地产信托违约频发 五矿信托兑付纠纷等判决

房地产信托兑付在2013年再度有惊无险地平稳度过。然而，2014年开年即不断爆出的信托纠纷，及至今仍悬而未解的五矿-上海荣腾置业信托案等，仍在继续发酵。

“现在处于二审调解阶段。如果调解不成，法院将会做出司法判决。我们相信法律的公正。”五矿信托方面在接受中国房地产报记者采访时表示。

而这一纠纷案，截至目前已持续了一年多。

无独有偶。2014年1月8日，关于上海高远置业有限公司旗下的新江湾城23—5地块涉及的新华信托项目无法兑现的传言铺天盖地，曾以15亿元身价位列胡润富豪榜第44位的上海高远置业实际控制人邹蕴玉跑路的消息也不断传出。

个案之外，2014年地产信托仍将面临一场兑付大考。

五矿信托4亿元兑付纠纷

2011年在五矿信托刚刚起步阶段，与上海松江当地一家小型地产开发商——荣腾置业签署了信托计划。该信托计划期限24个月，信托规模为4亿元，信托资产用于受让荣腾置业名下荣丰广场三、四期收益权及公司60%股权。

五矿信托为该信托计划设置的增信条款为：以荣腾置业旗下荣丰广场一、二期商铺抵押，同时配以荣腾置业40%股权质押，及60%股权划至五矿信托旗下。

然而，看似很保险的增信措施，因该房企的资质过低，仍为这起信托纠纷埋下了隐患。工商部门和房管部门资料显示，荣腾置业成立于2003年5月，注册资本仅为1200万元，开发资质为“暂定”。其资质证书早在2011年底就已无效，营业执照也于去年5月26日到期。

据接近五矿信托的知情人士介绍，在产品到期前6个月，也就是2013年年初左右，对荣腾置业还款资金情况进行了核查，结果发现回笼资金不足以支付信托本息，五矿信托督促加快销售未果，最终提出提前终止信托计划。

“我们已进行了刚性兑付，无论是本金还是利息均照约定支付给了投资者。尽管条款没有规定必须刚性兑付，我们仍然最大程度地保护了投资者利益。”五矿信托方面称。

然而，五矿信托对荣腾置业的4亿元债务追偿却没那么容易。

荣腾置业旗下仅有一个项目，就是位于上海松江的荣丰休闲购物中心，早在2007年就拿到了预售许可证，目前已过去6年，商铺仍未全部售出。

据同策咨询分析师对中国房地产报记者介绍，该项目共计成交259套，均价9519元/平方米，总款项7.41亿元，首次成交是在2006年。而大部分成交则于2013年5月完成，5月突击成交200套商铺房源，共计回款约6亿元。

项目的难以销售及过高的融资成本压力，或许就是导致荣腾置业走向破产的原因。据了解，此次信托计划的融资成本最高达20%。

而前述接近五矿信托的人士称，信托行业本身就是经营风险行业，很多信托公司也会选择资质不佳的开发商，但未必就出问题。开发商资质有时候并不是最重要的，关键看对方信誉情况。如果对方有信誉，总会想办法偿债。

纠纷还在继续。“现在是缄默期，一切等待审判结果。”五矿方面对中国房地产报记者称。而对于未来如何选择合作伙伴，五矿方面对中国房地产报记者表示，“我们现在更倾向于做国企、优质房企。像荣腾置业那样的小房企不会再做”。

“定时炸弹”随时引爆

事实上，2013年下半年以来，房地产信托违约案例频频爆出。2013年11月，新华信托发行的山东火炬置业有限公司贷款集合资金信托计划因违约，进入司法诉讼程序；2014年，新华信托又陷入与上海高远置业的信托纠纷中；2013年11月，四川信托因与融资方的借款纠纷，将旗下信托计划合作方嵊泗县洋城锦都置业诉至法庭。

“这些发生纠纷的案例，所涉及房企大都是不符合信托规定资质的房企。兑付风险爆发也就不稀奇。这些信托计划基本都是在2011年前后设立的，那个时候，信托业处于野蛮生长的阶段。像五矿信托就是在2011年才成立的。而随着监管层对信托业监管和风控要求的不断加强，信托公司对房企资质的选择也将越来越严格和规范。”一位信托业高管对中国房地产报记者分析称，虽然信托纠纷不时爆发，但是信托公司都刚性兑付，这也说明了信托公司的实力。

进入2014年，房地产信托兑付压力仍存。

来自于用益信托工作室的统计数据显示，仅集合类地产信托，2014年全年约有1749亿元地产信托进入兑付期，其中，一季度超过344亿元。

而在2011年、2012年、2013年，集合资金房地产信托到期规模分别是544亿元、1573亿元、1974亿元。

“房地产信托到期主要集中在2014年上半年，并且呈逐月上升态势。”光大证券分析师指出。在信用环境整体偏紧的情况下，2014年信托到期兑付压力仍然十分严峻。

但从房企资金面情况分析，诺亚财富近日发布的一份报告指出，综合考虑房地产信托到期资金规模及其承担的成本及房地产开工和销售状况，房企在2014年上半年的信托兑付压力弱于2012年、2013年。

用益信托分析师帅国让在接受中国房地产报记者采访时则表示，“今年地产信托兑付规模仍较大，主要是前几年发行的房地产信托产品较多，投资者及房企看好房地产业发展。预计今年兑付危机还会时有发生，但关键看信托公司如何处置，预计保兑付问题不大。”

“刚性兑付其实就是倒逼信托公司加强风险控制。”前述信托业高管称，不过，随着近几年信托业的快速发展，尤其是房地产信托管理的资产规模已超出信托能够刚性兑付的能力。全行业2356亿元权益承载了4.9万亿元的融资类信托，兜底已力不从心。