银行将进一步强化房企“名单制”管理

日前召开的全国银行业监管工作会议强调，严控房地产贷款风险，高度关注重点企业，继续强化“名单制”管理，防范个别企业资金链断裂可能产生的风险传染。

与2013年“对房地产贷款风险，要认真执行房地产调控政策，落实差别化房贷要求，加强名单制管理和压力测试”的表述相比，今年的工作部署更强调了银行对房地产企业的风险防范。

强化“名单制”管理成趋势

在房地产调控继续收紧的背景下，银行机构对房地产企业的开发贷往往实行“名单制”，更青睐资金实力强、规模大、资金回笼快的优质房地产企业，特别是房地产龙头企业。

从目前情况来看，这一趋势将被进一步加强。某国有大行相关部门负责人向记者透露，2013年该行已进一步强化了房地产企业贷款的“名单制”管理，并相应提高了房地产企业贷款的准入标准。标准为：房地产企业实收资本由3000万元（含）提高至5000万元（含）以上；企业或其控股股东近3年累计竣工房屋面积由5万平方米（含）提高至10万平方米（含）以上，或累计实现销售金额由2亿元（含）提高至5亿元（含）以上；项目公司控股股东开发资质须三级（含）以上，其参股股东之一开发资质须三级（含）以上。

对此，有业内人士向记者表示，该标准无疑将大部分中小型房地产企业排除在外。社科院财政与贸易经济研究所博士高广春认为，“名单制”属于正面清单。银行机构按照名单进行房地产开发贷款，经筛选进入名单的企业大多风险较小。

“名单制”管理的效果显而易见。从五大行2013年半年报数据来看，工行加强房地产开发贷款限额管理。截至2013年上半年末，工行境内分行房地产领域相关贷款不良额较上年末下降0.4亿元，不良贷款率下降0.04个百分点至0.38%；农行继续严格控制房地产贷款投放总量、优化房地产贷款结构、重点支持核心客户和优质客户、加强贷后管理等措施，房地产业不良贷款余额下降较多。上半年不良贷款余额、不良贷款率分别较上年末减少12.38亿元和下降0.37个百分点。中行、建行、交行的房地产贷款余额也得到较好控制，三家银行表示将继续实行并强化房地产业“名单制”管理和额度管理，同时开展房地产贷款压力测试，及时排查风险。

两极分化严重风险传染可能性加大“今年尤其要关注个别房地产企业资金链断裂可能产生的风险传染。”中国银行国际金融研究所研究员李佩珈表示。她认为，房地产市场两极化趋势愈发明显。三、四线城市房地产市场销售状况不佳会给部分房企资金链带来压力，进而影响银行信贷质量。

根据国家统计局近期发布的数据看，房地产市场已经严重分化、冷热不均，即一、二线城市持续快速上涨。去年11月份，北上广深等一线城市房价连续3个月同比涨幅超过20%；三、四线城市平稳甚至冷清，房屋空置情况严重。

高广春认为，资金具有较强的逐利性，在房价上涨预期强烈、投放回报依然诱人情况下，银行必然有冲动将资金投入到房地产领域。事实上，银行业始终存在房地产贷款占比过高、投放继续增加的问题。

相关数据也佐证了这一情况。根据央行发布的数据。去年9月末，人民币房地产贷款余额14.17万亿元，同比增长19%，增速比上季末高0.9个百分点；1~9月份增加1.9万亿元，同比多增9176亿元。

有业内人士分析，实际流入房地产领域的信贷资金规模要更大。记者从相关渠道获悉，部分银行机构依然通过理财业务通道向房地产企业输送资金。资金的获得方往往是并不符合贷款条件、自身实力有限的中小房地产企业，因此风险极大。

房地产市场两极分化严重的同时，房地产行业内部也呈现两极分化。商务部相关负责人表示，房地产行业一直是财务风险的“重灾区”，5年来财务风险一直位列20个行业的首位。排名靠前的几家大型房地产商财务状况较好，而大量中小企业已经积累了相当大的财务风险。

近年来，大型房地产企业直接融资手段增加，在一定程度上降低了其对银行信贷资金的依赖度，相比较而言，抗风险能力较差的中小房企依赖度依然较高，其自身风险如暴发必然会传导至银行机构，而中小房企资金输送渠道的隐蔽性、复杂性，又将令银行防控风险的难度加大。

总量受严控大型房企信贷集中度或降低

由金融监管部门提供的数据显示，在房地产贷款方面，截止到2013年4月末，贷款余额是13万多亿元，其中住房按揭贷款占比接近70%，在房地产贷款当中按揭贷款占了绝大部分。因此可看出，房地产开发贷款余额在4万亿元左右。银监会相关负责人曾表示，银监会现在对房地产商进行名单式管理，非信贷融资得到了有效控制，房地产贷款的总体风险也是可控的。

“总体风险可控”并不意味着银行可以放松警惕。对房地产贷款风险的关注，已经成为新一年的防范和化解金融风险的重点之一。银监会除在部署新的一年工作任务时强调要严控房地产贷款风险外，在贯彻落实中央经济工作会议精神中，亦将房地产信贷风险纳入银行重点风险防控工作内容。由此可见，在今后一段时期内，房地产贷款风险将始终是金融领域最需要重视的潜在隐患，对其的防范和化解也必将是长久任务。

银监会此次对房企风险的着重强调有可能带来的直接影响是：房地产开发贷款规模进一步受到严控。高广春就表示，监管部门一直要求银行业要严控房地产开发贷款，但目前房地产开发贷款依然占据相当比重，房地产开发贷款规模仍未受到很好的控制。因此，下一步，对于银行来说，开发贷款总量控制将是工作重点。

事实上，多家银行已经表示继续严控房地产开发贷款总量，新发放贷款主要投向大型房地产企业。考虑到银行机构对大型房企的青睐，也自然会产生信贷集中度风险。目前已有部分银行机构意识到这一问题，并表示会采取一定措施，因此，大型房企信贷集中度或将降低。