张宏伟：建设用地“城乡统筹” 有利推进城镇化

网易财经11月15日讯 据11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议公报显示，城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍，必须健全体制机制，形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农城乡关系，让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。要加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，完善城镇化健康发展体制机制。

要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场，完善金融市场体系，深化科技体制改革。

建设用地城乡统筹有利推进城镇化建设

同策咨询研究部总监张宏伟认为，建立城乡统一的建设用地市场，旨在盘活土地存量，增加土地市场供应，从市场的角度对于未来建设用地市场进行调节，以实现城乡城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，最终推进新型城镇化建设。具体来说：

第一、从城市的角度来说，盘活一二线城市存量土地，通过增加土地供应缓解紧张供求关系；三四线城市适当收紧土地指标，防止由于土地供应量偏大导致市场供大于求的鬼城现象；对于一线城市、核心城市及其周边的中小城市来讲，可以统筹用地，促使区域产业、经济与市场一体化，至此，可以充分发挥区域内中心城市与周边卫星城的互惠互利的作用。

第二、从建立城乡统一的建设用地市场之后的一些动作来看，集体用地、工业用地、旧厂房等棚户区、（经适房取消后）不合理的经适房用地供应等都有可能因为建立城乡统一的建设用地市场之后进行流转，以此盘活存量土地、提高土地利用效率，也可以缓解住宅市场因为受制于土地供应而带来的房价持续上涨的现象。

第三、建立城乡统一的建设用地市场，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，完善城镇化健康发展体制机制，有助于推动新型城镇化建设。

就城镇化建设来讲，首先，中小城市户籍制度优先放开，尽快让农民转化为市民，由此，中小城市房地产市场、新农村建设将因户籍制度的放开受益。其次，通过建立城乡统一的建设用地市场，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，让农民转化为市民过程中，也考验享受到城市居民因“拆迁”、“征收”所带来的红利，让农民自愿进城，而不是被动进城，最终推动新型城镇化建设。

新型城镇化建设背后的楼市机会与反思

从“新型城镇化”对于当前房地产市场基本面的影响来说，当前以城镇化拉动内需，将助推房地产市场“基本面”持续回升。具体来讲，在2013年及未来，城镇化是我国扩大内需的最大潜力所在，伴随着城镇化的进一步推进，房地产市场在城镇化过程中拉动内需的地位也会日益突出出来，城市郊区、新城等将成为房地产市场的主力战场，这些市场的持续开发将助推房地产市场基本面持续回升与回暖。

 “新型城镇化”的推进与房地产市场基本面持续回升对于房企来讲，带来什么机遇与挑战？哪些城市或区域值得我们去关注？同策咨询研究部总监张宏伟认为：

首先，已经规划的或即将规划出台的新城、新区、城市副中心等将引来新一轮的市场发展机会。“新型城镇化”是这些规划落地到房地产市场开发、销售的助推力，伴随着户籍制度改革与城镇化进程，这些新城、新区、城市副中心等将在未来几年内由规划逐步建成雏形、成熟。

其次，对于房企布局的区域与城市结构来讲，由于房价与城市化进程发展梯度关系，二三线城市将成为其布局和深耕的区域，一线城市只能以点状布局，寻求市场发展机会。

第三、新型城镇化道路的提出，要走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路。那么，对于房企或市场来讲，绿色低碳地产或产品将会受到市场的关注，拥有这些技术的房企或将在未来几年获得新的发展机会。

但是，中国“城镇化”进程的大势导致一些新区、城市副中心规划大批量出台，大量市场供应随之来临，尤其是三四线城市，在缺乏产业导入与支撑的前提下，直接进行房地产市场开发“造城”，“加快”城镇化进程。这样，“被城镇化”导致市场供应没有办法顺利去化，或者卖出去的房子由于配套不全等原因没有人居住成为“空城”。“被城镇化”与“空城”导致三四线城市面临比较大的市场风险，这虽然与温州炒房团没有太多关联，缺乏产业与配套的“被城镇化”势必也会助推这些城市面临崩盘的风险，这是值得我们思考和面临处理的问题。 

同策咨询研究部总监张宏伟认为，“新型城镇化”的过程中，应该注意人口与产业导入的节奏，首先，城市土地扩张要与农业人口转移相结合，不能单一地扩张城市、大搞建设，大城市要与中小城市及城镇协调发展。其次，城镇化要与产业转移相结合，实现产业在城乡间、地区间合理布局。伴随着我国经济结构转型与产业转型与升级，“新型城镇化”在轨道交通、生态园区、智慧城市、旅游地产等投资方面会迎来新一轮的市场发展机会，这从投资结构上与“新型城镇化”的基调相吻合，一定程度上一方面可以避免“被城镇化”与“空城”的问题，同时，又要走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路。第三、“配套”先行必不可少，这也是避免“空城”一个新城人口导入的必要条件之一。