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李小明:房价暴跌可能很小 暴涨对房企没好处

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专访 帝海投资控股集团总裁 李小明

网易财经4月10日讯 2014年博鳌亚洲论坛于8日-11日在海南博鳌召开,帝海投资控股集团总裁李小明对网易财经表示,新一届政府上台以后,提出分类调控,房价没有像以前那样越调越涨,但反过来,他认为暴跌的可能性也很小。他认为房价暴涨对整个产业,房地产产业并没有什么好处。“你喝酒喝点小酒可以,一晚上喝个酩酊大醉,对身体没好处”。

李小明称,新一届政府上台以后,提出了分类调控,他认为所谓的分类调控,就是市场的事儿留给市场去做,政府做政府该做的事情,比如政府应该去建保障房,保障这些低收入阶层,弱势群体的住房,中高端收入的人就通过市场去解决住房问题,他愿意10万块钱一平米去买房子,那是人家的自愿,政府没有必要去干预,这样各取所需、各得其所。

李小明指出,新一届政府上台以后,房价没有像以前那样越调越涨,但反过来,他认为暴跌的可能性也很小。因为中国正处在城镇化过程中,名义上的城镇化是52%,但实际上有城镇户口的只有36%,还有大量的农民要进城,大量的人口要从农村转化为城镇,每年有2000万农民工要进城,除了解决户口以外,“最最重要的一点就是要解决住房问题,居者有其屋嘛。所以说每年2000万农民工,每年700万的大学毕业生都是需要住房的,这是一种刚需,所以说在这种刚需的支撑之下,房价要暴跌是不可能的事。”

对于此前部分地区的房价下降事件,李小明表示,目前来看只是局部地区的个别现象,不能代表全国,甚至不能代表一个地区的现象,是个别的现象。而对于地产企业的资金状况,李小明称,个别企业还不上银行的贷款,还不上信托资金,很正常,没有必要去过滤,只要是市场经济肯定会有这种现象。“只要是做企业就会有风险,每个企业都能赚钱,都能把银行贷的款、借的钱还上,我觉得那应该就是乌托邦了,就是空想社会主义了”。

在谈及互联网思维对地产企业的冲击时,李小明称,他认为电商和传统的商业地产,和传统的商业不是相互替代的关系,而是相互补充的关系,“我举个最简单的例子,我们传统的商业,就是百货大楼的模式,比如我到百货大楼就买双袜子,买一件衬衣,买了我就回家了,也许十分钟,也许半个小时就完事儿了,这是传统的商业地产模式,或者传统的商场是这样的,但是在这种情况下,电商确实有冲击力,你毕竟到商场买一双袜子得花半个小时、十分钟吧,我在电脑上一点,快递就给我送上门来了,这肯定是有冲击的,但是别忘了,现在的商场还有另外一种模式,就是购物中心的模式,比如我们的国海广场,我们的国海广场的商业都是购物中心,购物中心不仅仅是零售了,我里面有吃的、喝的、玩的、乐的,体验型的。比如我购物中心里面有电影院、有KTV,还有各种地方的美食,这些东西的体验,电商是代替不了的,比如说周末了,小两口带个孩子,你不能天天把孩子圈在家里吧,天天要快递把饭送到家里来吃吗?到我的购物中心里你可以吃吃台湾的小吃,吃吃各地的美食,第二个孩子我们还有儿童乐园,吃完了我再回到儿童乐园玩一玩,玩完了我再带孩子看场电影,也许在我的购物中心你就可以消磨一天的时间,这个你在家里面面对电脑是没有这种体验的。”

李小明最后称,帝海集团对整个宏观经济形势有信心,现在在不断地加大投资,加快建设进度。(朱玲)

以下为文字实录:

网易财经:李总你好,欢迎来到网易财经,今年我们也想先从政策开始,今年总理的报告也提出了对房地产的分类调控,就想抑制投资性需求这块,您作为行业的一员,您怎么看这种政策对整个市场的影响?

李小明:我觉得这个政策对市场的影响是正面的,往年对房地产有一个现象,就是越调控房价越涨,所以到了我们新一届政府上来以后,像你刚才说的,提出了分类调控,我是这么理解分类调控的,那就是政府做政府该做的事儿,市场的事儿留给市场去做,比如政府应该去建保障房,保障这些低收入阶层,弱势群体的住房,中高端收入的人就通过市场去解决住房问题,他愿意10万块钱一平米去买房子,那是人家的自愿,这个政府我觉得没有必要去干预,这样的话,分类调控我理解就是这个意思,政府做政府该做的事情,市场该做的事情由市场去处理,这样的话各取所需、各得其所,我们肯定,确确实实从新一届政府上来以后,政策表现是这样,房价并没有像以前那样越调越涨,那种暴涨的没有了。但是现在反过来有人谈说房价会不会暴跌,我认为这种可能性很小。

咱们国家和社会正处在一种城镇化的过程中,现在咱们名义上的城镇化是52%,但实际上有城镇户口的只有36%,还有大量的农民要进城,大量的人口要从农村转化为城镇,每年有2000万农民工要进城,除了解决户口以外,最最重要的一点就是要解决住房问题,居者有其屋嘛。所以说每年2000万农民工,每年700万的大学毕业生都是需要住房的,这是一种刚需,所以说在这种刚需的支撑之下,房价要暴跌是不可能的事。

网易财经:其实每年政府对房地产不管是怎样的表述,都有一个政策的导向,大家理解,相对今年你们作为这个产业中的一员,对今年提出这样一个分类调控的期望有多大?

李小明:我们作为一个房地产企业来讲,本身是希望市场是平稳发展的,并不希望暴涨,我一个项目就获得暴利,其实从房地产企业本身来说并不需要,因为这种是不可持续的,最近冯仑做了一个比方,你喝酒喝点小酒可以,一晚上喝个酩酊大醉,对身体没好处,房价暴涨对整个产业,房地产产业并没有什么好处,所以正常的就是平稳发展,房价略有上升,保证一种正常的,或者说跟国民经济发展的增长速度差不多,我认为这是比较正常的,作为一个行业内的专业人士,我认为这是符合各方面需要的,符合政府的需要,符合老百姓的期望,开发商也满意,各得其所。

网易财经:前一段时间其实江浙那一带一直有传出降价,刚才你也提到有这种暴跌这样的一个言论,一个疑问出来,之前是那种信托,就是中小企业这块信托,产品有信托进来,难以还,所以说导致了想加速回笼资金这块,你觉得像今年,房地产企业资金情况到底是怎么样的,信托产品对他们企业的资金是不是影响比较大?

李小明:第一点,你刚才提到的房价,不叫暴跌,就是房价有所调整或者有所下降,这是局部地区的个别现象,这个传言已经传了一个多月了,春节前就开始传,到现在并没有看到蔓延,也没有看到全国其他的地方出现这种情况,所以像类似这种房价,个别的开发商降价促销,目前来看这是局部地区的个别现象,不能代表全国,甚至不能代表一个地区的现象,这是个别的现象,这是第一点。

第二点,您刚才谈到的信贷危机,我觉得一个企业来讲很正常,有的企业还不上钱,这都可能,只要是做企业就会有风险,每个企业都能赚钱,都能把银行贷的款、借的钱还上,我觉得那应该就是乌托邦了,就是空想社会主义了,所以只要是市场经济,只要是有企业存在,就有的企业发展很好,发展很快,有的企业就是干不下去,所以我觉得很正常,个别、少数的企业,但是大面积的出现企业倒闭、还不上债,那是另外一回事,那是宏观经济出现问题了。

但是咱们在微观经济层面来讲,个别企业还不上,违约了,还不上银行的贷款,还不上信托资金了,我觉得很正常,这个没有必要去过滤,或者为了这么个别的企业就觉得天要塌了,完全没有必要,这是正常,只要是市场经济肯定会有这种现象存在,这是我想讲的第二点。

第三点,从目前我们国家的整个宏观经济基本面来讲,从整个经济发展来讲,也不具备出现大规模的企业违约,还不上贷款,还不上限购资金的,目前我想不存在这样的条件,第四点就是刚才总理在演讲中谈到的,(06:20)我们经济出现一些波动的话,我们政府也是有相应的政策储备的,能够处理这种万一有些比较多的企业违约了,或者比较多的企业还不上了,或者出现比较多的企业破产,我觉得我们国家是有政策储备的,面对这种局面的话,能够很迅速的把这种现象扭转过来,这是刚才总理在演讲中提到的这一点。

所以总起来一句话,用不着担心,局部地区各个企业的行为完全没有必要担心。

网易财经:其实像现在,四月份差不多很多A股、港股一些企业该上市的年报都已经发了,但是他们对今年的目标其实都挺保守的,像之前中海自己比较保守(07:16),您对今年的市场,刚才您看也是挺乐观的,你们公司今年有哪些投资动向,就是(07:26)

李小明:对,我们帝海集团是以房地产开发为主业的投资公司,我们整个的集团的发展战略就是说,我们在北京长安街上有一个北京国海广场,是一个城市综合体,或者叫商业地产,我们现在在房地产开发里主要做商业地产,城市综合体,而且我们这种城市综合体在二线或者省会以上的核心力量复制我们的国海广场,比如我们在太原的国海广场已经开工了,是山西最高的一个地标性建筑,318米,76层,在目前来讲,山西太原都没有这么高的楼,所以我们现在在不断地加大投资,加快建设进度,表明我们对整个宏观经济形势是有信心的,也是看好的。

网易财经:有没有一些新的拿地意向?

李小明:我们今年至少还要开好几个项目,我们现在比如说石家庄、武汉、南宁我们都在看地。当然我们不会像有些企业非得去摘跟地王,这个我们不做这种事儿,这是有风险的,我们是非常稳健的经营我们的企业,我们不会去为了出风头,为了炒作我们去拿地王,不会的。

网易财经:最后一个,今年大家这种互联网的思维对地产这块比较传统的企业冲击比较大,像房企跟银行联姻,万科跟小米这种让互联网思维来管理、改造一下企业,您对这一块怎么看?

李小明:我以我最熟悉的商业地产来为你说明这个问题,我觉得电商和传统的商业地产,和传统的商业不是个相互替代的关系,而是个相互补充的关系,我举个最简单的例子,我们传统的商业,就是百货大楼的模式,比如我到百货大楼就买双袜子,买一件衬衣,买了我就回家了,也许十分钟,也许半个小时就完事儿了,这是传统的商业地产模式,或者传统的商场是这样的,但是在这种情况下,电商确实有冲击力,你毕竟到商场买一双袜子得花半个小时、十分钟吧,我在电脑上一点,快递就给我送上门来了,这肯定是有冲击的,但是别忘了,现在的商场还有另外一种模式,就是购物中心的模式,比如我们的国海广场,我们的国海广场的商业都是购物中心,购物中心不仅仅是零售了,我里面有吃的、喝的、玩的、乐的,体验型的。

比如我购物中心里面有电影院、有KTV,还有各种地方的美食,这些东西的体验,电商是代替不了的,比如说周末了,小两口带个孩子,你不能天天把孩子圈在家里吧,天天要快递把饭送到家里来吃吗?到我的购物中心里你可以吃吃台湾的小吃,吃吃各地的美食,第二个孩子我们还有儿童乐园,吃完了我再回到儿童乐园玩一玩,玩完了我再带孩子看场电影,也许在我的购物中心你就可以消磨一天的时间,这个你在家里面面对电脑是没有这种体验的。

网易财经:所以你们现在商业这块比重有多大?

李小明:两个比例,一个商业,就是说在我们的开发中间,整个综合体里面商业、写字楼、公寓、五星级酒店,这里面商业大概占30%左右,在我的购物中心里面,刚才你说的,就是第二个比例,零售这块,就是买鞋子、买袜子、买衣服,占40%多,50%以上都是吃喝玩乐,餐饮、电影院、KTV、儿童乐园,这个一部分要占到50%以上,而传统的百货大楼的模式只占到40%,你去买双袜子,买件衬衣,买双鞋,更多的是到我的购物中心来你是来体验的,而不仅仅是购物了。

网易财经:谢谢。

李小明:谢谢。

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