备优势，这也是造成目前山东、河北和辽宁等北方沿海地区旅游地产普遍遭遇困境的主要原因。

旅游规划专家王兴斌认为，一些产业新城、旅游新区空城现象主要由政府短视行为造成，做好新城、新区，一方面需要项目规划和当地资源相结合，另一方面，也要克服盲目化和GDP化，潜心做好产业。