三度挖角中建系 碧桂园全面学习中海
特约记者 徐学成 发自广州
关于吴建斌的一纸委任状，将碧桂园带入“中建系”时间。
伍绮琴在为碧桂园交出一份靓丽的财务报表之后，挂靴而去，资本市场一片哗然，在完成千亿元销售额之后，碧桂园的“下半场”开局并不完美。然而，15天之后，碧桂园即委任又一位“中建系”高管—吴建斌担任CFO，如果碧桂园的前行同样需要“三驾马车”，那么吴建斌的补位，与莫斌和朱荣斌相得益彰。
3月19日，伍绮琴请辞的公告发布当天，碧桂园股价下挫逾12%。股价的震荡，直接折射着投资者对碧桂园“财长”席位人事变动的敏感。在“中建系”打拼了30年的吴建斌，除去与伍绮琴水平相当的“财技”之外，还在危机处理和财务风险管控方面有着广为称道的能力，加之同样来自“中建系”的总裁莫斌、联席总裁朱荣斌，有着同样血统的中建系“三叉戟”，将给千亿新贵碧桂园打上怎样的烙印？
管账8年伍绮琴请辞
2014年3月19日，碧桂园一则公告引发股价震荡：集团CFO（首席财务官）伍绮琴请辞，理由是“个人原因”。碧桂园股价当日下挫逾12%，创2010年10月以来新低。
一星期之前的3月12日，香港，碧桂园2013年业绩说明会，伍绮琴与总裁莫斌并肩而立，为投资者呈现了一沓靓丽的财务报表。
每年年中和年初例行的业绩说明会，或许是伍绮琴为数不多的直接面对公众的机会，据一些知情人士透露，在广东顺德碧桂园总部上班的很多员工甚至都没见过这位首席财务官。
在这样的业绩说明会上，这位首席财务官呈现给外界的职能，是向一众媒体和投资者详解碧桂园在过去半年或者一年的业绩，所以，阿拉伯数字是她口中出现得最频繁的词汇。
除此之外，当日的业绩说明会上，伍绮琴被追问的，还包括碧桂园去年利润率走低的原因。一星期之后，为碧桂园“管账”8年的伍绮琴拂袖而去。
伍绮琴作为碧桂园CFO的历史，定格在她经常脱口而出的一串串数字。碧桂园2013年年报数据显示，2013年，碧桂园实现总收入626.8亿元（人民币，下同），同比上升约49.6%；实现合同销售 1060亿元，同比增长123%；合同销售面积1593万平方米，同比增长109%。确认收入建筑面积约为924万平方米，同比增加50%。
然而，投资者更关心的一组数字则是：2013年碧桂园净利润率同比下降2.8%，毛利率同比下降6%；此外，负债率则从上一年的53.9%大幅度上涨13.4个点至67.3%。
伍绮琴的请辞，或许并非“个人原因”那么简单，业界对此的猜测包括利润率下降和负债率上升带来的压力，还包括碧桂园对于2014年相对保守的业绩预期—毕竟，在2013年销售额翻番的背景下，碧桂园2014年的销售目标仅提高了20个百分点，即1280亿元。
“一家公司的股价表现，并非完全取决于CFO”，在盛富资本总裁黄立中看来，伍绮琴离职的真正原因外界难以知晓，但一家公司在股价或者业绩上的表现更多的是取决于决策者的策略是否得当，CFO起到的作用十分有限，“或许是与老板的意见不合，也或许有别的更好的工作机会或是因更有吸引力的收益，但一般不会是因为投资者关系推动不力。”
中海管家吴建斌补位
碧桂园这一波股价的震荡，除去投资者对其利润率下降和负债率上升的担忧之外，还包括突如其来的CFO人事变故所导致的不确定因素。
碧桂园对此的回复是：董事会已开展招募及内部甄选程序，尽快落实首席财务官一职，将于短期内就委任新首席财务官之事宜发出公告。
事情的进展出乎意料。4月2日，碧桂园另一则公告揭开新任CFO的神秘面纱，他就是来自中海的吴建斌。
对于一直扮演“管家”角色的CFO而言，他们从来都是一个不被更多人知晓的群体，吴建斌亦是如此。
公开资料显示，爱好玩摄影，闲时还喜欢写写书的吴建斌从1984年开始就加入了中国建筑工程总公司，1987年获派驻中国海外发展有限公司，2001年任中国海外集团有限公司董事兼财务总监，2002年任中国海外发展有限公司执行董事兼财务总监，并于2009年调任为副主席兼非执行董事。
在获委任为碧桂园新的CFO之前，吴建斌已经担任着中国海外集团有限公司常务董事及副总经理以及中海投资发展集团有限公司董事长。
据了解，1987年被派驻香港的吴建斌伴随着中海在香港市场上摸爬滚打了近30年，经历了1987年、1997年和2008年三次金融危机，而利用香港先进的资本市场环境充分融资，则是近30年来吴建斌的工作重点。
广泛的金融圈人脉、出色的融资技巧，在此方面，吴建斌与伍绮琴十分相似。曾受雇于香港交易及结算所有限公司、德勤的伍绮琴，还曾在2005年获委任为香港恒隆地产的执行董事，多年的工作经历也与香港的资本和金融圈有着千丝万缕的联系。
论起在香港资本圈的“长袖善舞”，二者或许难分伯仲。业内人士指出，吴建斌的到来，对于伍绮琴走后给碧桂园在融资和投资者关系管理方面留下的空缺来说，是一个极为合适的补充。
但一些熟悉中海的业内人士则同样指出，结合目前碧桂园所处的处境，委任吴建斌为新任CFO，或许另有深意。
2013年，碧桂园合约销售额和销售面积均录得翻倍增长，但与之产生鲜明对比的则是其净利润率、毛利润率出现下滑，同时负债率则大幅提高了13.4个百分点。
根据其2013年年报披露的数据，在碧桂园销售业绩出现大幅增长的背后，其销售成本和营销成本却也大幅增长。数据显示，碧桂园2013年的销售成本由2012年的265.51亿元增加至去年的437.13亿元，增加幅度高达64.6%；同期，碧桂园的营销及市场推广成本几乎增加了一倍，达到43.03亿元。
中海的成本控制能力和财务管控能力一直在业界享有较高评价，而由作为中海“管家”的吴建斌来执掌碧桂园的“账本”，有望降低正处在快速扩张期的碧桂园的财务风险。
碧桂园的醉翁之意
吴建斌的补位多少有点突然，但似乎也在情理之中。
“中海的人更愿意请自己系统的人过来”，黄立冲指出。吴建斌并非第一个由“中建系”空降碧桂园的高管，在此之前，碧桂园现任总裁莫斌和联席总裁朱荣斌均来自“中建系”。
但三人进入碧桂园的背景则不尽相同。
莫斌此前曾担任中国建筑第五工程局（下称“中建五局”）总经理，据记者了解，莫斌走马上任的2010年正值碧桂园的多事之秋，频繁暴露的工程质量问题让碧桂园受到广泛质疑，而碧桂园当时的总裁崔健波对建筑工程则不甚擅长，莫斌的空降被看作是正在全国扩张的碧桂园狠抓工程质量的关键一步。
而根据碧桂园当时透露的信息，曾任中海集团董事、后加盟富力地产的朱荣斌出任联席总裁，则主要负责集团投资、商业及产品设计方面的管理工作，并充分发挥其在土地投资拓展方面的优势。
地产圈内企业挖角“中建系”，已经不是新闻，即使是“老大”万科也曾在中海高层中频繁挖人。而据记者了解，有着优秀的团队建设机制的中海几乎可以被称作是地产行业的“黄埔军校”，其培养的众多人才已经被输入到其他房地产企业担任高管。
而据黄立冲介绍，由于CFO的工作更多地辅助公司决策的执行，在融资上提供支持、把控财务风险和梳理投资者关系，所以由同样来自“中建系”的吴建斌担任CFO，与有着同样血统的莫斌和朱荣斌在工作的配合和战略的执行上，应该更具默契。
但对于千亿军团的新贵碧桂园来说，三度挖角“中建系”，其用意并非如此简单。据知情人士介绍，长期以来在完全市场化环境里发展起来的中海，对于工程成本预算、营销费用以及销售费用的控制都十分严格，其出色的成本控制和财务风险控制能力，也许才是碧桂园的“醉翁之意”。
中海地产2013年年报数据显示，去年其合约销售1095亿元，但净利润高达183亿元，毛利率超过35%，比万科还高出11个百分点，是房地产行业中赚钱最多的企业，历史数据则显示，中海地产的净利润率长期保持在20%以上。
相比之下，2012年碧桂园的净利润率为16.4%，去年则下滑至13.6%，规模日益扩大的碧桂园在成本控制和盈利能力上并没有展现出与其营销能力相当的竞争力。
也有分析人士认为，相比之下，中海地产经常能拿到较低的借款利息，降低融资成本对于快速扩张中的碧桂园来说，显得尤其重要。
京津冀一体化 房企环北京布局获多赢
本报记者 费丽婷 发自北京
环首都经济圈的概念已经炒作了近十年，但一直难有实质性进展。今年2月，习近平总书记主持召开座谈会，将京津冀协同发展正式上升为国家战略，有人感慨“这次是动真格的了”。眼下，国家层面规划尚未出台，保定房价疯涨的消息却在短期内不断传来，成为关注焦点。
然而值得注意的是，保定房地产市场以河北本地开发商为主，多数品牌房企并未选择在保定布局，而是更倾向环北京一小时经济圈内的香河、涿州、固安、廊坊等地。“任何房企选址时都最看重交通，我对涿州的兴趣比保定城大。”万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆此前表示。
目前看来，华夏幸福基业股份有限公司(600340?SH，以下简称“华夏幸福”)主打的产业新城已遍及固安、大厂、香河、永清、霸州、文安、广阳等多个县市，遍布北京一小时经济圈内的各区县，是环北京布局受益最大的开发商。而万科、富力等地产巨头在内的近20家品牌房企进驻香河，不仅自身受益，同时也对推动当地交通和配套设施不断完善起到了至关重要的作用。
华夏幸福环北京布局受益最大
在这一轮政策利好之下，业内普遍认为，深耕环北京十多年的华夏幸福基业将享受到最大的政策红利。从2014年2月26日至4月2日，华夏幸福涨幅为75.45%。有分析称，华夏幸福是“A股唯一直接、全面受益的标的”。
3月25日，华夏幸福公告称两家子公司在固安县竞得9块地，约19.8万平方米，总价接近13.5亿元。此前的2013年中，华夏幸福通过招拍挂方式在河北固安、大厂、廊坊、香河、怀来以及天津购入土地，总建筑面积近500万平方米。截至目前，华夏幸福在环北京共有12个园区。光大证券的一份研究报告称：“华夏幸福是河北固安及环北京区域最大的地主，这部分土地储备占到公司总储备的82%。”
另一则利好消息是，位于北京市大兴区和廊坊固安交界地带的首都第二机场确定于今年上半年开工，新机场周边将规划5条高速、2条城铁、1条轨道为主体的交通网络。而华夏幸福在距北京第二机场最近的河北固安和永清拥有约100平方公里的委托开发面积，升值空间被广泛看好。
2013年，华夏幸福实现销售额374.24亿元，同比大幅增长77.07%，在已公布全年业绩的地产类上市公司中增幅排名位居前列。华创证券分析指出，北京周边项目潜力依然巨大，构建了该公司未来5年增长的基石，基本保证了年均30%左右的增速。
申银万国分析称，华夏幸福2013年业绩大超预期，2014 年公司众多异地项目将进入销售阶段，预计其今年销售额仍将保持强劲增速。
除了区域内丰富的土地储备，在京津冀一体化落地过程中，“产城融合”的模式也有助于华夏幸福最大力度承接从首都导入的产业链，因而被业界看好。
以固安为例，2002年以前，固安地区生产总值不足35亿元，年财政收入不足亿元，发展水平位列廊坊市十个县（市、区）中的后两名。2002年，华夏幸福进驻固安工业园区,为固安县量身定制发展方案，将区域的产业发展、城市功能、生态环境进行统筹规划。另一方面，还着力打造基础设施配套，以提升和完善城市功能和产业承载能力。目前，固安已形成生物医药、航天、高端装备制造、新一代信息技术、汽车零部件五大新兴产业集群。在产业与城市的相互促进之下，截至2013年12月底，固安全县地区生产总值突破100亿元，财政收入完成近30亿元，主要经济指标增幅高居河北全省前列。
就华夏幸福的发展轨迹来看，其园区布局和开发一向紧紧围绕北京周边展开。目前，华夏幸福主打的产业新城已遍及固安、大厂、香河、永清、霸州、文安、广阳等多个县市，遍布北京一小时经济圈内的各区县。
针对“京津冀一体化”提出后，华夏幸福后续会有怎样的发展计划，华夏幸福基业的相关人士对时代周报记者表示，目前政府政策尚不明朗，华夏幸福基业对应的战略部署还在规划之中，而且该公司即将发布年报，按证监会的规定，现在处于静默期，不方便接受采访。
但业界对华夏幸福未来普遍看好。多家分析机构认为，随着京津冀协同发展的推进，华夏幸福的储备土地价值将会得到大幅提升，来自北京的产业转移也将进一步加速，预计未来两年其招商服务收入将有70%左右的增长。地产业绩的高增长将支撑华夏幸福向产城融合的运营商转型。
“企业的选择主要是根据资源升值的逻辑，拥有资源的房企将会获得更大发展机会。从土地升值收益实现容易度来说，一定是先看地产公司，尤其是有成熟开发园区的地产公司，再看其他有大量闲置土地储备的上市公司。”广发证券研究员乐加栋表示。
品牌房企齐聚香河
自3月19日传出“京津冀三地已达成共识，初步确定将河北省保定市作为‘政治副中心’首选地”的新闻，这个小城一下涌入了来自全国的炒楼客户，楼市状态几近疯狂。
但据时代周报记者了解，虽然保定新盘市场供应较大，但都是河北省本土开发商，全国性的品牌开发商入驻较少。多数龙头房企对进驻保定城区兴趣并不大，而是更青睐以香河为首的京东区域，面向北京客源的意向更加明显。
香河地处京津经济走廊，距北京市中心45公里，距天津市中心70公里，距天津新港110公里。从香河出发，30分钟可达北京市中心或天津市区。目前，香河已有包括万科、富力等地产巨头在内的近20家品牌房企进驻。2013年，绿地国宝21城、富力新城相继开盘，均价在7500元/平方米左右。
万科、五矿联手打造的五矿万科城也将于今年下半年开盘，一期占地约195亩，位于香河现代产业园核心地段。北京万科对时代周报表示，万科始终坚持“盖有人住的好房子”，定位主流产品，伴随向服务型发展，做城市配套服务商。
五矿万科营销总监丁毅解释，选择进驻香河的原因是，香河目前是环北京区域的一个价格洼地，去年整个香河区域成交均价在6000-6500元/平方米。其次，香河的品牌开发商较多，富力地产、绿地集团等品牌开发商均已进入，城市配套相对成熟。
业内分析认为，在京津冀一体化提速的大势下，品牌房企的集中发力将激发香河的“马太效应”。
“从香河房价提升过程来看，绿地和富力等大型房企的进驻，交通和配套设施不断完善，这在某种程度上提升了香河的房价。”亚豪机构市场总监郭毅表示，因为香河已经有不少开发商进驻，不是没有房企进驻的区域，开发商虽不愿意做“拓荒者”，但是却倾向于在较为成熟的地区发力。
本文来源：时代周报
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