吴惠珍解析星河湾快慢哲学

暮春，北京星河湾，百亩生态公园里桃红柳绿。在5月过后的一个午后，星河湾集团副董事长、执行总裁吴惠珍脸上微含笑意，与时代周报记者面对面。这位曾经在幕后掌控，声称是“与星河湾董事长黄文仔一起用心把产品做好的”星河湾集团二当家，此次走向了台前，首次面对媒体畅谈星河湾新一年的战略布局以及集团的大品牌战略。

吴惠珍选择在北京与记者见面，显然有着另外一番深意。

2000年，星河湾在广州一战成名，但这并没有让黄文仔满足，他要让星河湾的成功在首都这个群星荟萃的地方重演，并发下豪言壮语：“榜眼探花都不要，进京只为拿状元。如果中不了状元，我们整个团队走路回广州。”从2002年至2005年，星河湾用了长达3年时间的耕耘，将北京东四环一块“九成以上北京同行都看不中” 的土地打造成一片欧式高档建筑社区，成为了北京房产的代表作。2005年7月，北京星河湾以1.78万元/平方米的高价开盘，连续6周保持销售冠军纪录，并在此后的4年中，连续占据北京的销售冠军宝座。2010年，北京星河湾项目售罄之后，3年多了，北京没有新项目出现。很多人为此甚至有点可惜，星河湾在北京一手缔造的品牌形象似有闲置之嫌。此番，吴惠珍偕同星河湾集团主管规划设计和工程管理中心的副总裁宁仁歧，副总裁田原，主管人力资源行政的副总裁黄可思一行来到北京，相信星河湾有在北京再开战场之意。除了北京，星河湾今年将在广州、上海、太原、鄂尔多斯、沈阳、澳门等城市持续建设，并在青岛、西安布局。从星河湾海怡半岛8年开一个盘，到现在每年6-8个盘齐发，星河湾显然是准备大干一场了。

做地产劳斯莱斯

重回北京，吴惠珍显然心情不错。

当年，星河湾怀揣着进京赶考、不中状元走路回广州的决心，将北京东郊四环的一块污水地变成了北京建筑园林的样板，前来学习的人络绎不绝。就连杭州一家自视产品质量为荣的企业老板都带着他们的高管团队前来参观学习。而身处北京星河湾中，当时的很多北京人还在疑惑：“这里真的是北京吗？”

吴惠珍说：黄文仔如今回忆起当年的情景，还犹如发生在昨天。在今年的年会上，他还提起当年的往事，庆幸经过大家的努力，在北京一战成名而不用走路回广州。

星河湾进京赶考，不仅带动了城市区域价值的提升，也让周边楼盘的品质和开发水平得以提高。其他开发商来学习，虽学不到核心的东西，起码表面上的东西能够学一点。

星河湾最核心的东西是什么？

吴惠珍说，黄文仔经常说，土地是不可再生资源，如果在一块好的土地上建造出一片建筑垃圾，二三十年就淘汰掉，那岂不是历史的罪人。星河湾要做百年建筑，星河湾的产品要保值增值，要对得起业主，也要对城市的价值提升有贡献。因而从1999年，黄文仔将华南快速干道收费站两旁，有着近两公里江岸线的地块收入囊中后，就一直以“舍得、用心、创新”这六个字来认真做产品。随后，星河湾一路走来，一系列足迹记录着星河湾的成功与辉煌。2001年，广州星河湾开盘名震华南；2005年，星河湾进京赶考，拿下北京的状元；2009年转战上海浦东，创造了“6小时销售40亿元”的奇迹；2010年，星河湾来到太原，以开盘超40亿、全年销售72亿的成绩刷新多个纪录，问鼎全国单个住宅销量冠军。

在业界，星河湾的产品有地产界的劳斯莱斯之称，然而这一点也备受人质疑，星河湾14年只做一种产品—大平层，缺乏创新。

对此，吴惠珍笑着解释，如果产品不好，怎么有那么多人来学习，怎么有那么多项目来模仿，甚至直接取名也叫星河湾。吴惠珍特别提到，星河湾是守法经营企业，法律部最忙的工作就是保护企业知识产权。

而对于创新，田原说，星河湾的每一期产品都在创新，包括户型面积和装修风格、装修材料都有不同的选择。以北京星河湾为例，一期只有一种装修风格，到了二期就有五种装修风格，到了三期变化就更多了，而每一期都会变得更加完美，更加人性化。到了上海以后，星河湾的户型面积和装修风格都有了调整。在山西太原、鄂尔多斯，由于这些地方冬天天气寒冷，星河湾的装修要求也不一样。

不唯地段论

星河湾过去的成功有没有偶然因素？

广州的星河湾项目用地开发以前是一片滩涂，并不被广州人所看好。华南快速建好后，从广州星河湾开车到市中心只有10多分钟的车程。在北京的星河湾地处东四环外一块废弃用地上，用心雕琢，才有了北京星河湾的成功。如今的北京星河湾离北京机场只需要20分钟的车程。

人们疑惑，黄文仔是不是提前获知了城市的规划消息。吴惠珍对此的解释是，黄文仔并没有什么内幕消息，而是他从城市发展的高度来看待土地未来的价值。而且，黄文仔除了董事长身份以外，还有一个称号就是“总设计师”。在他的办公桌面上，始终都会摆放着各项目的规划设计图。

可是依然有一种声音，那就是星河湾过去的成功有运气的成分。星河湾在西安和青岛所拿的土地都并非是城市旺区，但比较符合生活休闲的区域，星河湾能否在此地复制过去的成功？

针对星河湾的拿地策略，吴惠珍阐明：“星河湾不是唯地段论者，也不是非地段论者。星河湾知道地段的重要性，所以星河湾在全国各地的作品，既有未来看好的城市区域，也有占据城市优质资源的地块，比如三面环江的星河湾•海怡半岛。”

除了地段之外，最为关键的原因是，星河湾对于每一个项目都很用心却是事实。在装修上，星河湾全球搜罗小到门锁、开关，大到石材、木材、电器设备等一切奢侈精品，工艺也做得很精细；在园林上，珍稀树种、小桥流水、游泳池、山石景观……有人说黄文仔建的不是房子，而是艺术品。田原说：黄文仔一语切中星河湾的定位，做地产，我们规模上无法与万科相比，那么我们就只有做全中国地产行业最好的产品。这么说，并不是说星河湾不会做其他产品，招拍挂没有别墅用地，星河湾只能做集合式住宅。

8年一盘到8盘齐发

在星河湾迅速步入辉煌的时候，问题和质疑也相继来到。鄂尔多斯市场遇冷、太原星河湾也遭遇了房地产市场都普遍面临的精装修质量问题。

然而在鄂尔多斯大部分楼盘停工止损的情况下，星河湾依然坚持建设并如期交房。吴惠珍说，这是为了对客户负责，对城市负责；为了处理太原星河湾业主提出的质量问题，吴惠珍亲自出马，带着集团高管同业主真诚对话，沟通解释，妥善地解决问题，用行动证明星河湾是一个负责任的企业。

经历一系列波折之后，星河湾的年度销售额也从2009年的最高值130亿元有所下滑，2012年甚至没有能够跻身房地产销售额排行榜的前50名，销售额低于了100亿元。

对此问题吴惠珍并没有太介意，只是轻描淡写地说，现在国家、政府出台好多调控政策，星河湾只在乎企业是否良好运作，坚持的是做好产品，做好服务。

面对快与慢的哲学问题，吴惠珍的解释是，星河湾从宏宇集团开始发展到今天已经整整30年了，通过30年的发展和整合，制定的发展策略是，根据市场的情况，稳步健康发展。对于快与慢，并没有具体的要求。星河湾不会为了保量而降质。

她透露，早在2008年，星河湾就具备了上市的条件了。可是明天就要路演了，黄文仔临时决定不上市了。因为他觉得，上市后，就要追求速度，追求销售量；而这些都不是星河湾所要追求的。

即便如此，星河湾还是不甘于销售量的滑落。经过在房地产行业14年的发展，星河湾的大品牌战略已经逐步成形了。星河湾显然是在暗自发力。今年，星河湾在广州、上海、太原、鄂尔多斯、沈阳等城市持续开发，全国将有4个楼盘对外发售。在紧锣密鼓备战销售的同时，星河湾集团亦在积极布局，去年12月，以7.18亿元摘得西安西咸新区秦汉新城10宗土地；今年4月又以12.36亿元获得青岛城阳区7宗地。

同时，与雅居乐地产的合作进入了成都、常州等城市。更为重头的戏是星河湾还在计划重返北京市场。

一系列的现象显示，星河湾在厚积多年之后，准备发力了。吴惠珍对此只是简单地笑称，星河湾有那么多的员工，那么多的合作伙伴，要保证他们生活无忧，这是很大的学问来着。星河湾在加快发展房地产业务的同时，酒业也是星河湾今年重点发展的业务之一，正在积极筹备该板块的上市销售事宜。