华业地产或受益环球影城项目

北京环球影城主题公园拟落户通州，公司在该地区拥有丰富土地储备

2013年北京华业地产股份有限公司（华业地产，600240）业绩主要来自于北京通州的东方玫瑰家园、大连华业玫瑰东方2期及长春华业玫瑰谷。通过我们的跟踪测算，预计今年北京通州项目可结算17亿-18亿元，大连项目结算5亿-6亿元，长春项目结算约2亿元，预计共实现结算收入24亿-26亿元（+60%～+73%）。

华业地产目前尚余未结算权益建面约250万平方米，并拥有一级开发权益建面118万平方米，公司未来3-5年的业绩增长可期。公司也将积极争取在通州的一级开发项目通过招拍挂形式转成二级开发项目。

2013年一季末华业地产持有货币资金24亿元，短期有息负债1亿元，短期无偿债压力。资产负债率74%，扣除预收账款后负债率61%，净负债率121%，但随销售回款增加，且置换低成本借贷，长期偿债风险不大。

我们预计公司2013-2015年EPS分别为0.57元、0.70元、0.97元。目前股价5.6折交易，投资价值被低估。

值得一提的是，公司房地产业绩进入高速释放期；股权激励行权将继续促使管理加快业绩增长和释放业绩；环球影城项目可能落户及金矿投资年底前可能投产是估值提升的催化因素，提升未来6-12个月内合理股价6.5元，维持“推荐”评级。

土地储备约250万平方米

华业地产拥有土地储备约250万平方米，其中在通州拥有权益建面122万平方米资源。目前在售的通州项目东方玫瑰家园开发体量大、盈利能力强，是未来3年内贡献业绩的主要来源；随大连、长春项目的销售、竣工，业绩也将逐步释放。

根据我们跟踪测算，截至目前公司今年实现销售额约17亿多元，完成全年计划的57%。今年可售面积约42万平方米，可售货值约50亿元，预计全年销售额有望达35亿元（+35%），超出年初我们30亿元的预期。

今年通州运河核心区项目、深圳宝安区项目将新开工，通州华业东方玫瑰项目C区或将开工，新开工或达90万平方米。这些新开项目2014年或将进入销售，预计2014年销售货值约100亿元，较2013年增长50%，2014年销售超50亿元的概率较大，同比增超四成。

从开工角度分析，预计2015年通州核心区项目或将大规模进入销售，货值有望达130亿元，较2014年增长30%，预计2015年销售有望达70亿元以上，同比增超四成。

根据北京房地产管理交易网披露信息，通州东方玫瑰家园项目目前已获取A4#-A9#、B1#、B2#、B6#、D1#、D2#、D6#-D9#等15栋住宅楼及公建车库等共43万平方米的销售许可。2013年新推房源17万平方米，可售房源共18万平方米，货值约30亿元。

根据我们的跟踪测算，截至目前认购金额大约为13亿元，去化率约81%。我们跟踪了该项目近期的推盘销售情况，年初滚存尾盘销售约3亿元，B1#、B2#项目团购销售额约5亿多元，5月25日新推D1#、D2#共490套4.7万平方米房源，开盘当日认购超300套，去化超六成。

受北京预售审批管理影响，公司最新获取的预售房源价格约17500元/平方米-18000元/平方米。根据搜房网信息，项目周边的合生滨江帝景售价约22000元/平方米，华远铭悦世家19000元/平方米，高于项目17500/平方米-18000元/平方米的售价，项目价格优势明显，去化毋庸担忧。

预计今年还将推出D6#、D9#、D3#、D4#约8万平方米资源。假设D1#、D2#、D6#、D9#售罄，D3#、D4#去化五成，预计全年项目销售金额约27亿元，将超出年初公司销售20亿元的计划。

各地项目进入收获期

根据我们的跟踪测算，华业地产今年以来外埠项目大连及长春销售约4亿元。外埠项目可售货量较大，大连华业玫瑰东方项目11万平方米，长春华业玫瑰谷10多万平方米，预计大连及长春项目全年销售额约8亿元，业绩有望大幅增长。

大连华业玫瑰东方2期项目于去年9月推出，建筑面积15.88万平方米，可售面积约12万平方米，均价16000-17000元/平方米，截至目前销售金额约3亿元，预计项目今年可竣工结算。

长春华业玫瑰谷项目主要为双拼、叠拼、联排等，已竣工。由于户型较大，去化速度相对较慢，截至目前销售额近1亿元，还剩10万平方米左右可售。

武汉荷叶山庄项目主要为低密度建筑，包括别墅、洋房、小高层等。或将采取整体出售模式，可一次性计入收益。

各地项目今年将进入收获期，北京通州项目D区部分项目今年竣工，大连项目今年竣工，长春项目剩余部分竣工，均可转为结算收入。

通过我们的跟踪测算，预计今年竣工可结算项目为，北京通州17亿-18亿元，大连5亿-6亿元，长春约2亿元，预计全部竣工可结算收入24亿-26亿元（+60%～+73%），超出年初我们的预期。

随各地项目陆续竣工，今年起公司房地产业务销售结算进入高峰，业绩将进入爆发增长期。预计2014-2015年结算收入也将持续高增长。

或受益环球影城项目

媒体报道北京环球影视项目下半年获得正式批复是大概率事件，最快年内启动项目实施。

据媒体援引权威人士透露，市场一直高度关注、可与上海迪士尼项目抗衡的北京环球影城项目已经上报国务院，下半年获得正式批复是大概率事件，北京市最快会在年内启动项目实施。

据悉，北京环球影城主题公园拟落户通州文化旅游区，环球影城项目规划区内两个村的大部分村民已于近期搬迁完毕。

若环球影城如媒体报道顺利落户通州，公司将充分享受其带来的周边区域配套设施及交通改善和人口集聚效应带来的发展机遇，我们提醒投资者密切关注此项重大事件的进展。

华业地产在通州地区拥有丰富的土地储备，总占地面积为36.3万平方米，规划建筑面积135万平方米，目前已开发销售了华业东方玫瑰项目，未售建筑面积超100万平方米。同时还拥有永顺镇李庄和梨园镇东小马村两个土地一级开发项目占地面积合计约90万平方米，资源广阔。若环球影城落户，公司价值也将相应得到较好的提高，未来持续发展前景值得期待。

目前开发的华业东方玫瑰项目位于梨园镇梨园南街与临河里路交汇处，距离环球影城可能落户地约4公里。项目定位于刚需，销售前景良好。目前正在进行地下工程的通州运河核心区项目，直线距离环球影城可能落户地约7公里，受益于通州核心区打造的“新北京中心”，预计今年动工建设商住公寓，明年销售，将有效加快资金回笼，释放业绩。一级开发东小马庄村项目直线距离环球影城可能落户地约2公里，已完成回迁楼的竣工备案，正在进行拆迁，若进展顺利明年可入市交易，公司因一级开发的基础不排除将带来二级开发的机会。

金矿料年内投产

目前华业地产总计拥有2个采矿权， 39个探矿权共625.53平方公里的勘探面积，未来努力跻身黄金行业储量前5名，或有可能向下游加工产业发展。

去年收购的新疆齐求3号金矿，目前在做选厂设计，达产后日处理量可达3000吨，预计今年建设起来。同时尽快推进投产，力争年内实现投产。

陕西小燕子沟一带铜金矿正在申办采矿权证相关手续。目前鸡头山—小燕子沟一带金矿详查有4条矿体，估算金属量20吨，推测本区远景储量50吨。矿山建设规模设计为1000吨/天，年(生产按300天计算）处理金矿石量30万吨，年生产金为500千克，利润率约50%。若顺利办完采矿权等手续，将尽快实现投产。

公司拥有的其余矿权，目前在进行勘探储量。公司目前处于资源投资阶段，力争年内投产，明年实现收益，在未来2-3年内实现新的利润增长点。

录入编辑：张珺