"类独栋别墅"成流行 重庆房产税擦边球现象难禁

自２０１１年１月２７日起，以存量独栋、新购高档住房及“三无”个人新购第二套为征收对象的重庆市房产税执行已达两周年，对抑制房价过快上涨起到积极作用。但记者发现，部分开发商以打房屋定性概念擦边球、提供假证明等方式绕过房产税调控，房产税效力打折，专家建议进一步完善上下游政策配套概念，明确征收对象。

公摊不到４平方米　“类独栋别墅”风头正好

按房产税细则规定，在重庆主城九区个人拥有的独栋商品住宅为首批纳入房产税的应税对象，上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价３倍以下的住房，税率为０．５％；３倍（含３倍）至４倍的，税率为１％；４倍（含４倍）以上的税率为１．２％的税率征收房产税。

为避税，“类独栋”别墅悄然面市，即通过在独栋别墅间加盖附着物，绕过了“独栋”概念，让购房者在实际上享受独栋别墅的容积率等优势同时，又免了一笔不菲的房产税。

位于重庆市渝北区的复地某楼盘便能为购房者提供这样的户型。售楼人员告诉记者：“我们的别墅都是享受独栋的优势但不用交税的，都是 类独栋 。”

当记者询问到底怎么个“类”时，该售楼人员说：“传统的联排别墅都是两套房子建筑结构彼此相连，共用部分不可拆分，这样私密性和档次就要差些。但 类独栋 建筑结构完全独立，只是专门修一个不到４平方米的 共用区 ，共用部分拆掉也不影响建筑结构的完整。”售楼人员表示，传统联排和类独栋的区别就是“连体婴与两个小孩各绑长绳一头”，并表示这个设计特别受到购房者的欢迎。

记者走访中发现，包括融科、东原、劲扬等几乎在所有在售别墅楼盘都存在。

小住房＋大车库　“避税车库”成流行

为尽可能将房屋的实际建面单价提高又避开房产税，许多开发商打起“小住房＋大车库”概念，一套单价远超房产税缴纳下限的大面积产权房分成“住房”和“车库”两个产权进行捆绑销售。

在重庆市江北区华宇某楼盘售楼处，售楼人员极力向记者推销“避税洋房”，以一套被分成上下两层，房号为１６－２－１－１的房子为例，上层是建筑面积１２０平方米，产权性质为“普遍商住房”，单价是１４５００元一平方米。下层是建筑面积为２８０平方米，产权性质为“车库”，单价是每平方米３０００元。

当记者担忧住房单价超过了房地产税纳税单价标准１２７７９元时，售楼人员宽慰记者：“这个很简单，我们在签合同时会把住房的价格拆分一部分到车库里，只要保证总房款不变就可以了。”

记者计算后发现，若按照原单价进行征税，该套房房屋过户当年需交纳房屋过户基本税费和首年房产税共２００００元，且在持有该套房屋阶段每年需纳房产税８７００元；而按照“双产权算法”，住房的单价低于应纳税标准，不需要交纳房产税，只需一次性交纳车库１６２００元契税和其他基本过户税费。

在场的另一位售楼人员跟记者强调到：“这其实就是一套住房，只是我们为了避税考虑，做成两个产权，两者是捆绑销售的，我们不单卖。”

记者随后走访了包括多个高端楼盘，均表示有这样的“大车库”设计。

“三无人员”买房　避税手段众多

《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》规定，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房，需要交纳房地产税。但记者在调查的过程中发现，这条规定执行范围有限。

记者为此先后电话采访了华润、鲁能等多个楼盘，但是他们的售楼人员均表示，并没有这方面的规定或者对此不知情，在他们的楼盘，“三无人员”购二套房肯定不需要交房地产税。某销售人员直接告诉记者：“就算有这个税，但是你非得跟纳税部门说你是 三无 人员吗？你只要有收入证明，纳税证明，这根本就不是问题。”

一位地产界的资深从业者告诉记者：“这个条款在我们看来，有很多的办法将它绕过去，只要找人代开个收入证明、任职证明不就可以了。房地产商和银行又不会审查。很多没有工作的人买房办贷款都是这么操作的。”

擦边球现象难禁　房屋定性需明确

对于房产税操作过程中出现的种种“擦边球”，重庆大学法学院副教授张小强认为，这一问题的关键其实不在税法，而是在于房屋的定性。“一方面要在法律的制定过程中，明晰各类型房屋的性质，少一些暧昧的表述，这样就可减少开发商打擦边球的机会。另一方面就要看执法部门能不能严格执法了。”

重庆大学副教授陈晴认为，这种种的避税行为实际上也反映出了用税收手段调控房地产业的困难。

他认为，从经济人的角度考虑，开发商和业主必然会追求最小的成本支出，采取各种擦边球手段避税，因此在法律的制定过程中，需进一步细化执行标准，保证可操作性和权威性。