地王潮的喜与忧

进入9月，土地市场地王连续剧高潮迭起。在不到半月时间里，北京、上海、杭州等地接连诞生五宗地王，揽金近513亿元。

仅仅在北京，7月3日懋源地产拿下位于南三环夏家胡同地王时已经将单价地王推高到4.2万元/平方米 ，但懋源地产的单价地王只做了20天，之后这一纪录就被中粮地产以5.2万元/平方米的价格打破，一个多月后，融创中国控股有限公司（01918.HK，以下简称“融创”）因拿下位于东三环的农展馆地块而成为北京乃至全国的新科地王，单价更是暴涨到7.3万元/平方米。

在融创创下全国单价地王后，上海易居房地产研究院副院长杨红旭撰文：地王，一个接一个，如同一颗又一颗，炙热的陨石，穿过大热层，狠狠地砸在了中国楼市的屁股上、胸口上。地王潮也引发了一场微博论战，有地产教父之称的万科董事长王石在微博上对孙宏斌隔空喊话：“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！”

3天之后，融创董事长孙宏斌回应：我对王总的判断和判断依据很惊讶；对市场的判断有分歧很正常，我们继续看好北京上海，尤其是北京上海的稀缺地块；感谢王总的提醒，我们会以如履薄冰如临深渊态度对待风险。

双雄较量再起，围绕着地王，此番争论，谁又将笑到最后？

回归一、二线引发地王潮

9月堪称地王月。

除了融创在土地市场上高歌猛进外，9月5日，新鸿基以217.7亿元的总价拿下徐家汇中心地块，成为历史上全国总价第二高的地王。9月12日，越秀地产以90.1亿元的总价拿下武汉精武路地块，成为武汉总价、单价“双料地王”。 9月18日，融创再次出手，以103亿元拿下天津总价“地王”。

据链家地产市场研究部统计，北京在7月初的时候土地出让金已达745.8亿元，超过2012年全年的土地出让收入，目前，北京、上海的土地出让金收入已经突破千亿元大关，即便是南京前八月土地出让金收入也达到505亿元。一时间，土地市场仿佛回到2009年底至2010年初的楼市疯狂期。

尽管相关部门费尽心机，甚至不惜限购限贷，为何结果还是地王频出？

值得注意的是，半月内连拿下两个地王的融创，并非土地市场的激进派，就在8月27日融创中期业绩发布会上，孙宏斌还反复强调，目前土地市场竞争激烈，风险正在积聚，以北京为例，地价暴涨的速度远大于房价上涨的速度。因此，融创即使在最为看重的一线核心城市，也绝不盲目冒险拼地。

2012年12月24日，天津市南开区天塔道一地块出让，当时鲁能集团旗下的北京顺义新城建设开发有限公司力压融创，强势夺得该“双料地王”，竞地失败后，孙宏斌在微博中写道：“天津是融创的大本营，绿荫里又是天津最好的地块之一……但是再好的东西也要价格合适，我们必须遵守纪律学会放弃……”

在亚豪机构市场总监郭毅看来，土地储备不足，是此轮房地产企业不惜重金也要抢地的最主要原因。华远地产董事长任志强曾形象地比喻道：“众多的企业饿了，给一块骨头，也一定会打得火爆。”

“另一方面，随着三、四线城市楼市风险加大，甚至出现空城、鬼城，一、二线城市重新受到房地产企业的青睐，”郭毅对时代周报记者表示。7月3日，恒大地产以35.6亿元的价格拿下昌平沙河一地块，这也是恒大地产首次进入北京市场拿地。恒大地产的转向，也验证了这一趋势。

据中国指数研究院的统计数据显示，十大品牌房企在一、二线城市的拿地规模占比稳步提升，2013年一季度达到69.4%，二季度则增加至78.7%，房企回流一、二线城市引发的土地饥渴成为地王涌现的重要原因。

“还有一个因素，对于地方房地产企业而言，似乎只有在北京、上海这样的城市有了项目，才能打造全国性房地产企业的形象，因此这些企业不计利润，也要在北京拿地做项目，”郭毅表示。

昔日地王悲喜两重天

对于企业来说，追涨土地市场、拿下地王，究竟是企业加速发展的助推器还是一个烫手的山芋？

很多地王项目确实做得风生水起，比如当年的富力地产，2002年时曾以31.6亿元取得北京“双井地王”，如今的富力城已经建成乃至销售一空，二手房价格都已经涨至6万元/平方米，这个项目也帮助富力在北京站稳脚跟。2009年，中化方兴刚刚拿下“广渠路地王”的时候，因楼面地价超过周围二手房价，包括潘石屹在内的众多地产大佬都表示不看好该项目，但是现在其地王项目金茂府让进入地产行业时日尚短的方兴地产赚得钵满盆溢。

但是，所有地王都能笑到最后吗？

过去几年，折戟于地王、大伤元气的开发商并不在少数：2013年6月雅戈尔退掉了在2010年拿下的杭州地王，损失4.84亿元；7月5日南京市国土局发出公告，中冶置业在2012年拿下的南京地王项目，因供地手续和规划更改等问题，面临被南京市政府收回的问题，目前，中冶置业在追讨11.3亿元的土地保证金。但最终结果尚未可知；上海外滩地王经历更是曲折。2010年2月，上海外滩8-1地块以92.2亿元的价格成交，创下上海地王纪录，然而，拿下了“地王”的上海证大因无力独立开发，引入绿城和复星集团。又因证大与绿城联合将项目公司母公司股权出售给SOHO中国，引发复星集团与其他三大地产明星企业旷日持久的复杂诉讼，结果至今不明。地产大腕潘石屹在自己的博客中写下了这样一句话：“20年从商经验告诉我，对一个房地产公司来说，常常是一块土地定生死。短短10年的中国房地产历史，多少公司因一块土地死掉了。”

事实也的确如此。

以刚刚卸任北京单价地王的中粮地产为例，2010年10月16日，中粮地产以总价7.42亿元，楼面地价6074元/平方米拿下深圳坪山新区的地块，创下该区的地王。但该项目一直销售不畅，一品澜山项目的相关负责人曾感叹，这个项目只要不亏本就谢天谢地了。

2013年6月27日，经过48轮疯狂竞价，中粮地产以23.4亿元的重金拿下南京G34地块，楼面价直接由4390元/平方米飙升至7338元/平方米，亦引起业内担忧。受到地王项目所累，加上内部整合计划摇摆不定，即使有着央企中粮集团这样的富爸爸，中粮地产仍在为进入百亿元俱乐部苦苦奋斗，还要依赖出售金融资产和投资收益才勉强保持盈利。另一个深受地王其害的是远洋地产，其在北京和青岛等地的地王项目均惨淡收场，远洋地产不仅失守北京大本营，净利润更是节节下降，2010年中报显示，远洋协议销售额为83亿元人民币，净利润为11.52亿元，净利率高达24%，但是到了2013年上半年，协议销售额增长至178.13亿元，但是净利润只有14.17亿元，净利润率直接降至9.9%。

曾经饱尝地王之苦的远洋地产总裁李明在接受记者采访时称，北京当前的地价太高，远洋地产已经算不过来账。尽管远洋地产的地王项目已经缓过气来，但当年饱受地王的痛苦没有人能够体会。

在别人疯狂的时候恐惧吧

在第二波全国地王潮助推之下，不仅北、上、广以及南京、厦门等一、二线城市频现日光盘，其楼价也在节节攀升。国家统计局数据显示，8月份70个大中城市住宅销售价格环比来看，上涨的城市达66个，新增4个；同比来看，上涨城市数量维持不变下，其价格变动最高涨幅已攀升至19.3%，一线城市同比平均涨幅超18%。

从城市来看，北京、上海、广州以及深圳一线城市平均同比涨幅高达18%，其中北京最高达19.3%，最低的深圳也达18%。而沈阳、厦门这样的城市同比涨幅超10%。

“北、上地区为何地王频出，在我看来就是因为住宅用地供应不足，目前中国的工业用地占比太高，达到30%以上，而发达国家这一比例只有15%，另一方面，每年的土地供给量都没有完成，2011年全国住房用地计划供应21.80万公顷，实际只完成60%—70%，去年计划供地18万公顷，也只完成60%—70%，2013年全国土地住房用地计划供应15.08万公顷，是过去5年年均实际供应量的1.5倍，但看似光鲜的数字却难掩住房供地逐年减少的实情”，此前中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌接受时代周报记者专访时指出。

在顾云昌看来，开发商不能捂盘惜售，政府也不能捂地惜售。政府的土地供应要公开透明，城市边边角角的闲置土地都可以拿过来使用，这样开发商才不会哄抢土地。而在监管层，国家发改委主任徐绍史、财政部部长楼继伟向全国人大常委会作报告时，都提到“扩大个人住房房产税改革试点范围”。

全国工商联房地产商会创会会长聂梅生则呼吁出台房地产长效调控机制，推动住房用地供应渠道多元化，增加供应规模，逐步形成政府供地和市场供地的双轨制；同时，要以差别化信贷政策满足市场需求，推进房地产直接融资，将民间资金有效地导入房地产领域。

最后，让我们用巴菲特的一句话作为本文的结尾：在别人恐惧的时候我疯狂，在别人疯狂的时候我恐惧。