越秀房托财技 回报期从15年缩至3年

作为华南地区品牌历史最悠久的越秀地产股份有限公司（00123.HK，以下简称“越秀地产” ），是国内唯一拥有房产基金平台的房地产上市公司，建立了“开发+运营+金融”的独特模式……

2012年，越秀地产充分发挥唯一拥有REITs平台的优势，成功将广州国际金融中心(IFC)注入越秀房托基金(越秀REITs)。此举不仅让越秀地产成功打造具有独特竞争力的商业模式，实现国有资产快速保值增值，更让越秀房托从此跻身亚洲房地产信托基金前列。以广州IFC为例，注入房产基金后，IFC从原来预计投资回收周期15年一下大幅缩减到3年多。

“我们的创新在国内独一无二，同行都很羡慕我们这种全新的金融地产运作商业模式！”越秀地产董事长陆志峰曾自豪地说。这种越秀模式现在还很难复制，目前国内仅有唯一一家房托基金在香港上市。

睿信致成管理咨询董事总经理郝炬在接受时代周报记者采访时认为，国内现在对于房托基金上市的要求收紧，要求地产项目的资产收益好，同时还要步入稳定运营期，这也使得其他地产公司无法跟进。

双平台开始一系列资本运作

可以说越秀地产一连串的资本运作始于2005年。2005年底，越秀城建地产以旗下城建大厦、财富广场、维多利广场和白马商贸大厦四大商用物业打包组成的越秀房托基金（越秀REITs）成功登陆香港股市，成为香港股市第三只上市的房托基金。越秀房托基金是首个投资于内地物业的REITs。在此之前，房地产企业要想将商用物业套现，只有通过整体转让或拆散出售的方式进行，如果想利用商用物业进行融资，也只能将其作为抵押物向银行等渠道寻求资金支持。越秀REITs的上市意义非同小可，为资金提供了一个全新的融资思路。2008年起，越秀地产母公司越秀集团正式提出三年调整优化发展的概念，着手进行全局性的产业结构和资本结构调整。其中，利用越秀地产与越秀房产基金REITs的双平台开始一系列资本运作。通过调整，越秀地产不但获得资本市场的高度肯定，而且成为一家纯粹的地产上市公司，得以专注于全国性战略布局和商用并举战略发展。

小投入撬动大项目

据越秀地产相关人士介绍，越秀地产在参考新加坡凯德“控股持有→分息收益→升值→套现”模式的基础上，越秀地产根据自身实际情况又开创了一套“开发→升值→套现→控股持有→分红收益”的新模式。越秀地产通过拿地、开发、前期运营、注入房产基金进行二次证券化的先进模式，借助资本市场，加速商业项目资金的流转速度，达到双赢。陆志峰曾自豪地说，将广州IFC注入房产基金，然后再转卖给普通投资者，是越秀集团地产业务完成有效转型的体现之一。

不过郝炬认为，目前房托基金的投资人对于基金的投资收益要求一般在12%-18%之间。而广州IFC注入房产基金，再对外打包上市，平均收益率在6%-8%之间，能够顺利发行，也有一定的运气成分。

值得一提的是，越秀地产多次尝试利用“地产+房产基金”的新方式拿地，企图实现以最小的投入撬动大项目。2013年，越秀地产分别在广州、杭州、佛山、武汉等一、二线城市购入7块优质地块，总金额约为201.24亿元，总建筑面积约275万平方米；其中包括佛山南浦村地块在内的4块土地是通过与房产基金合作的模式投得，越秀地产应付的土地款金额仅约58.17亿元，并且双方合作18个月后越秀地产可回购股权。这种创新的合作模式通过资源整合和优势互补，大大提高了财务灵活性，在保持较低负债比率的同时，加快实现规模效应。“借助集团的力量，通过小份额的资金，首先留住土地，再逐步收购剩下的大份额股权，令自身能够保证对优质项目100%的控股和运营，最主要的是首次投入成本并不算高。”这是业内人士对越秀地产这种模式的最好总结。