沪上周住宅均价创34周新低

早报记者 陆鸣

受清明节因素的制约，3月底出现的楼市活跃行情没能在4月首周（3月31日-4月6日）延续。但4月开局，住宅成交面积依然站在了20万平方米上方。

金丰易居&佑威的最新数据显示：上周上海市商品住宅成交面积为20.60万平方米，比前周下跌21.14%；成交均价为23014元/平方米，比前周下跌4.67%；新增供应面积为5.76万平方米，比前周下跌70.32%。

“刚需房存在补量需求”

与3月前三周楼市成交量均在20万平方米以下的情况不同，4月首周楼市成交情况较为平稳。虽然有制约成交的清明节因素，但也有3月底的滞后成交体现在上周成交量里，预计4月全月成交会较3月有所提升。

上海某开发商营销总监表示，3月很多楼盘都是少量多批入市，预计4月各楼盘的新增供应量、推盘力度会提升上来，出现一些跑量的项目。由于不少改善型、中高端楼盘集中在上月推盘成交，导致上海全市均价居高不下，这种情况预计会在4月有所改变，“4月刚需楼盘入市的量会有所增加，总体均价不会继续维持高位。”

某外资房企总经理说，4月首周楼市新增供应量不大，主要还是清明节的原因，预计接下来楼市供应量会恢复到正常的水平，成交量也会有所放大。

某刚需楼盘开发商则认为，整个4月楼市新增供应量相对都不会太大，“3月不管是春节前积压的项目，还是新申请预售证的项目，该拿的都拿了，受工程进度影响3月拿不到预售证的，又都得等到下半年。”不过，由于很多在3月拿到预售证的楼盘并没有在3月实际开盘或将全部房源一次性推出，所以4月实际的推盘量还是有保证的。而经过3月份的观望，一些购房者会在4月出手入市，所以4月的成交量应该较为乐观。

佑威机构执行董事黄志坚判断，没有了一季报的刺激，加上清明小长假，上周楼市成交量、供应量环比双双下挫也算是正常状况。“一季度商品住宅总体成交量偏少，现行的各种因素博弈下，兼具改善、自住、投资属性的刚需依然客观存在，后市存在补量的需要。因此，4月成交量超过3月的概率应该偏大。”

黄志坚说，4月最终的成交量和新增供应量密切相关，只有新增供应放量特别是刚需产品的新增供应放量，才会真正带动成交量的上扬，反之，如上周般低水平的供应量，必然也会影响到后市的成交量。

“新开盘项目或小涨”

上周位于临港新城的某限价楼盘成交了4.1万平方米，占到总成交量的五分之一，而单价仅8047元，带动上周商品住宅成交均价继续下行，并创下了去年8月12日以来最近34周的成交均价新低。而成交排行前十的楼盘中，有7个楼盘成交均价在2.5万元/平方米以下。

上述刚需楼盘开发商说，他们在嘉定的一个刚需项目，清明小长假期间成交了10多套；在奉贤的一个刚需项目，清明期间成交了20套，“清明节当天成交的比较少，成交主要集中在小长假后两天。这两个楼盘的成交水平一个和3月差不多，一个比3月好些。”该开发商说，他们在4月不会有大的开盘，但会有小的加推，每次加推几十套、100套，价格会稍微涨一点，根据每次加推间隔时间的不同，每次加推的涨幅在3%～5%。

上述营销总监说，一般来说，经过3月的预热，4、5月份供需的活跃度会更高，在大的政策、市场预期没有改变的情况下，开发商还是会正常推盘，正常销售，“目前楼市存在的问题，一是银行的信贷仍然较紧；二是一些二三线城市，近期传出房价下跌的舆论预期，市场博弈的焦点仍然是价格。”

该总监说，在限购、限贷等大的市场环境不变的情况下，预计4月上海楼市的总体价格将会趋稳，一些刚需楼盘仍然有价格上涨的动力，改善型、中高端楼盘不排除有个别促销打折的情况，但除非具体开发商存在资金链的要求，否则上海楼市的价格没有下降的理由。