孙宏斌食言而肥，难道是故布疑阵？ CFP 供图
本报记者 赵卓 发自北京
北京新科单价地王，从5.2万元/平方米飙升至7.3万元/平方米，只用了44天，这个数字同时也刷新了全国单价地王纪录，只不过前两者的保持者是央企中粮地产和华侨城，而后者是民企融创中国控股有限公司（01918.HK,以下简称“融创”）。
就在8月27日融创中期业绩发布会上，融创董事长孙宏斌还反复对时代周报记者强调，目前土地市场竞争激烈，风险正在积聚，以北京为例，地价暴涨的速度远大于房价上涨的速度。因此，融创极为注重土地的风险，即使在最为看重的一线核心城市，也绝不盲目冒险拼地。
前后不过一周的时间，孙宏斌就食言而肥，究竟之前所言是故布疑阵，还是拿下地王为一时冲动？
打造全国超顶级豪宅
9月4日下午4时许，主持人的一锤定音，将当日出让的北京市朝阳区农展馆北路8号0304-622地块住宅混合公建用地的竞得条件，定格在21亿元并异地建设医院面积27.8万平方米。夺标人为融创旗下的北京融创恒基地产有限公司，若算上异地建设医院27.8万平方米，实际成交总价为43.24亿元，折合楼面价7.31万元/平方米，成为北京乃至全国名副其实的新科单价地王。
去年12月，农展馆地块在国土资源部“抑制异常地价”的系列新措施后被停止挂牌，再次复出的时候甚至自降2亿元身价，但依然抵挡不住楼市的火热，参与竞价的房企包括中海、融创、懋源、和裕、合景泰富、珠海华发、住总和首开联合体、首城置业等8家房企，竞价开始不到十分钟，融创便以21亿元的出价触到价格上限转而进入配建医院面积的竞拍。
和融创争夺到最后的和裕、懋源、首城置业，都不是“吃素的”。
就在7月3日，北京懋源刚以4.2万元/平方米的楼面地价力挫群雄，拿下南三环夏家胡同地王项目，懋源旗下热销的高端项目红玺台位于东北三环，售价超过每平方米8万元。
和裕地产曾在2012年7月以3.79万元/平方米的楼面价拿下了霞光里商业金融用地，成为北京近年来单价第二的商业金融用地。
首城置业曾拿下同样位于朝阳区东三环的广渠路36号地王项目。
中投顾问房地产行业研究员韩长吉告诉时代周报记者，目前在北京拿地成本愈来愈高，除了配建医院等公共设施项目，还需要缴纳各种税费等，开发建设的综合成本有可能上涨到10万元/平方米，地价极高，确实存在面粉贵过面包的嫌疑。
而据北京中原地产市场总监张大伟分析，项目成本高达10万元/平方米，而如果剔除其中不可销售的部分，入市的成本价已经达到12万元/平方米以上，这一价格已经全面超过北京在售的所有物业，因此销售价格必须突破15万元/平方米。
一石激起千层浪，连地产界领军人物王石都忍不住在微博上点评融创拿下农展馆地王的新闻：精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！
据时代周报记者了解，目前农展馆地块附近的二手房，如枣营北里等20世纪八九十年代建造的老房子，售价在每平方米4.2万-4.5万元。
而在售项目首开铂郡，其8月份的均价为每平方米6.6万元。
面对如此大的差价，融创相关负责人透露，该地块西侧紧邻农展后湖，蓝色港湾、第二使馆区、燕莎、四季酒店等高端配套云集，因此农展馆地块将被打造成北京顶级豪宅项目。
“15万/平方米的售价确实很高，目前北京的豪宅市场均价也都没有超过12万元/平方米的，但是一些豪宅中的景观楼王项目，已经达到这个价格，前不久霄云路8号就卖出一套单价超过15万元/平方米的房子，钓鱼台7号院也曾卖出过这个价格，等农展馆项目入市时，应该会有更多单价15万元/平方米的在售了。”亚豪机构市场总监郭毅告诉时代周报记者。
韩长吉也表示，但是该地段位于北京东三环CBD区域，稀缺性极强，通过建设高端住宅项目，未来的升值空间还是较大的，只要最终售价高于地价，企业盈利有保障，依然是正常的市场运行。
“在我看来，单价在6万-8万元/平方米的算是豪宅，8万-12万元/平方米的是顶级豪宅，超过12万元/平方米的要算是超顶级豪宅了，这次融创要做超顶级豪宅了。上海有些项目可以卖到20万元/平方米，是因为上海更重视地段，而北京则对居住面积要求更高，一般改善型以上的住宅都要200-300平方米，因此总价很高，要看融创怎么做了。”郭毅表示。
再次食言的孙宏斌
尽管中国地产界从来不缺乏传奇人物，但孙宏斌无疑是最传奇最有话题性的之一。
清华硕士、少年得志、联想成名、后与柳传志反目，遭受牢狱之灾，而后进入房地产行业，创办顺驰，从房屋中介拓展到房地产开发，风生水起，又叫板地产教父王石，最后因资金链断裂被赶出自己亲手创办的公司，后来凝注他全部心血的顺驰也被卖给香港路劲基建—一切宛如一部跌宕起伏的好莱坞商业大片，现实中孙宏斌和顺驰的兴衰也被吴晓波收入那本著名的《大败局》中，成为又一个失败的经典案例。
2006年卖掉顺驰后，孙宏斌在公众视野里消失，却埋头借融创再战地产江湖，这依然是一条荆棘之路：2007年，融创引入雷曼兄弟2亿美元的投资，但2008年雷曼兄弟倒闭，融创上市计划搁浅；2009年底，融创路演过程中，限制投资投机购房的“国四条”出台，投资者对内陆房企的热情骤减，在距离挂牌上市仅4天时宣布暂停上市。
直到2010年10月，融创在港交所上市，孙宏斌才再次站在聚光灯下，只是融创中国上市首日就遭破发。
几多艰辛坎坷又峰回路转，孙宏斌不再是当年那个踌躇满志的激进青年，面对媒体，他一直强调融创要拿合适的地，“宁可把现金留在账上，也不买错地”。从去年的万柳地块，到今年的夏家胡同地块和孙河地块，融创几乎参与了每一次地王的争夺，但都在关键时候适可而止，不让自己身处险境。
但是，8月14日，融创葛洲坝联合体以41.2亿元夺下亦庄两块宅地，其中一地块在剔除限价房面积后楼面价近2.8万元/平方米，比去年融创保利联合体拿地时的价格几乎翻番，成为亦庄新地王。而在7月31日，融绿一周年的新闻发布会上，孙宏斌还在接受记者采访时，信誓旦旦地说，对于北京的地价看不懂，不会在北京拿地。发布会不久，孙宏斌就食言了。
此外，上半年融创通过股权收购的方式，获得杭州和上海共四个项目，共增加土地储备216万平方米，增加权益土地储备97万平方米，其中仅上海盛世滨江项目耗资近80亿元。
在速度和稳健、负债率和现金流中，孙宏斌正做着艰难的平衡。
而此次敢于挑战7.3万元/平方米的楼面地价，或许是因为融创真的做好了准备，这也是孙宏斌的再次食言。
在韩长吉看来，融创之所以如此大手笔拿地，还在于企业上半年经营业绩较好，企业现有资金相对充裕，为拿地提供了一定的保障；另一方面，作为几家央企的合作伙伴，企业在融资渠道、人脉资源等方面的优势明显。
“融创在北京的高端住宅西山壹号院销售得很好，现金流充沛，做高端项目也很有经验。”郭毅表示。
融创中国的半年报显示，今年上半年，融创收入85.63亿元，同比大增99%；毛利达17.79亿元，同比增长29%；核心净利润8.45亿元，同比增长39%。同时，公司合约销售额达到236亿元，同比增长89%，账面上握有144.95亿元的现金，最重要的是，净负债率已经下降至71.8% 。
合作模式存隐患
融创不是规模最大的房地产企业，却是发展最快的：2010年，融创全年的销售额为83亿元，2011年为192亿元，涨幅接近翻番；2012年则完成销售356亿元，增幅同样高达85%，成功实现“三级跳”；今年上半年236亿元的销售额，同比涨幅也达89%，排名2013年上半年中国房企销售额第11位。
这一增长速度足以令行业内的几家龙头企业侧目。万科近两年的销售增长率分别为12.4%和16.7%，恒大地产为59.4%和14.8%，中海地产为29.8%和33.5%，保利地产则为10.7%和36%。
易居克尔瑞公布《2013上半年北京房企商品住宅销售额TOP50》榜单，融创北京公司以58.6亿元，位列第二。旗下热销高端项目—西山壹号院以28.61亿元，单盘挺进北京2013年上半年住宅销售额前三。刚刚过去的6月份，西山壹号院更热销7.84亿元，夺得当月豪宅销冠。
“精品豪宅+高周转率是融创成功最主要的原因。”一位接近融创的业内人士告诉时代周报记者。
在韩长吉看来，国内房地产市场在2009年达到低谷期，之后行情转暖，房价虽有起伏，但是上涨的趋势不变，北京豪宅因为具备投资和自住的双重价值，未来升值潜力较大，因此销售情况较好。未来土地稀缺性依然，市场供需格局难以短期内逆转，豪宅市场发展前景依然看好。
不过前述人士也表示，豪宅市场受政策影响风险较大。“另外，融创在很多项目上都选择合作开发，融创先后合作过的房企包括绿城、葛洲坝、保利、方兴、首钢、九龙仓等，合作项目的比例接近60%，这种模式可以让融创迅速做大做强，甚至有能力冲击一线房企阵营，但这也需要合作双方很深的信任，一旦出问题，也存在很大的隐患。”
韩长吉也表示，融创优劣势并存，企业在内部管理、决策协调方面还需改善。
本文来源：时代周报
责任编辑：
王晓易_NE0011
