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双向调控有助于楼市走出困局

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新华网广州3月7日电(记者武卫红、刘宏宇)目前,中国楼市正步入困局:一边是一、二线城市地价、房价持续上涨,高烧不退;一边却是三、四线城市,见楼不见人的“鬼城”频出。

分析人士表示,目前楼市分化迹象日益明显。“鬼城”现象暴露了一些地方政府盲目“摊大饼”搞城镇化建设,造成产业空心化。而今年政府工作报告明确提出分类调控的方针,将有助于中国楼市走出困局。

见楼不见人

2013年楼市的高烧不退至今让许多人记忆犹新,然而春节过后,杭州个别楼盘降价以及银行收紧房贷的传言犹如一枚重磅炸弹,瞬时掀起市场恐慌,而“鬼城来袭”的报道也迅速引发楼市是否进入拐点的争论。

有媒体报道,去年国内有12座城市成为“鬼城”。从最初高楼鳞次栉比的鄂尔多斯,到房地产曾经火热无比的温州,一些二、三线城市的新区建设也大量出现了“见楼不见人”的现象。这些新区因空置率高,到了夜晚,漆黑一片,因此被形象的称为“鬼城”。

即使在经济高度发达的珠三角地区,一些县域城市也出现可怕的高空置率。惠州市博罗县是一个人口仅80万的小县城,但却聚集了数量惊人的房地产巨头,一边是别墅扎堆、数十层的写字楼和酒店林立,一边却是高空置率和冷落的人气。

广东省房地产行业协会办公室主任张卉芬认为,近年来粤东西北地区商品房价快速上涨,有些城市的房价涨幅甚至是后者的2倍以上,市场泡沫现象严重。

令人感到忧虑的是,在许多人依然在高房价面前望楼兴叹的同时,温州、杭州以及青岛等许多城市的房地产库存水平却居高不下,且依然在不断增长。

南京品建投资实业有限公司总经理王大国表示,目前还有一些城市面临开发商资金紧张、产业空心化、资源枯竭、人口增长停滞等问题,如果不加以调控解决,未来几年还将有“鬼城”出现。

鬼城是如何炼成的?

去年以来,中国楼市分化趋势越来越明显:一、二线城市高烧难退,楼价频频创出新高,而一些中小城市房地产增长日益乏力。房地产过度投资、地方政府债务扩张、产业的空心化等因素都是造成鬼城出现的原因。但一些地方“人造鬼城”特征明显。

“ 鬼城 的出现与地方政府的政绩冲动与盲目规划密切相关。此外,房地产商无序投资、银行推波助澜以及市场的高房价预期等因素都发挥了作用。”王大国说。

与“鬼城”现象相互交织的是,一些地方政府对土地财政严重依赖,导致债台高筑,缺少落实房地产调控的积极性,继而出现大量高价土地,另一方面又大肆举债。

全国人大代表、全国人大财经委员会副主任委员、民建中央副主席辜胜阻认为,地方政府举债来源上过度依赖银行贷款,偿债时过度依赖土地,容易引发财政和金融风险交叉感染。

据统计,2013年广州土地出让金收入达838亿,占财政收入1/3左右,而2014年土地出让规模将更大。广州“热衷卖地”的背后其实是巨大的债务压力,一年付息就高达220亿元。

日前致公党中央一份提案就指出,随着城市化的快速推进,要求地方政府在建设支出方面提供更多的资金,巨大的收支缺口导致地方政府不得不大量举债,管理分散、缺乏有效的偿债机制已成为制约地方经济社会持续、健康、和谐发展的严重障碍。

双向调控促进房地产健康发展

近日,住建部部长姜伟新在两会期间透露,今年房地产将实行“双向调控”的政策。业内人士表示,在当前房地产行业加速分化的形势下,“双向调控”将有助于房地产行业长期健康发展。

“今年房地产开发投资形势不容乐观。春节过后杭州楼盘降价反映我国区域性的房地产库存压力,这种趋势年内仍将持续,一些银行收紧房地产非标融资的风险警示作用不容忽视。”民族证券研究院副院长管清友说。

房地产研究机构世联一份报告也显示,目前部分三、四线城市存在供给过剩、过度繁荣导致消耗未来市场潜力等特征,能否有效控制市场供应节奏、去化存量是保持投资价值的关键,持续的过度供应则很有可能成为脆弱或风险型城市。

针对政府工作报告提出的“针对不同城市情况分类调控”,王大国指出:“在房价居高不下的一、二线城市,必须通过行政手段,比如税收限购提高首付手段控制房价上涨。而在三、四线城市,则要根据实际情况化解供给过剩风险,双向调控有助于保障房地产行业健康发展。”

“随着宏观调控的持续深入和大规模保障房建设的投入,房地产回归理性的趋势不可阻挡,向房企提出了摒弃传统、寻求转型的新要求。”广东省房地产行业协会秘书长王韶说。

“今年政府工作报告首次提出了针对不同城市情况分类调控,房地产调控去行政化已是大势所趋,市场化的步伐又往前迈进实质性一步,这样的改变无疑将有利于实现市场健康稳定发展。”克而瑞咨询公司研究员杨科伟说。

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