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京沪住房资源配置方式异同

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严荣

作为特大型城市,北京和上海在中国住房市场中的地位较为特殊。两地的城市化程度都很高,而且每年都有大量人口导入,致使两地的房地产市场不仅总量规模大,而且交易非常活跃。另外,作为“一线城市”的代表,两地的市场变化对全国房地产市场一直具有风向标意义。笔者拟通过几篇短文,结合一些定量数据,对京沪两地的住房市场展开一些比较分析,供大家参考。由于住房资源的配置涉及住房制度的基本架构,关乎居民的切身利益,因而以此为开篇。

住房是一种居住空间,也是一种稀缺资源。作为居住空间,更多地需从生产力发展的角度予以考虑;而作为资源,则要从生产关系范畴的分配角度展开讨论。总体上,住房资源的配置有市场和行政两大机制。其中,市场化机制包括购买和租赁,而行政机制包括住房补贴(如中国住房制度改革过程中以优惠价格出售公有住房、现在的廉租补贴以及美国影响广泛的租金优惠券等)、住房保障(如廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房等)、住房补偿(如征收安置补偿)等。

对于具体的配置情况,虽然各地的统计年鉴每年都会公布根据抽样调查获得的居民家庭居住情况,但由于抽样的样本较小(一般是5000户),而且抽样对象主要是各地有户籍的居民,因而数据的准确度较为有限。比如,2012年北京市租赁商品房的家庭比重为3.5%,而上海的比重为3%。这与通常的社会认知存在较大差距。

相比而言,全国人口普查中有关城市家庭住房来源情况的统计更为全面,原因在于不仅样本量更大[第六次人口普查(下称“六普”)中对北京和上海的抽样家庭数分别是524457户和614645户],而且不限于户籍家庭,另外对住房来源的分类也更为合理。

根据“六普”的统计,城市居民获得住房主要通过八种方式:租赁廉租住房、租赁其他住房(向私人、单位或房地产开发部门租借,并按市场价格交纳房租)、自建住房(由个人自筹资金建造的住房)、购买商品房、购买二手房(指购买进入房产市场进行交易,第二次及以上进行产权登记的房屋,包括二手商品房、允许上市交易的已售公房、经济适用房)、购买经济适用房、购买原公有住房(个人以成本价或优惠价购买的企事业单位原作为福利分配给本单位职工的住房,享有对房屋的全部产权或部分产权)以及其他。

从城市家庭的占比来看,京沪住房资源配置的基本情况是:租赁廉租住房(北京:1.61%;上海:1.71%;全国:2.66%)、租赁其他住房(北京:35.57%;上海:36.58%;全国:23.11%)、自建住房(北京:5.55%;上海:4.12%;全国:16.43%)、购买商品房(北京:20.24%;上海:29.14%;全国:26.02%)、购买二手房(北京:3.47%;上海:7.48%;全国:4.98%)、购买经适房(北京:6.09%;上海:0.29%;全国:5.05%)、购买原公房(北京:21.52%;上海:18.45%;全国:17.3%)。

这些数据从一个侧面反映出了京沪两地住房资源配置的一些异同之处。

第一点相同是,随着住房制度改革的深入推进,两地住房资源配置的市场化程度都有大幅提升。城市家庭通过市场获得住房资源(包括购买商品房、二手房和租赁住房)的比重,北京和上海分别为59.28%和73.2%,不仅高于全国平均水平(54.11%),而且相比第五次人口普查(下称“五普”)时的10.12%和15.27%,都有非常显著的增长。可以说,市场机制在京沪两地的住房资源配置中已成为了主导性的方式,这既符合住房制度改革的方向,也显示出了一种发展趋势。

需要特别注意的是,京沪两地通过市场租赁解决居住问题的家庭比重增长异常快速。在“五普”时期,北京和上海的城市家庭租赁商品房的比重分别为7.37%和5.66%,10年后该比重增长为35.57%和36.58%,分别增长了近4倍和5倍。这一方面反映了特大型城市住房租赁市场的快速发展,另一方面也显示出特大型城市住房资源配置的特殊性。

第二点相同是,两地拥有产权住房的城市家庭快速增长。除自建住房外,拥有全部或部分产权住房(购买商品房、二手房、经适房、原公有住房)的城市家庭比重,北京和上海分别是51.32%和55.36%,全国平均水平是53.35%。相比10年前,北京和上海分别增长了10个百分点和14个百分点。而且,与“五普”时相比,越来越多的城市家庭是通过购买商品房从而拥有产权住房的。随着城市化的推进,在中国现有的房地产开发模式中,在城市中自建住房的比重必定越来越低。

第三点相同之处是,两地都初步形成了住房保障体系。在福利分房时期,城市家庭较多的是租赁或购买公房,以此通过价格优惠享受到住房补贴,但这与职业、级别、工作单位等属性密切相关,是一种按身份分配的方式。“五普”时期,北京和上海租用公有住房的城市家庭比重分别是33.82%和33.17%。

细致分析两地具体的住房资源配置情况,也会发现一些重要的差异。

第一,北京住房资源配置的市场化程度要低于上海。首先,城市家庭通过完全市场化方式获得住房的比重,北京和上海分别是23.71%和36.62%,两者相差近13个百分点。其次,在拥有部分或全部产权住房的城市家庭中,北京通过购买商品房和二手房的比例是46%,而上海是66%,两者相差20个百分点。

第二,北京城市家庭购买经适房的比重要远高于上海。“五普”时期,北京和上海城市家庭购买经适房的比重分别是2.09%和4.31%,都低于全国平均的6.54%。10年后,两地的比重分别变化为6.09%和0.29%,全国平均值是5.05%。在这10年间,北京增长了4个百分点,而上海减少了4个百分点,这一增一减对两地的住房资源配置产生了较大影响。在北京,拥有全部或部分产权的城市家庭中,12%是通过购买经适房,而上海只有1%的家庭是通过购买经适房而拥有产权住房的。这说明,各地的住房保障政策框架有较大差异。

第三,结合户主的职业情况看,两地的经适房供应对象有差异。在北京购买经适房的城市家庭中,各种职业排序依次是专业技术人员(35.31%),办事人员和有关人员(29.63%),商业、服务业人员(17.27%),生产、运输设备操作人员及有关人员(12.35%);而上海在该指标的职业排序依次是生产、运输设备操作人员及有关人员(30.74%),办事人员和有关人员(23.82%),商业、服务业人员(21.02%),专业技术人员(16.28%)。

由于城市发展和政策设计等各种原因,北京和上海两地的住房资源配置情况有同有异。概括起来有三点:其一是市场已经成为两地住房资源配置的基础性机制,但上海的市场化程度更高;其二是两地超过半数的城市家庭都拥有全部产权或部分产权住房,但上海的城市家庭要更多依赖从市场中购买商品住房;其三是两地都初步形成了住房保障体系,但北京的经适房覆盖面更广,而且在供应对象上倾向于专业技术人员。

(作者系上海市房地产科学研究院副院长、管理学博士。专栏编辑吴英燕,工作邮箱:wuyingyan@wxjt.com.cn)

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