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险企圈地养老社区背后:好一本“生意经”

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险企进军养老产业热闹非凡。

从2010年起,中国平安中国太平新华保险、泰康人寿、合众人寿等一大批险企相继跑马圈地,在全国各地布局养老社区。而早报记者近日从消息人士处获悉,其中,合众人寿继武汉、沈阳、合肥、南宁后,又在上海奉贤拿了块地计划开辟养老社区。这离其武汉养老社区开门迎客相隔还不到3个月的时间。

险企为何纷纷对养老社区趋之若鹜?

早报记者了解到的信息显示,养老社区对险企似乎真的是一本不错的生意经。不过,随着险企纷纷加入,用地瓶颈,以及整个养老服务链条的落后,这些负面因素也正在一一浮出水面。

长期投资饥渴

以合众为例,早报记者近日从多方获悉,2013年年底,合众人寿通过招投标的交易方式拿下了上海奉贤区奉新镇的一块400亩的地块,这块地将用于建设养老社区。合众人寿还谋求今年再拿下100亩。

其实对合众人寿来说,从2010年起,合众就在北方地区率先开始了养老社区的布局,第一站即在其总部武汉。武汉市国土资源和规划局的《国有土地使用权找拍挂出让成交公示》,其中显示合众旗下的子公司合众健康产业(武汉)投资有限公司于2010年以2.2亿元拿下位于蔡甸区大集街张家渡村的17.03公顷土地,容积率为1.0,起始地价为1291.8元/平方米。

合众究竟为何如此看好养老社区?

对此,合众人寿董事长戴皓接受媒体采访时表示,养老社区投资时间长,回报低且慢,能有10%的收益就不错了,如果房地产商做,还要承担6%以上的资金成本。“但是,站在保险资金运用的角度,就比较合适,因为保险资金久期长,非常需要长期的资产进行匹配。”

“当做不动产出租也盈利”

事实上,即便不去考虑险企投资组合等因素,就是将这些养老社区当做不动产出租也盈利。

作为第一家开放入住的养老社区,合众优年(武汉)养老社区的一期工程占地245亩(合48万平方米),目前一期工程启动区有2005套住房,可提供4000张床位,2015年全部建成后可提供床位1万张。这个项目分为持续健康退休社区(CCRC)、活跃老人社区(AAC)、失忆老人专区、养生中心、健康管理、老年专属医院、医疗康复中心等功能区。

合众方面人士介绍,老人可通过两种方式入住合众优年养老社区。

一是即期客户入住,医疗保障金5万元起步,每床或每套起步租金800元,服务费1200元/人起步,两人一同入住则1000元/人起步。每人伙食包月900元。换言之,每人除一次性缴纳5万元后,(如两人合住)每月至少还需缴纳2700元。

二是通过购买保险入住,目前主要有两种产品。其中“乐享优年生活”,每年交3万,十年期,70岁后可以入住10年;另一种产品“颐享优年生活”,每年交5万左右,交10年,70岁后可以住终身。去年年底还新增了一款“世家优年生活”的趸缴型产品,一次性付保费70万,在55-70岁时入住。

记者算了一笔账,按照武汉蔡甸区的房屋均价1800-3000元/平方米,30万-50万目前即可购买100平方米以上的房屋。

目前合众优年养老社区的50多位老人均是即期入住的客户,明年约有400-500即期入住的客户将进入养老社区居住。另一方面,目前保险签约的大致有1000单。这将给合众带来至少4.5亿元收入。

“当作不动产出租也盈利。”合众人寿方面人士告诉早报记者。

“通吃上下游”

值得一提的是,险企投资养老社区或许还有更多野心。

显见的是,合众人寿的大股东中发实业(集团)有限公司以房地产开发为主导,已形成了集地产开发经营、酒店、物业、小额贷款、投资担保、制药管理为一体的产业链。

而且合众人寿方面有消息称,下一步计划进入医药领域。“通吃上下游或会对投资收益有更大帮助。”

有着类似情况的还有泰康人寿,不同的是,泰康选择成立旗下团队或设立全资子公司来延伸产业链。

泰康之家管理公司的团队就涵盖金融、医疗、护理、物业的人员。近两年,泰康人寿连续设立房地产开发和投资运营性质的全资子公司。其年报显示,2011年投资或购买的泰康昌盛、泰康兴业、上海东干实业公司,2012年新置的皇都房地产、泰康伟业以及瑞城置业三家公司,除泰康伟业持股97.8%外,其他均为百分百控股,资本金投入近92亿元。

不过,对于险企的野心,业内人士也有谨慎之声:保险公司依托的全产业链却可能带来其他风险。

险企人士指出,养老社区和医院一样,不是加工制造业简单上下游关系,商品的标准在不断变化,个性化的需求也会比较多,风险不容小觑。事实上,美国的保险公司联合健康保险公司(UHC)曾与多家健康险公司联手200多家医疗机构开拓保险的产业链,但最后这些医疗机构逐一退出,这一计划也半途而废。

此外,也有业内人士提醒,目前养老社区拿地基本都在郊区:由于缺乏规划保障,许多养老服务设施不得不建在位置偏僻、交通不便的郊区,不同程度地存在入住率低、效益低等额问题。

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