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地产大佬担忧10年后怎么办:90后00后不缺房

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近日听说,房地产行业的大佬们,都在思考一个问题:“10年以后房地产行业会怎么样,公司该怎么办?”

这已经不是个新问题了。我记得在之前的公开论坛上,龙湖[简介 最新动态]的吴亚军和万科[简介 最新动态]的郁亮都直接提出了这个问题,他们认为,房地产

行业如此的发展模式在10-15年以后就走到了尽头,单纯依靠新增住宅开发的发展模式,房地产企业的发展会严重受阻。

其一就是10年之后,城镇化基本完成,城市的新增住房需求不再这么强烈;其二是10年之后,人口结构发生变化,老龄化影响楼市供给需求发挥作用,很多家庭三代人都有房,最后都以遗产的形式给了“90后”或“00后”,这些新年轻人们,不再缺房子了;其三是土地供给也不能支撑房地产新建住宅以如此大的量增长。

后面还可以列举若干种原因,有很多是不言而喻的。凡此种种,都是那些想踏踏实实依靠手艺干活赚钱的开发商们真正担心的问题。有些企业,在短期的波段中采取大胆的赌博举动,一举获得了市场先机的,可能短期内不会考虑这个问题。但是总有一天,它们也要面对这个问题。

为了应对这个问题,万科提出了商业地产战略,将未来的发展方向,从住宅建设开发商转向城市配套服务商,这是一个不错的选择,但是也是任重而道远。中国的城镇公共服务还没学会选择付费来购买服务,10年之后,人们的购买力和意识是否到了这一步,也还不知道。

从城市配套服务商的概念里面,很多开发商已经开始做些小生意。例如,有的开发商在自己的已建成小区的物业公司,开展了卖水、送快递、送蔬菜、卖水果等种种服务,广东一家成功的开发商,在自己的小区内社区服务的60%都已经实现了开发商自己运营。

旭辉地产[简介 最新动态]去年也开始了一项“最后一公里”的服务,在自己的小区设立一个快递投送和分拣站,向业主收比较低的费用,解决快递的最后一公里投送业务,这个服务中心,还可以兼营一些其他的业务。

上述这些,都是开发商们探讨未来做持续运营的办法,相比之前开发商们动不动几百亿就突然转向去做商业地产、养老地产之类的,如今的开发商更显理性,但是没有那么大的想象力的转型方向,也意味着未来并不是所有开发商都可以走得通这条路。

万科提出商业地产的战略,是想借目前万科仍能拿到新的土地,而且大部分新的土地是新城中心的位置的时候,赶紧在拿住宅用地的时候,也持有一些商业。前不久,万科在北京回龙观地区拿下一块地,里面除了给政府建的自住房,其他都是商业用地了。

当然,从这个持有并运营的角度去想的话,还有很多蓝海的空间。例如,很多开发商今年开始转向做旧城改造,这里面就很有学问。

其一旧城改造项目很多可以列入棚户区改造项目,融资上得到银行的照顾;其二是旧城改造项目做完之后,开发商得到的土地是城市核心地区土地,可以做商业。

以前,开发商们对待需要拆迁工作的旧城改造项目是谨慎的。尤其是在政府没有搭配给很多住宅用地,难以平衡回来投入账本的时候,是不会做的,但是如今旧城改造也成了香饽饽。这就是上述说的,可以通过这种方式,再开发一片蓝海出来,在城市的中心地区获得商业地块,养若干年以后,可以作为家底成为维持一个公司的持续收入,在条件成熟的时候,还可以通过资产证券化实现流通,将不动产变为动产。

这些都是机会和道路,但是都总结了一个道理,那就是住宅开发的好日子已经不再了。除非你特别敢赌,否则目前的市场发展情况下,另寻出路,已经迫不及待了!

(作者系本报编委) 

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