从2014年2月多家券商紧急会议研讨楼市突变到2014年2月24日下午股市收盘,仅仅24小时,从地产股表现看,中国楼市似乎完成了一次“多翻空”,这一切是如何发生的?
周一,对中国房地产股来说,是不折不扣的“黑色星期一”:大智慧房地产指数全天最大跌幅5.68%,收盘下跌5.26%,全天几无任何反弹力量,为自2013年6月26日以来的最大单日跌幅;收盘,四大龙头跌幅均逾6%,8个个股跌停,41个个股跌幅超5%。
香港内房股也未能幸免,周一收盘,绿城中国(03900.HK)、融创中国(01918.HK)、绿地香港(00337.HK)、碧桂园(02007.HK)跌幅超过8%,其余内房股跌幅同样巨大。
中国房地产的“下半场”真的就这样以“惨案”开场?(世联行(002285.SZ)董事长陈劲松,在多年前提出了中国房地产业“上下半场”的概念并获得业内广泛认同--已过去的黄金十年是上半场,经过两三年的中场调整后,行业将进入下半场。)
这一切的最初导火索,表面看,是两个:杭州个别楼盘大幅降价并遭业主砸售楼处、部分银行暂停地产项目授信消息,集中引爆业内外高度关注和讨论。
综合业内外人士的判断,目前来看,突然爆发对地产的空头情绪,成为“2·24惨案”最关键的因素,而这种情绪爆发的背后,则是对中国房地产长期上行状态的越来越没底气。
房地产指数创近8个月来最大单日跌幅
周一,大智慧房地产指数低开1.30%,随即快速下跌,全天最大跌幅达到5.68%,收盘下跌5.26%,这一跌幅是该指数自2013年6月26日以来的最大单日跌幅。
(图:地产指数创近8个月最大单日跌幅)
龙头股全面拖累板块下跌。保利地产(600048.SH)、招商地产(000024.SZ)跌幅均在8%以上,金地集团(600383.SH)、万科A(000002.SZ)分别跌逾7%和6%。
个股方面,15只个股收涨,其中,同达创业(600647.SH)、凤凰股份(600716.SH)逆势涨逾6%;跌停的个股达到8家,分别是格力地产(600185.SH)、运盛实业(600767.SH)、上实发展(600748.SH)、中华企业(600675.SH)、华夏幸福(600340.SH)、金科股份(000656.SZ)、中南建设(000961.SZ)、天宸股份(600620.SH)。此外,另有41家个股跌幅超过5%。
从资金流向来看,据大智慧Super View大资金流向显示,房地产板块全天资金净流出21.48亿元,居各板块之首;其中,保利地产、万科A的净流出量均超过2亿元。
(图:地产板块资金流出)
(图:个股资金流出)
值得一提的是,经历本次大跌后,地产龙头招商地产的市净率只有1.01倍,距离“破净”越来越近,保利地产、万科A的市净率也只有1.06倍和1.08倍,金地集团为1.11倍。已经“破净”的个股共有14家。
从市盈率的角度来看,截至周一收盘,低于10倍市盈率的个股共有51家(包括市盈率为负的个股);龙头股中,只有金地集团市盈率在10倍以上,为27.70倍。
(图:龙头股市盈率、市净率)
另外,从市值的角度来看,据大智慧通讯社统计,截至周一收盘,A股四大地产龙头市值合计为1502.4亿元,较前一交易日蒸发121.76亿元。
(图:地产龙头市值蒸发情况)
房地产空头情绪突然爆发
上周末,受杭州楼市降价抛售及银行暂停房地产项目授信两则重要消息影响,积累已久的楼市看空情绪,终于集中爆发,随即引发券商及投资圈人士高度关注。
2月23日下午,各券商紧急召开电话会议,核实信息并分析应对策略。据大智慧通讯社综合了解,总的来说,业内人士认为,杭州某楼盘价格下跌反映出区域高库存风险,银行停贷消息并非完全真实,但今年商业银行整体对房地产开发贷将实行总量控制或者略有下降的策略,预计全年楼市并不乐观。
据市场公开消息,2月19日晚杭州某楼盘宣布降价,均价直接从17200元/平方米降到了13800元/平方米。2月21日下午该楼盘老业主齐聚售楼处,在售楼部进行了一系列维权行动,该楼盘沙盘遭到业主怒砸。“降价事件”对市场有多大影响,备受业内关注。
与此同时,市场上传出交通银行下发全面暂停向房地产项目授信的通知。针对市场传闻,交通银行方面在接受媒体核实时,明确否认下发过相关通知。
券商观点认为,交行暂停房地产相关业务虽为假消息,但有警示风险的意义。但此前有消息称,兴业银行(601166.SH)总行通知暂时停止办理房地产夹层融资业务及房地产供应链金融业务则确有其事。目前多数银行对房地产授信的态度是,总量控制,严格实行名单制,未来全面停贷的可能性不大。
国泰君安认为,兴业银行暂停上述相关业务,主要是该行房地产业务占比较大;且该行在调研过程中,三四线城市房地产业务风险引起了管理层警惕,进而引起了对房地产行业趋势拐点的重视。
同时,对于杭州楼市降价,有券商认为,虽为个案,但对市场意义重大
民生证券观点认为,杭州降价反映我国区域性的房地产库存压力,这种趋势年内仍然持续,国家层面房地产政策暂不松动,政策变动将视房企资金情况而动,但政策变化比市场运行有较大滞后。因此,今年楼市不容乐观。
所有的结论都指向一个结局:周一房地产股的暴跌,已经几乎难以避免。
资本情绪淹没行业理性
从周一的盘面看,低开之后,地产股快速杀跌,并带动房地产上下游的建筑建材、家居装饰等各领域,快速跳水,全天相关板块,毫无反抽力量。
面对这样的盘面,最初的真相,似乎变得已不再重要,整个周一,资本情绪淹没了行业理性。
但周一之后,行情、市场还将继续,真相终要回归。而导火索--杭州两楼盘降价真相,则是“回笼资金投新地块、项目瑕疵顺势降价。”
杭州两楼盘突然降价引市场恐慌,不过杭州某上市房企内部人士周一向大智慧通讯社表示,杭州房企圈对此的共识是:参与降价的两个房企均有自身原因,可能和杭州楼市整体行情关系不大。
“德信公司旗下的北海公园并不是因为卖不掉才降价的。”该人士指出,与此相反,该楼盘是德信公司销售最好的楼盘之一。
该人士指出,对于该楼盘降价杭州地产圈内得到的信息是,德信今年在杭州斩获两幅地块,在支付部分土地款的时候可能资金略有紧张,所以才会选择通过对销售较好的楼盘进行清盘的方式来实现资金的快速回笼。
而与该楼盘不远的天鸿香榭里则是因为该盘有高压线穿过,大众对于高压线辐射的排斥,该盘自身销售就比较一般,加上附近北海公园折价清盘。因此该楼盘降价也是顺势而为。
该人士指出,正因为圈内对于上述两楼盘降价形成了这样一种共识,因此,圈内对于此次杭州楼市降价比较淡定,多数认为很难形成降价潮。
公开资料显示,今年以来,仅2个月德信地产在杭州便斩获2块土地,一块位于杭州萧山,总价4.9亿,一块位于杭州钱江新城区域,总价17.5亿。
杭州楼盘降价,从事实层面而言,误读的色彩那么浓重。
地产股估值大幅下移,仍未到抄底良机
误读也好,“2·24惨案”彻底激发了资本市场对地产股的做空情绪,而这种情绪的释放,或还需要时日。
地产股普遍大跌,导致房地产整体估值明显下移。从市盈率的角度来看,截至周一收盘,低于10倍市盈率的个股共有51家(包括市盈率为负的个股);龙头股中,只有金地集团市盈率在10倍以上,为27.70倍。
中国指数研究院研究总监陈延彬周一下午向大智慧通讯社表示,目前一线城市的楼市成交未见异常,而二三线城市的部分地区、部分楼盘降价也不算太大的新闻,媒体有过度解读的可能。
其表示,周一大跌致使估值进一步下移,地产股眼下处于底部区域,但底部有多长时间尚不明确,跌幅较大的地产股或有反弹的机会。
北京一家私募合伙人向大智慧通讯社表示,“我们觉得媒体的报道存在误导,但目前我们暂时只持有地产股票的一点底仓,”短期内不会增持地产股,下周要参加各系列联合调研后再做进一步梳理。
相对于上述私募,上海一家私募人士的看法则更为悲观。“目前兴业银行收紧地产贷款是个案没有代表性,而杭州房价下降也不是新闻,去年温州房价也已经跌了,”该私募经理指出,市场短期暴跌主要还是因为恐慌情绪在蔓延,也反应了长期对于地产的悲观。我们认为地产仍然没有太大的投资价值,无论是由于新闻引起的恐慌暴跌还是销量引发的阴跌,向下的方向不变,耐心等待抄底时机。
仅供参考：任志强微博喊话
针对银行取消房贷,杭州两楼盘大幅降价,开发商资金链断裂等市场传言,任志强2月23日晚间在其个人微博中撰文表示,房地产不存在行业性缺钱,更不可能出现需求一日消失的现象。中国的经济不可能在短期内改变投资占主导地位的拉动,也不会在短期内忽略房地产投资对经济的影响。
任志强表示,仅一月购地的成倍支出和天价,也证明尚不存在行业缺钱,个别企业的缺钱现象永远存在。更不可能出现需求一日消失的现象。城镇居民也不会放弃居住条件改善的欲望和权利。不可否认有城市间的差别,但不改变整个行业的发展趋势。不可借个别现象或传言危言耸听。
根据国家统计局1月20日发布的2013年全国房地产开发和销售情况数据显示,2013年全国房地产开发企业到位资金约12.2万亿元,但实际开发投资约为8.6万亿元。任志强认为:“(房企)手中尚有余钱。”
任志强还表示,涉及城镇化,户籍改革,住房保障措施等相关政策尚未明确,至少要看两会之后政府的工作报告。中国的经济不可能在短期内改变投资占主导地位的拉动,也不会在短期内忽略房地产投资对经济的影响。
任志强预计,根据去年的数据和宏观经济运行趋势,在现政策条件不变的情况下,销售、价格、投资三个增幅都会下降,但仍是上升。去年土地供给增加会短期改变市场供求关系,部分地区库存有待消化,但并未改变预售远大于竣工的比例关系。银行的个贷会影响居民的可支付能力,但不等于释放了需求,预期也不会逆转。
本文来源：大智慧财经
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