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郭毅:房地产业进入微利时代 为存活使出浑身解数

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11月21日,亚豪机构市场总监郭毅作为受邀嘉宾,参与了《新华有约》——楼市论道栏目题为“2013北京土地市场的荣耀与哀愁”的讨论。言论中,她表示包括开发、施工、财务等多方面成本刚性因素都在推动着房价攀升,土地只是这根链条上处在较前端的一环,但也是投入最大的一块。多管齐下让目前房地产业的利润厚度和过去比早不可同日而语,而是全面进入了“微利”时代。

钱不荒拿地顺理成章 对高成本无力反抗

郭毅认为,造成今年以来北京土地市场持续热火的因素,除了紧张的供需关系、根本的利益驱动、充裕的资金储备以及乐观的后市预期等外。活跃的市场流动和放宽的货币政策也为“地在烧”添柴浇油。国内方面,尽管政府一再强调要采取稳健的货币政策,但实际情况是,货币放量并无减少,仍在不断膨胀,导致M2余额持续上行;另外,由于美国QE3提供的量化货币政策很宽松,海外发债和融资成本的很低,因此越来越多的国内房企借船上市,“出海”融得了大笔资金。企业一旦有钱,就需要扩大生产规模,而对于房地产行业,最基础的生产资料就是土地。因而在融资成本不高又囊中充实的前提下,他们大举拿地是顺理成章的事儿。

对于如北京这样的一线城市土地买入成本和储备成本越来越水涨船高,郭毅直言是“无奈的事实”,房企只能被动接受、积极应对,无力反抗。能做的只有尽量在地价基础上,通过了解市场和客户的需求,调整产品类型、品质,争取增加一些附加值。即将开始推进的农村集体用地向建设用地流转一事,或会是控制地价的有效良机。虽然目前这还是远期目标,但对于开发商心理预期的影响是立竿见影的。

抄底拿地应在区域规划中期

对于如何把握土地未来价值、占得先机率先进入区域的问题。郭毅以为:在土地市场想抄底风险很大。这也是为何在土地拍卖中,城区内地块和规划相对成型的新城区域的土地,受争抢程度越激烈。因为押宝成熟区域很稳妥,而对赌一个还尚待发展的区域未来的结果则不确定。

从历史经验看,早起很多开发商的拿地也是随着城市规划而动,但每每一块地搁置十年八年都没有开发,一个项目开盘三年五年也没有清盘。而以上情况往往与所在区域的发展没有按规划如期完成:比如配套建设没有跟上,产业引进遇到阻碍等等。这样,区域升值的幅度和吸客的引力就达不到开发商拿地时的预期。

郭毅建议:拿地跟着规划来,随着产业行,沿着交通走肯定是没错的。但还要留意各方面落实的进度和时间。如果在规划初期就拿地,价格肯定是“底”,但也可能因为规划落实周期太长而拖垮资金流,甚至让地烂在手里。最好的拿地时段是在区域规划中期,如何判断何时是中期?就是产业规划已经实打实地在进行了,轨道交通已经在分段铺设了的时候。这时拿地,价格可能会比初期高一点,但风险低、易把控。

“找死”总比“等死”强

今年4月以后,北京出让的地块,绝大部分都要求配建保障房、公租房等。自住型商品房也又为房企增加了一重“关卡”。但即便如此,很多房企在拿地上也毫不手软甚至不留余地。可见开发商对于土地的渴求程度和对北京楼市后市的良好预期。

另外,从房企角度说,不拿地就等于无事可做、没钱可赚。所以开发商笑言:“不拿地是等死,拿地是找死。”但找死总比等死强,拼一下至少有机会。

郭毅同时指出,在这样“明知拿地贵,偏要拿贵地”的背景下。能“玩得起”的企业需要一定的土地储备。因为只有这样才能实现项目的滚动开发,以更好地均衡控制整体成本。还有的房企敢揽“瓷器活”,是有“金刚钻”。例如中铁建11月4日,以不留一点普通商品房建设面积的代价拿下顺义地块。外人看来这似乎是不讨好甚至要赔钱的举动。但别忘了中铁建的背景是央企,融资成本本就会较低;加之其又是建筑施工出身,可以“只买面粉,自出辅料”,别的企业这么拿地可能赚不到钱,但中铁建多少还是能盈利的。

土地决定明年北京楼市

明年的土地市场热度几何?是继续升温还是有所降温?郭毅认为主要取决于两方面:一是政策上:三中全会表示明年会适当减少行政化调控,更多地让市场做主。我们可以大胆假设明年对限价限购会适度放宽,限制一松缓,自然会有更多需求进入市场。其二,还要看土地市场的供应端情况。北京市国土部门每年都会公布当年的供应计划,住宅用地推出多大面积,商用土地计划放出多少。无论数量还是质量,都会牵动整体土地市场。作为不可移动、不可再生资源,土地真的是“卖出就没有了”。而土地上赋予的附加值高,开发商就需要打造更高层次的产品匹配土地,而更高质的产品,就会影响整个北京楼市的档位和价格。所以从这个层面说,土地是明年房地产市场怎么发展的决定性因素。

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