泰康8年内千亿元投养老社区

从2011年以来，泰康人寿连续投入150亿元，在北京昌平、上海松江、广州萝岗、海南三亚拿地共70万平方米。泰康人寿董事长陈东升已于日前表示，将在年内完成长三角养老社区的战略布局。言下之意，今年年底以前，南京、苏州、杭州、宁波四地将诞生泰康的养老社区新址。

早报记者 彭玮

作为险企中第一家吃养老地产这只螃蟹的，泰康人寿在上海的申园一期近日在松江打桩开工。

申园是泰康布局北上广旗舰店的一枚关键棋子，总投资42亿元，总建筑面积22万平方米，可提供2400户养老单元，整个项目分两期开发，预计2016年四季度可以入住。

从2011年以来，泰康人寿连续投入150亿元，在北京昌平、上海松江、广州萝岗、海南三亚拿地共70万平方米。泰康人寿董事长陈东升已于日前表示，将在年内完成长三角养老社区的战略布局。言下之意，今年年底以前，南京、苏州、杭州、宁波四地将诞生泰康的养老社区新址。

简单来说，泰康人寿在各地布局养老社区，让投保人可以通过购买泰康的保单，将来入住其中意的养老社区。比如年轻的投保人通过购买特定的一款分红险，到了退休年龄即可选择入住养老社区，房屋及护理费用从之前所缴保费中扣除。

据悉，未来5-8年，泰康人寿计划逐步分期投资1000亿元建设15-20家连锁养老社区，先期构建拥有超过5万客户的连锁养老网络，长期将达到20万客户规模。

“从摇篮到天堂”，这阐释着寿险的延伸产业链条，陈东升认为未来医养产业将会是“蓝海”，而在养老地产的商业模式上，泰康有着自己的一本账。

5.2%的投资收益

泰康人寿将这一社区养老的计划称为“幸福有约”，泰康人寿同养老社区挂钩的这款保险名为“泰康e爱家养老无忧终身年金保险（分红型）”，投保人在购买这款分红险后可选择入住养老社区或获取投资收益，每份保单的保费在200万元以上，投保人可选择趸交和10年期、15年期等期缴方式。

泰康人寿方面人士介绍称，对于年轻人来说，未来70岁需要进社区的时候，账户上积累的保险资金用来支付社区的服务费用。而对于高龄的已退休人群来说，在北京、上海、广州直接通过缴纳月租的方式和一定的入门费来入住社区，保险客户优先入住。

另外，根据住户身体状况分类，养老社区分为独立生活、协助生活、专业护理、记忆障碍四个区划；根据户型分类，分为42平方米、60平方米、80平方米、120平方米四档。最小的户型月租近万元，不含护理费用。

据了解，从2012年开始销售的这款产品已累计售出11000张保单。

“北上广占到了70%，长三角我们已经累积了1000多单。”泰康之家CEO刘挺军接受早报记者采访时说。

据此简单计算，截至目前，泰康人寿在全国的保费规模将至少达到220亿元，在北上广的保费规模则将至少达到154亿元。若全部算作趸交保费，也仅仅是刚刚回本而已。

“养老产业大概是八年到十年的周期，在这个周期以内严格来说是不赚钱的……可能这八年没有收益，未来是6%~7%的收益，平均下来，5.2%的收益我们是接受的。”陈东升告诉早报记者。

陈东升进一步解释道，“比如整个投资可能25年，按照折旧期能够拿回来，30年后当它成为成熟的养老社区后，它实际是保险资金重要的投资方向，养老是不受经济周期波动的，所以它是固定而长期的现金流，它和人寿保险资金是天然的配合。”

泰康方面的数据显示，截至2013年底，泰康人寿资产管理资产近6000亿元，净资产超240亿元。换言之，泰康将拿出目前资产的六分之一来做养老社区。

“泰康人寿虽然有6000亿元的资产，但4200亿元是保费和资本。还有1800亿元可供投资，这里面包括退休金700亿元。”陈东升告诉早报记者。

而谈到泰康人寿上市，陈东升则意味深长地说，“也到时候了。”

“从摇篮到天堂”

“我们的创新就是将美国近二三十年兴起的新型开放式养老社区，与人寿保险嫁接起来。”陈东升说。

在国外，主要是两类机构在做养老社区，一类是从房地产开发转型而来的，另一类是从慈善机构脱胎而来，并没有保险公司直接参与。但这些社区因为资金不充裕，所以会发债券，而他们发的债券主要的购买者是保险公司。

陈东升在2007年调研美国养老社区时发现了这种模式可被打通和嫁接的契机。2010年，泰康人寿设立了中国保险行业首个养老社区投资实体——泰康之家。

泰康之家管理公司的团队涵盖金融、医疗、护理、物业的人员。近两年，泰康人寿连续设立房地产开发和投资运营性质的全资子公司。泰康年报显示，2011年投资或购买的泰康昌盛、泰康兴业、上海东干实业公司，2012年新置的皇都房地产、泰康伟业以及瑞城置业三家公司，除泰康伟业持股97.8%外，其他均为百分百控股，资本金投入近92亿元。

“从摇篮到天堂”，是陈东升反复提及的关键词。简而言之，就是通过人寿保险覆盖投保人出生、教育、投资、生病、意外、养老以及死亡的所有保障与服务。

“我说的 从摇篮到天堂 的概念，是一个寿险产业链的延伸，它带来了综合的效益，积累更多的高端客户。让你的产品和保险资金在公司留的时间更长，这些都会给我们带来价值。”陈东升称。

据早报记者了解，除了养老设施，泰康人寿在北上广的养老社区都将分别建成一所国际幼儿园，而且泰康人寿将调研投资墓地生意。陈东升在接受媒体采访时透露，“投资墓地是 医养产业 的一个配套，在国外也有丧葬保险和死亡保险。”这似乎暗合了上述的关键词。

“今天我们做养老社区，带动了医疗和就业，我们也带动了客户积累和产品销售，医养产业是未来保险资金重要的投资方向，目前来看还是蓝海行业。”

“去年年初我们的高端客户只有5000多名，因为养老社区计划，现在我们的高端客户已经翻倍了。”泰康人寿首席市场官尹奇敏告诉早报记者。

“编制房价指数”

泰康人寿的养老社区早已打出“候鸟式迁徙”的招牌，而具体的迁徙方案尚在制定中。所谓迁徙，就是保单客户可以根据自己的要求，在全国不同养老社区范围内搬迁。

“现在很多客户还是在等待，看住的地方会不会有社区再来购买。”尹奇敏告诉早报记者。

业内人士提醒，各地房价波动可能对这一迁徙带来成本差异。

“今年一季度的房地产，从杭州开始，确实有见底和打折的现象，这个恰恰是成熟的高峰期过后的一个转型期，转型期往商业地产，往医疗健康这类长期稳定收益的市场走。这个应该说对我们说是利好，之前的高地价对我们来说也是进入这个市场的门槛。”刘挺军认为。

“在一线城市成本差不多，在二线城市劳动力价格和市场承受能力会有所区别。但是分时度假的问题，国际上有成熟的做法，像股票有指数，我们可以编制自己的房价指数，”刘挺军介绍说，“比如北上广一线城市或者二线城市如三亚当天的房价情况，根据这个指数的波动来做适当的转换。短期的话影响不大，居住期限长一点就需要把价格因素考虑进去。客户需要做一个申请和预定，今天申请明天就要入住，费用就高些，如果提前预定的话就会便宜些。”

险企人士告诉早报记者，险企可以对养老社区做出细分，一些地区是满足住户的短期度假需求，而北上广的住户一般迁移不多，除非有子女工作变动等因素，这个险企是有统计经验的。