租户提前退租房东索赔43万

长江商报消息 本报讯（记者 沈右荣 通讯员 汉法）租户提前两年退租，房东依合同索赔43万元。近日，江汉法院一审判决，租户赔偿房东34万元，理由是违约金不能过分高于实际损失。

合同约定退租可不退保证金

戴某在汉口新华西某广场有一套约160平米商铺。2010年12月，他将商铺租给某体育用品公司，租期5年，前三年月租金3万余元，后两年月租金3.37万元。

合同还约定，公司无法定或约定理由擅自提出解除合同，视为严重违约，戴某有权解除合同；公司违约导致解除合同，戴某可不退租金保证金及其他款项，公司还要支付相当于12个月租金的违约金。

戴某收了6万元租金保证金后将商铺交给该公司，该公司将商铺给其有关联的公司（简称乙公司）使用。

2012年12月底，乙公司称经营亏损，要求解除合同并撤场。去年4月，戴某将商铺租给方某，给予两个月的免租期（装修），前两年年租金32万元，后三年年租金33.68万元。

公司只想赔3个月租金

戴称，乙公司擅自退租致其商铺空置5个月，新租赁合同租金标准低于原租赁合同，戴购买商铺每月需支付贷款利息1万元。乙公司退租给其造成极大经济损失。

去年7月，戴某向法院起诉，要求不退保证金，两个公司按合同共同赔偿36.73万元等，共计43万余元。

两公司称违约属实，但是在租金过高、无法继续经营情况下才要求退租。新租赁合同租金低于原租赁合同，说明租金过高。

此外，合同约定的保证金不能与违约金同时适用。戴某后期损失不应计算，免除方某两个月租金、低于原租赁合同差额等，属于戴某经营策略。违约金只能按市场惯例赔偿相当于3个月租金。

法院砍掉9万违约金

法院审理认为，乙公司突然提前退租，应属违约，给戴某造成了经济损失。此案中，戴某损失、保证金与违约金能否同时适用、违约金过高成为争论焦点。

法院认定，商铺空租3个月导致损失租金及物业费94671元，新旧租赁合同租金差额249185元，属于可获得的预期收益，两项共计343856元。至于贷款利息，与租赁合同纠纷无关。另合同约定的支付相当于12个月租金的违约金，也不属实际损失。

合同约定，甲公司违约不退还租金保证金6万元，这一约定不违反规定。

法律虽未禁止租金保证金与违约金并用，但二者实质均为违约方承担违约责任的形式，其并用后果不应过分高于造成的损失。

依照合同，违约金和保证金共计43万元，明显高于实际损失。综合原租赁合同履行期间市场预期确有变化等因素，法院酌情认定扣除前期已支付的保证金后，还应支付的违约金为283856元。

法院一审判决，6万元保证金归戴某所有，两公司再共同支付戴某违约金283856元。