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李泽楷抛售盈科中心远低于市价 每平米不到3.4万

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香港首富李嘉诚家族继续出售内地一线城市的物业。自去年8月以来,已是第四起。

这次是李嘉诚之子李泽楷旗下盈大地产,以9.28亿美元(约合57.5亿元人民币)出售北京盈科中心,接盘方是房地产私募基金公司基汇资本。媒体报道称,经此交易后,盈大在内地已无重要资产。

早报记者了解到,盈科中心是北京有名的地标建筑,在市场兜售已久,李泽楷掌控的盈大地产(00432.HK)及母公司电讯盈科(00008.HK)早在今年1月就公告称盈科中心已有意向买家,股价曾因此大涨15%。

去年以来,关于李嘉诚家族在内地出售物业的消息就引发市场关注。粗略统计,李嘉诚家族自2013年以来,出售内地物业套现近180亿元人民币。

报价曾高达80亿元

“这项目卖了很久了。”熟悉市场的投资人士告诉早报记者,该项目的报价在去年曾高达80亿元人民币,此次最终的成交价等于打了七折。

据北京媒体报道,早在2008年4月,盈大地产就曾叫价41.03亿港元出售盈科中心,但最终并未成交。此后的2011年2月,又被爆出李泽楷将40亿元出售盈科中心,但很快盈大地产就对该消息作出澄清。2013年2月,再度传出盈大地产有意以80亿元出售盈科中心的消息。直到今年1月,盈大地产和电讯盈科公告称,意向买家已经谈得很深入了。

这次的成交价,甚至低于估值。公告显示,2013年12月31日,该物业被列为盈大地产集团的投资物业,估值为66.57亿港元。

这笔交易预期将为盈大带来税前约26.46亿港元的利润。盈大地产声称,出售该物业套现的资金将用来偿还之前的融资和债券,剩余部分则用来投资日本、泰国以及印尼现有项目。

本次交易还有一个先决条件:盈大地产和电讯盈科都需在2014年8月28日之前召开股东大会批准交易股权转让和股东贷款按协议完成。如未按时间完成,盈大地产需要向基汇资本支付终止费1亿美元。

电讯盈科间接持有盈大地产74.50%的股份,李泽楷为两家上市公司的执行董事兼主席。

此次盈科中心的接盘方,是泰国华侨吴继泰旗下的私募基金公司基汇资本。该公司先后在亚太地区参与总值逾500亿元的投资。吴氏家族更在香港持有上市公司建生国际(00224.HK)。

李泽楷的要求也很有意思:“盈科中心”不得更名;盈科中心西北角那块招牌建筑物专利还是李泽楷的,而且C座大楼的招牌灯箱10年内只要李泽楷愿意花钱随时随地都可以使用。

早报记者对此的理解为,盈科中心听上去、看上去都还是李家的,就像从来没有卖过一样。

每平方米不到3.4万

盈科中心位于北京知名的三里屯街区,工人体育场北路南段,紧邻东三环路,地处CBD中央商务核心区与燕莎使馆区间。项目楼板面积约16.99万平方米的盈科中心,由两栋甲级办公楼、两栋服务型公寓、一间大型购物中心组成。

作为继国际大厦、京城大厦之后的第三个北京商业地标建筑,盈科中心多年来都是诸多世界著名公司在北京驻地的首选,包括IBM诺基亚波音、西安杨森等。

早报记者测算,此次盈科中心成交单价约3.38万元/平方米。不少业内人士都认为,这个价格在三里屯、北京三环的CBD,完全是被低估的。

知情人士昨日透露,盈科中心写字楼租金300元/平方米/月,公寓租金190元/平方米/月,商场首层租金700元/平方米/月。写字楼出租率90%。

世邦魏理仕报告指出,波音公司在位于三里屯的盈科中心续约6000平方米。由于写字楼供不应求,一季度末北京优质写字楼市场平均租金413.6元/平方米/月。

但盈科中心的业绩被商场拖了后腿。2013年的半年报显示,盈科中心可出租面积的平均出租率约为61%,较2012年同期66%的出租率出现明显下滑,而租金收入也仅有1.19亿港元,与上年同期基本持平。然而2012年的租金收入已较2011年出现了下滑。

导致盈科中心出租率大降的最大原因是其商业楼层的空置。自2011年10月底太平洋百货宣布撤出盈科中心后,自地下一层至地面五层共计6层的物业一直未能租出,至今已空置超过两年时间。

但相对较低的入手价,还是让接盘者感觉物有所值。吴继泰表示,“这是个难能可贵的机会,可在北京无法复制的精华地段收购到如此大型、可生产稳定现金流的项目。该项目来自零售、办公楼和服务型公寓多样化的现金流,是规避风险的天然屏障。”

基汇资本在三里屯商圈投资和(或)管理的项目还包含三里屯太古里、北京极栈酒店(Hotel G)和万国公寓。

八个月内四度套现

可查资料显示,此次出售盈科中心,已经是李嘉诚家族近八个月来四度套现内地物业。

有业内人士表示,从上世纪70年代开始李嘉诚一贯的投资策略显示,他总是在危机发生的前两到三年出售资产并进行重新配置。

2013年8月31日,和记黄埔公告,出售广州西城都荟广场和停车场,售价26亿元人民币,买家为独立第三方离岸公司GCREF Acquisitions 22 Limited。

2013年10月19日,和记黄埔有限公司公告,出售位于上海陆家嘴金融区的东方汇经中心,售价71.6亿元人民币,接盘的买家包括中国光大控股有限公司。

2014年2月10日,李嘉诚旗下长江实业(00001.HK)参股的ARA资产管理公司以24.8亿元人民币出售南京国际金融中心,买家为江苏省最大的多元化民营企业之一三胞集团。

今年2月28日,李嘉诚在出席旗下公司业绩会时表示,看好内地房地产市场前景,但目前问题是土地价格太高,造成“面粉贵过面包”的局面,因此近来没有在内地购买土地。

李嘉诚说,内地人口基数庞大,市场空间足够,而从中国人消费习惯看,中国人有钱之后往往会首先考虑置业。现在虽然中国经济放缓,但是GDP增速仍达到7.5%,这是很多国家没法做到的。

早报记者在长江实业2013年年报看到,长江实业旗下2013年完成的物业,仅中国内地就有18个,建筑面积超过178万平方米。2014年将要交付的物业,内地有21个,建筑面积达166万平方米。

长江实业官网信息显示,内地项目(包括已发展和发展中的)有62个。市场人士称,按照长实的项目发展周期来看,接下来资产出售的一幕或许还将持续。

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