1月15日，鲁能地产斥资42.4亿元，外加配建6.9万平方米自住型商品房的条件，在北京市丰台区成功摘得丰台南苑地块。
对于为何于此时在北京大手笔拿地，1月22日，鲁能集团有限公司（下称“鲁能集团”）官方如是回复中国房地产报记者：公司此前主要开发高端产品，此次拿下自住型商品房，一方面是希望进一步丰富产品结构，逐步提升市场占有率；另一方面是作为地产央企，积极响应政府号召。对于具体的产品定位，鲁能集团并未做出详细说明，仅表示其目前正在做深一步的研究。
有业界人士指出，市场的变化将拉低房企的利润。对此亚豪机构分析认为,虽然单块土地的成交不足以影响整体的北京土地市场走势，但鲁能地产此次拿下南苑地块，代表其土地与项目布局正在向南拓展，这也从侧面印证了北京市南城土地供量相对充足的现状。
配建自住型商品房成跳板
1月15日，北京土地市场格外热闹。鲁能地产此次所拿的“北京市丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造S-17、S-24、S-31等地块”曾一度在招标现场吸引了鲁能地产旗下北京顺义新城建设开发有限公司、龙湖地产、K2地产、合生创展、鑫苑地产5家房企的激烈争夺。
从挂牌28.3亿元高价起拍，经过16轮举牌后，K2地产报价至42.4亿元，溢价率49.8%，触及地块合理价格上限。随后，转入竞拍配建自住型商品房面积的环节，鲁能地产凭借将配建自住房型商品面积推高至6.9万平方米，而最终拿地成功。
该地块土地面积12.13万平方米，规划总建筑面积达28.24万平方米；其中住宅部分建筑面积约78630平方米，商业金融面积53651平方米。
资料显示，鲁能地产1999年进入北京，相继在北京打造了优山美地别墅、格拉斯小镇别墅、鲁能顺义新城、北京高尔夫公寓、佳境天城等高端项目，基本未涉足中低端项目。
鲁能集团书面回复中国房地产报记者的采访函显示，鲁能集团在北京采取品牌化规模开发格局，主要有鲁能7号院、格拉斯小镇、优山美地等3个在售项目，可售案值及未开发土地预计案值总计约150亿元，未来将进一步扩大市场占有率。
“此前鲁能地产的地产业务开发时间长，但业务发展的规模和速度却没有预想中的好。鲁能地产在北京市场拿地，表明不甘心‘落寞’下去，仍希望在市场上分得一杯羹。”上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉中国房地产报记者。
相关统计数据显示，2013年，鲁能地产在北京的销售额是35亿元，并凭借销售29亿元的鲁能7号院获得区域销冠。
2013年，鲁能集团将总部迁至北京，也决定了其未来必须加大区域外的扩展。而除了在售项目，鲁能集团在北京并没有更多的土地储备。
对此严跃进认为，此前鲁能地产选择顺义进行开发，聚焦点不够。而后随着项目逐渐交付市场，鲁能地产面临增加土地储备和补仓的需求。新城建设下，鲁能地产赢得了较好的政府关系。在这个过程中，鲁能地产作为拥有央企背景的房企，更善于识别地方政府的需求。此次成功拿地，在某种程度上也表明了其在丰台区新一轮扩张的开始。
“北京地市南移”引博弈
亚豪机构市场总监郭毅认为，单块地不能代表北京土地市场的走势，但鲁能地产拿下的南苑地块还是可从侧面印证北京南区土地供应充足的现状。
值得一提的是，鲁能地产过去集中在顺义区进行，现在转向新区域，可从一定角度显示出其对北京区域价值的独到判断。而借鲁能地产项目南移之机，也引发了业界对北京市场是否存在南移趋势的博弈。
严跃进认为，从北京土地区位价值的演变规律看，京津唐城市群处于提振阶段，北京的资源流动曲线将连接北京南部地带和天津市场。同时，北京大兴国际机场也带来了新的板块价值，也将机场和北京市区南部进行了串联。这样就会形成新的经济板块，而这也将成为土地市场价值南移的驱动力。
“鲁能地产目前尚未出现明显的南移倾向，但这对北京土地市场将会产生一定影响。”戴德梁行华北区研究部主管及助理董事赵岩认为，以前房地产市场除了高端就是低端，自住型商品房介于两者之间。针对不同的需求供应多样化，商品房市场的土地将会越来越少。而对企业来说，北京的“刚需”人群决定了自住型商品房可实现快销回笼资金。但这也在无形当中加大了企业的操作难度，因为这要求房企更多要在产品设计包括材料采购等源头做好充分调研。
按照北京市房协副秘书长陈志的说法，2014年北京将推出5万套自住型商品房。这仍会吸引更多的企业到北京抢地。
2009年～2013年的5年时间内，房山区有3年的建设用地面积超过百万公顷，其中2009年、2010年、2013年3次位居全市住宅用地成交量首位，大兴区则在2009年、2011年、2012年、2013年4次位居第二位，另外，丰台区由于距内城较近，土地相对饱和，所以住宅用地的供应量也曾在2011年位居首位。
亚豪机构副总经理高姗告诉中国房地产报记者，城市规划重点的转移现已成为土地供应结构调整的主要因素。从2009年第一轮南城计划开始，以房山、大兴、丰台为主力的整个南部就步入了飞速发展轨道，伴随着区域建设速度的加快，区域也提供了大量可供开发的土地，这直接带动了楼市供应结构除向五环外偏移外，也在南部近郊占比持续走高。
“在第二轮南城计划与3900亿投资的持续刺激下，南城发展将进一步提速，土地市场南移的供应结构将在未来2～3年内进一步明显。”高姗说。
房企舍利扩张成王道
“目前在北京已很难拿到一块纯住宅用地，这种市场变化的最大影响就是企业利润的下降。”赵岩说。
业界粗略计算，丰台南苑地块自住型商品房面积已接近总住宅用地面积的90%，加上配建学校成本，地价成本达2万元/平方米，自住型商品房的销售限价为2.2万元/平方米，附近的顶秀欣园、鑫兆雅园等小区二手房售价约为3.5万元/平方米。
严跃进认为，配建模式下，很多房企目前仍不习惯。早前有分析认为此种政策（配建模式）是搭售行为，导致诸多房企对此持抵触态度。但后来随着政策的进一步强化，开始持抵触态度的房企逐渐转变态度并接受现实。而一旦当大家形成共识，各房企间就会呈现争先恐后的拿地动作。“在某种权衡下制定新的拿地方案，在完成公益性目标的同时，借商住项目盈利，现已成为2014年北京房企的主流思想。”严跃进进一步分析道。
亚豪机构分析指出，作为一线城市之首，北京的楼市走向与调控方针一向对全国具有指导性意义，这种特殊的地位也导致了北京土地市场不可避免地掺进了越来越多的政策化导向。而自住型商品房的介入，也让北京的土地出让方式与竞标规则发生很大变化：纯住宅用地越来越少，需要捆绑各种配建的综合性地块却越来越多外，北京土地市场现已转向血拼政策房与自住型商品房面积的时代。未来只有顺应政策导向，积极配合政府做好民生性住房的房企，才能在这种竞价规则下成功拿地。这需要房企牺牲部分利润空间、积极转变经营策略，这其中只有具备良好政企关系、资金实力雄厚的大型房企才能占据先机。纵观2014年已成交的11宗住宅用地，包括金隅、远洋、万科、绿地、金地、鲁能等在内，上市房企、国企及央企无不占据了大部分席位。
郭毅认为，在未来项目的开发思路上，房企的产品线与营销策略也正在发生变化，以自住型商品住房取得拿地资格，实现高周转，再以配建的纯商品住宅与公建部分形成高端、商住、商办等产品，在平衡利润率的同时，还可形成差别化产品线以分担风险。由此判断，资金与风险控制能力，以及对不同产品线、客群的精熟驾驭能力，或将成为未来房企必须具备的专业能力。
“对于众多像恒大一样，想进军北京市场的外地房企来说，以自住型商品房用地为首块跳板，先牺牲一定的利润空间，树立良好的企业形象，再谋求突破，不失为一条相对快捷的进京之路。”
本文来源：中国房地产报
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王晓易_NE0011
