高比例商业迫住宅用地“逆袭”

近期，大虹桥连续推出7幅地块，起始出让金额高达107.51亿元。至此，自2010年以来，大虹桥区域土地出让金额已达到653亿元。值得注意的是，从其土地性质来看，高占比的商业用地反而进一步凸显了宅地的稀缺性，专家预计，未来房地产企业对大虹桥板块内住宅用地的争夺将更加激烈。

地王扎堆

据上海搜房网统计，截至2013年6月30日，大虹桥区域共计出让经营性用地53幅，出让总面积达到219万平方米，出让总金额达到653亿元人民币，并数次刷新上海地王纪录。

截至目前成交总价最高的为2013年6月13日绿地集团联合福建泰坤贸易有限公司竞得的青浦区徐泾镇会展中心3商办地块（02-01），该地块成交总价达到47.21亿元，一举刷新2011年以来上海总价地王纪录。

除此之外，2013年5月20日被北京福润天成房地产开发有限公司拿得的长宁区新华路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01商办地块，同样为2013年上海曾经的总价地王，该地块成交总价达到46亿元。

“这主要得益于虹桥未来巨大的发展潜力。”陆道集团总裁谭启钰表示，虹桥商务区目前是世界级的交通枢纽，加上政府规划层面的推动，未来该区域投资、工作和商务的氛围将不断提升。在会展中心运营以后，大虹桥对办公、酒店的需求非常巨大。开发商正是发现了此种机遇才纷纷加大在该区域的拿地投入。

“双高”聚集

目前，大虹桥板块已经吸引了万科、招商、瑞安、龙湖等数十家一线房企入驻，巨大的区域价值令地产公司敢于高溢价拿地。

6月8日上午，虹桥商务区北片区08号商住办地块率先开标，上海新长宁（集团）有限公司以16.3亿元的报价成功竞得了这幅地块，溢价率达到62%。当天下午，富力地产旗下的上海极富房地产有限公司经过一番激烈争夺，又拿下了虹桥商务区北片区06号住办地块，成交总价20.55亿元，溢价率达到了更高的71%。

事实上，房企高溢价拿地，大虹桥楼板价被进一步推动。据搜房网统计，虹桥商务区2010年平均楼板价为12491元/平方米，2013年时达到了15293元/平方米，上涨幅度达到22%。

以虹桥商务区北片区为例，去年8月1日，同样作为商住办用途，北片区首幅包含住宅用途的地块——北片区11号地块由万科以20.32亿元的底价竞得，折合楼板价约为11395元/平方米。如今不到一年时间，北片区商住地块的成交楼板价已经上升到19000元/平方米左右，涨幅达到67.5%~71.3%。

汉宇地产董事总经理施宏叡指出，在当下房企转型布局商业地产的环境下，虹桥商务区已经成为兵家必争之地，甚至出现同一地块大幅提价的情况。

6月13日，去年曾中止出让的徐泾镇会展中心3地块（02-01）重新在上海土地市场挂牌，起始价从2012年2月份的13.68亿元飙升至44.23亿元，一年之后，该地块升值223%。

宅地稀缺

值得一提的是，从大虹桥成交的土地情况来看，商业用地占比巨大，高比重的商业用地反而使得该区域的宅地日显稀缺，激发了住宅用地的升值潜力。

今年，虹桥商务区推出的两幅含有住宅性质的地块均出现高溢价，其中，06号地块被上海极富房地产开发有限公司以20.55亿元竞得，折合楼板价18818元/平方米，溢价率为71%；08号地块则被上海新长宁（集团）有限公司以16.3亿元竞得，折合楼板价19246元/平方米，溢价率为62.3%。

同策研究部总监张宏伟指出，整个大虹桥板块内商办和住宅建设用地的比例并不平衡，以虹桥商务区为例，其住宅用地仅占6%，这样的比例决定了住宅用地的稀缺价值。未来虹桥区域巨大的人口导入以及强大的交通枢纽优势决定了该区域未来庞大的住宅需求。

招商地产高级研究员张丽表示，目前虹桥商务区核心区500万平方米的商务体量，加上周边功能区扩展区，整个商务体量大于6200万平方米，其规划面积和体量未来都要超过陆家嘴。因此必然会形成大量的就业需求，加上该区域拥有世界级会展中心、分享二号线延伸段交通便利，因此区域未来的发展，特别是住宅市场发展潜力非常大。

搜房分析师指出，虹桥商务区土地的出让方式或许为其他郊区新城提供一个范本：商业用地先行，吸引投资和人气，随后规划住宅用地，在具有一定人口规模的基础上发展住宅产业，形成郊区新城建设的良性循环。