文/鲍晓翔 俞冰礼
2014年，上海滨江豪宅正有望成为亚洲物业投资者的首选。
随着中国经济的持续增长，目前位列全球综合城市吸引力排名第六的上海将获更高的名次。香港莱坊测计师行数据显示，其中亚洲有45%的高资产净值人士计划在2014年加大物业购置比，接近一半的中国内地、中国香港特别行政区以及新加坡的高资产净值人士对水岸物业兴趣增加。
上海滨江豪宅已不再需要思考怎样在波动不断的楼市行情站稳了。然而，随着“自贸试验区”的高调落地和外滩一体化规划打造进程，外滩世博区域正逐步释放其目前被低估的潜力。
滨江豪宅行情看涨
上海滨江豪宅正受到全球高端买家的关注。
香港莱坊测计师行董事兼大中华区研究及咨询部主管林浩文表示，高资产净值人士对北京、上海市场看好，他们未来在这些城市购买豪宅的趋势上升，长远看来，以上区域核心地段的豪宅市场存在很大上升空间。
林浩文认为，随着中国经济的持续增长，我们预计中国四个一线城市在全球综合城市吸引力排名中将获更高的名次。目前上海位列第六，北京位列第十，预计到2024年，上海和北京很可能超越日内瓦、迪拜等城市而位列前十城市上游。
“我们在2013年年底访问了全球近600名私人银行家和财富顾问，分析他们的高资产净值客户在多项议题的取态，包括他们居住的地方、投资和创造更多财富的能力。这个研究结果代表了超过23000名超高资产净值人士的观点，他们的平均资产净值达到了6800万美元，资产净值总值达到15000亿美元，这些人也是豪宅市场的主要购买人群。其中亚洲有45%的高资产净值人士计划在2014年加大物业购置比例，此比例与47%的全球平均数值颇为接近。”
林浩文强调，接近一半的中国内地、中国香港特别行政区以及新加坡的高资产净值人士对水岸物业的购置兴趣增加，高于18%的全球平均数。
同策咨询研究中心总监张宏伟对此表示，外滩作为上海城市名片，一直都是城市高端物业的诞生地，也是衡量高端物业价值的一把戒尺。
显然，高资产净值人士的选择将令上海外滩豪宅的行情持续看涨。同时，外滩滨江区域作为上海的历史文脉和价值的最佳体现，向来是高端人群的理想居住地，更是众房企的兵家必争之地。
“上海单价在6.5万元以上的公寓，都可以称之为豪宅，而这些项目几乎都集中在浦江两岸的核心区，由陆家嘴向浦西延伸。”上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭说。
目前外滩滨江沿线市场区域内在售的、均价在65000元/平方米以上的高档公寓主要包括：绿城盛世滨江、华润外滩九里、绿城黄浦湾、黄浦滩名苑。
某港资房企高管指出，对豪宅的开发企业来说，豪宅的市场不是单纯靠创造出来的，这个市场容量非常有限。从目前来看，大多数豪宅客户都拥有多套住房，因此豪宅实际上是存量市场，并不是增量市场。
因此这令外滩豪宅一时成为房企刺刀肉搏之地。特别是随着今年上海“外滩金融集聚带建设规划”、“外滩一体化进程加速”的利剑出击，更一步加剧了滨江豪宅四大项目的混战场面。
某房企营销负责人称，从分布层次与建筑结构上可以看出，目前外滩可售滨江楼盘真正的房源主力仍在世博外滩滨江带。
这恰恰与外滩金融集聚带的规划不谋而合。
随着中山南路地下通道工程的正式开工，未来的外滩世博滨江板块将成为服务于外滩金融聚集带的集城市最佳实践区、工业博物馆、滨江绿化景观带为一体的滨江宜居板块。
上海易居房地产研究院分析显示，目前高端市场主力供应区域外滩滨江沿线高档公寓的供应量已有所下降，特别是外滩世博滨江地区尤为不足，这给未来发展带来较大机遇和潜力。
外滩世博潜力重估
2014年，在上海房地产行业分析师眼中有可能是外滩世博区域登顶外滩豪宅市场的年份。但豪宅置业者如何在有限的房票中选择潜力最大化的产品，成为滨江豪宅客户的必要选择。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，“外滩金融一体化”规划对于滨江住宅价值具有较大提升作用，但目前黄浦江核心两岸已经基本没有可新增住宅用地，从短期内的供求关系来说，外滩高端住宅必将成为稀缺资源。
由于“外滩金融集聚带建设规划”，使得近几年来陆家嘴、北外滩、南外滩的滨江豪宅价格持续走高。一时间，外滩的规划令原有的滨江豪宅价格飞扬直上。
2月23日，某央企开发的滨江豪宅开售，其主推236-313平方米户型，单价达8万元。3月，位于董家渡地区的某滨江豪宅推出主力面积在72-168平方米的小户型豪宅，其单套总价也达千万元以上。
虽然外滩豪宅们都在大谈未来，但从外滩豪宅所在区域的规划表现看，外滩世博区域正存在外滩豪宅价值价格比最高的现象。
2013年12月底，凯德商用宣布其总占地面积约24000平方米的卢湾综合发展项目全面开工建设；今年初，“中段核心首发项目”金外滩国际广场已正式入市，华润、绿地两大龙头房企则强势联手，计划60亿元大手笔在五里桥地块打造旗舰商业中心。
同期，世博B片区已有13家央企完成了项目报建及设计招标工作并多数完成审批，包括中国华能集团、中国商飞总部基地等项目在内的28座建筑将于2014年底结构封顶，并于2015年正式投用。
另外，城市最佳实践区存量建筑面积八成已完成招商，一批著名的城市规划设计、建筑设计、时尚设计等商业企业已经进入实质性入驻方案实施阶段。
3月，中山南路地下通道工程已正式开工。这条地下通道，将北向连接外滩隧道，南向相接南浦大桥中山南路匝道，预计将于明年年底建成。
而在近日，市旅游部门有关领导赴黄浦区就外滩创建国家AAAAA级景区（东起黄浦江，南至老码头，西沿四川路到延安路至中山东二路，北到南苏州路）的可行性进行摸底调研。
这成为外滩世博区域开始务实稳妥迈向“外滩第二交汇点”的信号，而区域内的豪宅价格表现也令该区域成为外滩豪宅价值价格比最高的板块。因此，有业内专家表示，随着外滩一体化规划的落地，外滩世博豪宅有望“弯道超车”。
据了解，外滩世博区域却只有绿城盛世滨江、黄浦滩名苑两大项目在售。其中，区域内代表项目绿城盛世滨江相比上海其他滨江豪宅最核心优势是，主力面积为169-221平方米，超过2/3的房源都有一线江景，观景面远优于其他滨江豪宅，而销售总价仅为千万元。
绿城盛世滨江位于上海最具活力的外滩滨水区域，地处世博滨江黄金水岸，隔江对望世博中国馆，直面黄浦江和2010年世博会场，将上海壮丽江景一览无余。同时，项目承载延续着市中心百年地脉，距都会生活地标新天地仅2公里。
该项目现房发售，户户临江一线豪景，配套附赠品牌厨卫、全屋地暖及中央空调。小区更配有约7000平方米会所，约1200平方米酒店级天幕泳池。同时，社区引入“尊贵园区服务体系”，并花费6亿元高标准提升一期景观园林和精装标准，让住户享受到上海一线豪宅体验。4月，绿城盛世滨江新品即将问世，现已火爆认筹。
本文来源：东方早报
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王晓易_NE0011
