高增长率低净负债率：方兴地产双轮驱动战略奏效

聚焦高端住宅，并发力核心地段持有物业，央企方兴地产（HK.00817）凭借“绿金精品”和“双轮驱动”战略正在快速增长。

根据2013年报数据，受益于“绿金精品”的高端住宅项目，方兴地产旗下项目的去化率平均达9成，毛利率高达44.4%，远高于行业约30%的水平。

在“双轮驱动”的战略下，方兴地产持有物业也稳健发展。2013年，整体租金收入约10亿元，相比2012年，上升近13%。

据悉，今年方兴地产将用150亿元扩增土地储备，是2013年预算的两倍；预计销售目标以约40%的合同销售同比增长，超过大部分同业10%-20%的目标。

掘金绿金产品，毛利率高达44%

聚焦高端住宅，实行绿金产品战略是方兴地产取得高增长的关键。年报显示，截至2013年12月31日，方兴地产累计取得物业签约与土地一级开发销售成交金额共计209.94亿元，较2012年157.93亿元上升33%。其中，高端住宅项目——绿金产品，整体销售收入上升25%，至136.1亿元，占据收入总额65%。

自2010年将绿色战略定为企业主战略后，“绿色科技、金茂品质”的“金茂”系列产品成为方兴地产的重要软实力。

有业内人士分析，“在房企纷纷转型刚需的热潮面前，方兴地产保持了克制，项目始终聚焦高端，这也使得金茂府系列产品得到了更多市场认可，并在行业内重新定义高端与品质，极大增加了产品的附加值”。

这也使得方兴地产取得很好的毛利。根据年报显示，2013年方兴地产实现毛利74.2亿元，相比于2012年的58亿，涨幅27.9%；毛利率由41.9%上升2.5个百分点至44.4%，远高于行业31.04%平均水平。

在房地产行业，高毛利率与高周转率往往不能共存，很多企业会以牺牲毛利率为代价，来换取快速周转。

为了避免陷入这种情况，同时保证高毛利率和高周转率，方兴地产对项目开发和周转有严格的时间控制：拿地10个月后要实现首期开盘，20个月后要归还股东收入，并且要保证不能低于30%的毛利率。相比行业老大万科奉行的“5986”原则，即是拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成、产品必须六成是住宅，方兴地产的10-20-30标准大有后来者居上的趋势。

快速周转使得方兴地产的各项财务指标更加安全。年报显示，截至2013年底，方兴地产的现金资源共计117亿元，同比上涨12.4%，处于现金充足状态。加上对负债规模的克制，2013年方兴地产资产净负债率保持在41%的水平。

双轮驱动提速，物业租赁稳增

除了在开发物业方面取得成绩之外，方兴地产去年持有物业发展也较为稳健。2013年写字楼、商业完成预算。尽管整个酒店行业疲软，但方兴地产采取灵活策略，顺利突围。

根据年报显示，方兴地产2013年物业租赁板块整体入账销售收入为10.1亿元，上升近13%，租金收入主要来自于北京凯晨世贸中心和金茂大厦。此外，方兴地产物业出租率及租金水平表现理想。

在酒店经营方面，2013年，方兴地产之酒店板块整体入账销售收入为20.6亿港元，此板块收入主要来自于上海金茂君悦大酒店、金茂三亚丽思卡尔顿酒店及北京金茂威斯汀大饭店。公司在全国共拥有七家酒店，分别位于北京、上海、三亚、深圳、南京等一线城市或5A级度假区的最黄金地段，总建筑面积约44万平方米，客房数目逾3000间。

尽管去年受政策及市场供应量的影响，中国酒店市场需求放缓，区域内竞争亦加剧。

海通国际研报称，方兴地产2013年酒店业务收入小幅增长3%达到港币20.6亿元，在酒店业整体惨淡的情况下，公司酒店部分这一业绩实在难得。

京东旅游圈提升区域属性，平谷别墅成功卡位

京津冀一体化概念的升温，使得北京平谷区打造“京东旅游圈”的计划有了更快的推进。

“平谷位于京津冀三省市交界地，是京津冀合作很重要的区域，这也给我们提供了很大的发展空间。”平谷区区长姜帆透露，在生态保护上北京、天津、河北三省市已经建立了合作机制，接下来将建设京东旅游圈，整合三省市旅游资源共同打造一个旅游胜地。

据悉，被列为京津冀三省市区域旅游合作重点的“2014京津冀旅游一卡通”近日也全面发行，持一张卡即可在京津冀600余家旅游景区享受门票优惠价格。

“京东旅游圈形成后，处在交界点的平谷区域将拥有北京、天津、河北三省市的游客资源，同时也会吸引来自三地的置业人群汇聚于此，区域改善型需求或将迎来新一轮爆发。”上述业内人士表示，基于区域现有条件和发展情况，京东旅游圈对平谷区域的拉升效应不容小觑，这从历来旅游资源对区域楼市带来的一系列利好影响中可见一斑。

事实上，伴随着京津冀一体化概念的升温和京东旅游圈的建设，一些嗅觉灵敏的置业者开始将目光投向当地楼市，而与区域属性非常契合的生态别墅项目更是受到了超乎寻常的关注和青睐，平谷生态别墅这一细分市场正暗潮汹涌。

在今年“平谷桃花节”上提供赞助并建立服务站的首城汇景湾，作为据守马坊镇的第一生态大盘，其目前主推的130、150平方米的三居大户型及330-350平方米的双拼、联排别墅产品，户型设计方正、浪费面积少、布局合理、时尚简约，通体落地窗采用断桥铝合金双层中空玻璃，有效阻隔了外界的干扰，项目周边的多个公园更营造了舒适宜人的自然环境，这些恰恰迎合了目前区域市场需求，从而使得首城汇景湾在平谷生态别墅市场成功卡位。

数据显示，2013年，首城汇景湾全年实现销售额近10亿，该楼盘能够持续热销的主要原因是对市场需求的准确把脉以及产品的精准定位。据其前期市场调研，客户置业平谷马坡镇的重要动机之一是充分认可当地的生态环境资源优势。因此，项目在产品设计上特别注重产品与周边优质环境资源的融合与利用，重点突出产品的健康性和舒适性。

万通台北2011项目收官，将打造半山国际社区

房企出海的一长串名单中，万通不是投资最大的，但无疑是国际化最纯粹的一个。

历时3年，万通出海的标志性项目——万通台北2011已近收官。据了解，项目销售率89.9%，4月已提交了使用执照申请书，明年初，客户即将入住。最新的消息是，万通台北2011已与周边半山汇、大景大院、天境360项目达成战略合作，共同打造台北半山国际社区，这将是台湾地区第一个面向全球的国际化社区。

“万通台北2011”作为大陆企业投资台湾的首个房地产项目，在具体操作上，采用了大陆、台湾两岸联合，既发挥了大陆公司的营销策划能力，又结合了台湾本地丰富的建造经验和顾问能力。

冯仑曾表示，海外不动产市场因发展时期早、成熟度较高，对产品与服务的理念更为深入，只有在海外市场投入真金白银，赤身肉搏，才能够学到真功夫，而这样的功底将是万通地产决胜高端物业市场的最大底气。