核心区首个项目开卖 大虹桥轮廓初现

早报记者 顾菁 赖汀雨

作为上海“十二五”期间重点发展的六大功能区之一，虹桥商务区的建设一直受到各方关注。自2010年出让核心区的第一块土地至今，三年间，虹桥商务区核心区土地几乎出尽，第一批项目已经入市。专家预测，到2020年，虹桥商务区将形成一个聚集人流、物流、信息流与大量资本的比肩陆家嘴CBD的中央商务区。

首个项目开卖

7月2日，网上房地产公开了虹桥商务区核心区域首个项目的房源，虹桥商务区核心区一期8号地块——虹桥绿谷推出写字楼73套，总面积21042.85平方米。网上房地产报价为35000-38900元/平方米。

虹桥绿谷的入市拉开了虹桥商务区一期商办项目入市的序幕。据德融地产监测数据显示，预计在未来一段时间内，虹桥商务区一期将有约160万平方米的写字楼项目集中入市，出售和出租型项目都有。

而另一个备受瞩目的项目——虹桥商务区核心区北片区11号地块的万科·时一区预计也将于年内亮相。据万科方面透露，万科·时一区是个集住宅、办公及混合小型商业于一体的综合体项目，涵盖了10万平方米的住宅、1.27万平方米体量的独栋办公楼、5.76万平方米体量的标准办公楼，以及1.3万平方米商业街。

同策咨询研究中心提供的数据显示，截至2013年上半年，虹桥商务区核心区共成交23块土地。其中，核心区一期10个地块19个街坊26个项目已全部开工。

区域内最早拿地的项目——核心区一期06地块虹桥天地有望今年年底前建成。开发商瑞安集团将其打造成为集展示办公、购物、餐饮、娱乐、演艺为一体的综合商业，包括4幢10层的展示办公楼，一幢11层的酒店、一组3层的商业休闲娱乐建筑群、一幢6至7层的商场以及一幢5层的演艺中心。

记者看到，在前往虹桥商务区的一路上，大型建筑施工设备、打桩机、挖土机、砼泵等比比皆是。上海虹桥商务区管委会方面向早报记者透露，目前虹桥商务区内开发建设气氛浓厚，十多家企业开工，部分项目已经结构封顶。管委会方面也在积极推进社会项目和政府项目开工建设，“力争商务区尽快能够出形象、出功能。”

公建配套先行

在社会开发建设项目稳步推进的同时，政府公建配套项目以及商务区内的国家重点建设项目也在同步建设。

其中，由国家商务部和上海市总投资150亿元的国家重点建设项目——“四叶草”国家会展中心也于去年７月开工，目前全部地下工程已施工完毕，明年5月将完成A馆和B馆两个板块的施工和设备安装调试，有望于明年6月举办第一批展览。整个会展中心将于2015年6月全部竣工，建成后将成为世界上最大的会展中心之一。

虹桥商务区域内另一个国家重点建设项目——上海新虹桥国际医学中心也已于近期为各医疗机构开工建设和按期投入运营做好功能配套和业务支持准备。据上海虹桥商务区管委会方面介绍，医学中心一期的控制性详细规划已经完成，同时制定了整个园区的总图设计，包括园区内的医疗建筑、交通、大小市政、能源、地下通道和空中连廊等内容。其中道路配套施工进展较快，已有市政规划道路于今年3月竣工。整个园区已进入集中的开工建设和运营筹备阶段，预计2015年投入运营。

上海虹桥商务区管委会方面介绍，随着核心区（一期）项目的陆续建成，核心区的配套工程也已有序展开。目前已开工的项目包括核心区（一期）地下人行通道、空中廊道公共段、主功能区滨河及绿地景观、核心区各片区的能源站，建成后向区位内用户统一供能。周边路网、公共绿地工程也将于今年开工建设。预计整个核心区将于2015年基本建成，包括区域内建筑、政府投资项目、配套项目与道路及微循环的交通系统的建成投入使用。届时将有部分企业入驻，整个商务区开始形成氛围并逐步孵化。 虹桥商务区管委会方面还向早报记者透露，接下来的两年是虹桥商务区建设的关键时期，不但要促进企业稳步完成施工任务，更重要的是协调各方，加快推进区域功能建设和二次招商，帮助区域内项目实现符合区域定位的业态配比和招商工作，打造现代服务业的集聚区、国际贸易中心的新平台以及企业总部、贸易机构、经济组织的汇集地，服务长三角和全国的高端商务中心，这是今年下半年的重要工作之一。

商业氛围培养仍需时间

据统计，自2010年建成并投入使用的虹桥交通枢纽，每天约有644架次航班在虹桥机场起降，每2分钟就有一架飞机飞上蓝天，还有16万人通过高铁、3万人通过长途巴士以及轨道交通的方式到达这里。2012年总客流量达2.2亿人次。根据规划，未来整个虹桥交通枢纽的日均人流集散规模将达到110万-140万人次。

克而瑞信息集团董事长丁祖昱表示，虹桥商务区因立足于自身优势错位发展，其地理位置和交通枢纽让虹桥商务区更接近长三角，立足这个优势，虹桥商务区会吸引更多的长三角企业入驻，以此作为立足上海、辐射长三角的据点。所以相对陆家嘴所吸引的世界500强企业和金融机构，虹桥商务区所能够吸引的企业面更广，未来与陆家嘴CBD形成良好的互补。

“对早期入驻的企业需要认清，虽然虹桥商务区确实是一个高起点高规划的商务区，但无论哪个商务区都需要一段较长时间的发展运营来逐步提升区域能级，所以对商务区所给予的期望可以逐步提升，切忌一开始就寄予过高的期望。”丁祖昱提示，随着虹桥商务区内高起点高规划的建筑陆续完成，商业氛围还需要一定时间的培养，预计到2018-2020年，其巨大能量将逐渐显现。

中国指数研究院上海企业研究中心副总经理杜丙国指出，依托虹桥交通枢纽，虹桥已成为人流、物流的集散中心，而虹桥商务区也将成为距离世界最近的贸易中心、连接中国各城市最便捷的交通枢纽中心。未来随着基础建设的陆续完工，开发项目逐一面市，企业的入驻，大量信息汇聚于此，人气迅速提升将促其商务区氛围逐步形成。后期与陆家嘴金融贸易区形成互动，大量资金流入其中，虹桥商务区将整合人流、信息流与资本，所能创造的价值无可估量。

对于在发展过程中可能面临的问题，丁祖昱指出，对开发企业而言，短期可能面对资金压力，会采取将商业办公零售的可能。但建议开发企业将眼光放得更为长远，看到虹桥商务区未来发展的巨大前景，尽量减少零售而选择自持，以在未来获得更大的收益空间。

戴德梁行分析认为，一旦虹桥交通枢纽和虹桥商务区全面竣工，将会给上海所有的房地产板块带来积极影响，尤其是上海西区板块市场。这种积极影响的某些方面，包括对需求以及租金和价格的提振，现在已经有所感受。但它所带来的绝大部分好处要在今后10到20年才能显现，那才是它真正开始发挥作用的时候。