小区车位“只售不租”频引冲突 是合法处置还是霸王条款？

新华网南宁１月２６日电（记者向志强）堵门、冲卡甚至是群体冲突……近两年来，因为小区实行车位“只售不租”的规定，很多城市都出现了业主与开发商、物业公司之间的冲突。小区车位是租是卖，是开发商的合法处置权，还是损害业主权利的霸王条款？

开发商逐利，业主开车难进自家小区

前段时间，南宁市秀厢大道金源橘子郡小区的一些业主一直为停车的事苦恼。“小区没有公共停车位，以前就停在小区外的路边，或者付钱停进小区地下车库。”小区业主吴先生说，由于没有买车位，后来不仅交警开始贴罚单，小区也出台规定，车位“只售不租”，没有购买车位的车辆一律不能进入小区。

“我是业主，凭什么我的车就不能进入小区，这样未免太霸道了吧”，一位业主如此表示。记者了解到，执行这一规定之后，多位小区业主和物业人员发生了口角，出现过几次堵门行为，一位业主甚至还冲卡撞坏了入口的栏杆。开发商则对记者表示，在收到房管局转交的业主意见函之后，经讨论决定，把３１０个人防车位中部分车位以长期租赁形式提供给业主使用。

事实上，小区车位“只售不租”或“只租不售”的现象在很多城市都相当普遍。业内人士表示，开发商会在考虑车位配比、业主需求、市场价格等多因素的基础上，选择能够实现自身利益最大化的出让方式。正因为此，一段时间以来，车位售价或租金过高问题突出。

在这种情况下，一些地方相继出台了限制车位租金上涨的规定。去年９月，南宁物价和住房部门联合下发《关于进一步加强南宁市住宅小区物业服务收费管理的通知》规定，按月收取车位租赁费的，最高不超３５０元／月。“这些规定使得以往任意上涨的租金受到限制，开发商更加缺乏出租车位的积极性”，一位业内人士说，业主与开发商和物业公司之间的冲突更是时有发生。

车位属性争议致纠纷难平

记者在采访中了解到，对于开发商是否有权随意确定小区车位的出让方式，开发商、业主等各方人士均有不同认识，而相关法规也未统一明确，导致纠纷难以避免。

很多业主认为，车位应被视为楼盘的重要配套设施之一，购买商品房的业主理应有权使用。“可以有偿提供，但不能以 只售不租 或 只租不售 的形式剥夺业主的选择权。”上述小区一位业主说，特别是一些小区的露天停车位配比严重不足，而地下车库仍有大量富余车位，“如果因为没有车位而禁止业主开车进入小区，明显是逼迫业主购买车位，损害了业主的合法权益。”

另一些人士则认为，开发商享有小区车位的产权，自由选择车位的出让方式无可厚非。记者就车位“只售不租”问题采访上述小区物业时，被告知车位产权不属于物业，物业无法决定车位出让方式。而这一小区开发商广西世源房地产开发有限公司在给记者提供的说明中称，“地下室产权车位都是经房产局正式测绘备案并办理现售证明，取得正式的销售资格”，“没有购买车位的车辆一般谢绝进入小区停放”。

与此同时，相关法律规定在这方面也比较模糊。“严格来说开发商有权自主选择车位出让方式，但作为小区重要配套设施的车位毕竟又比较特殊。”南宁市住房保障和房产管理局一位相关负责人说，房产部门也想加以控制，但却缺乏相关上位法依据。

记者了解到，目前只有山东、江苏等少数地区在物业管理条例里明确规定禁止车位、车库“只售不租”，大部分城市则并未对此加以限制。

破解难题呼吁堵疏结合

小区车位纠纷是当前城市车位紧张的重要表现之一。受访人士表示，要破解这一难题需要堵疏结合，在车位规划布局方面下工夫，同时通过完善物权法等相关法律法规厘清权责。

湖北民发物业服务有限公司南宁分公司总经理李秋阳认为，从发达国家和地区的情况来看，车位应该坚持市场化的方向，通过市场方式调节需求，同时也鼓励发展公共交通，但另一方面也应加强商品房车位规划工作。“一些老一点的小区在车位规划方面严重不足，现在政府已经意识到这个问题，对于新建楼盘的车位配比给予明确要求，结合实际科学确定车位配比，尽量满足业主需要。”

他介绍，为满足日益增加的小区停车需求，近年来，南宁商品房项目车位配比已经从之前的１比０．６５上升到１比０．８左右，一些开发商为了提高楼盘品质更是提高到１比１．２或１比１．５。

与此同时，还应采取措施使得车位结构更为合理。如可以允许开发商自由处置拥有产权的地下车库，但在规划时要尽量提高业主共有车位的占比；除小区车位之外，城市管理部门也应根据住宅小区分布情况，规划建设适量临时停车位和停车场等。

受访人士普遍认为，为切实规范小区车位管理、避免纠纷产生，国家有关部门应完善相关法律，针对小区车位的规划、建设、管理等出台规定，进一步明确各方的权利和责任。

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