海宁皮城：

中投证券

2013年5月31日，海宁中国皮革城股份有限公司（海宁皮城，002344）对海宁本部二期B座皮装鞋业广场四楼155间商铺，约7495平方米（套内面积）进行招租，最终全部招租成功，平均租金水平5353.4元/平米/月，租赁期限2013年9月-2014年6月，总租金收入4.01亿元，预计将增厚2013年EPS0.08元，增厚2014年EPS0.12元。

租金水平大超市场预期，原因为：1.商铺供不应求，拟招租商铺155间，参与投标商户730户；2.毛皮服饰2012年销售情况好，发展前景广阔。目前海宁本部除一四期过街天桥（建筑面积2152平方米）外，并无专门定位销售毛皮服饰的区域，该楼层定位较为稀缺；3.第一年租金包含商铺承租权费（即承租商户未来有权进行一次商铺转让，获取商铺转让收益），故商户愿意给出高溢价。二期四楼商铺的租金水平高达5353.4元/平方米/月，显著高于周边同类同地段商铺约168元/平方米/月的租金水平，我们预计其第二个租赁年度租金水平将下降至180元/平方米/月。

此次招投标租金尽管包含承租权费，但高达5353.4元/平方米/月的水平，还是从侧面反映了公司目前各市场的租金水平与市场化租金有较大差距，未来海宁本部市场的租金还有较大提租空间。

二期四楼的这种招租模式，我们认为或许代表着公司一种新的租赁模式，这样做的好处：1.以承租权费将商铺以近似销售的价格租赁出去，同时商铺所有权仍归公司所有，未来继续可以每年收取租金（可正常提租）；2.此种模式也便于对公司目前低于市场租金水平的商铺进行价值重估。未来不排除二期四楼的这种招租模式在海宁其他市场实行的可能。海宁的承租权招租模式，在经过海宁四期、成都市场、海宁一四期过街天桥等项目的不断摸索后，已日趋成熟，未来公司有可能会对海宁的其他已开业市场（如二期市场B座的二三楼），按照二期四楼的这种招租模式，对商铺进行价值重估。

海宁皮城是零售板块里的稀缺品种（受电商冲击小+全国化扩张初期+业绩增长确定、增速快），目前公司2013年、2014年PE分别为19.5倍、16倍。我们坚定看好公司的业绩确定性成长逻辑，下跌即买入良机。

考虑“10送10”后，我们上调公司2013－2015年EPS分别为1.03元、1.26元、1.57元（原为0.95元、1.14元、1.50 元），海宁皮城是我们未来3年最看好的投资标的，自持续推荐以来，公司股价表现优异，坚定看好公司投资价值，上调目标价至26元（对应2014年20倍PE），“强烈推荐”。