六连拍促世博板块新房挺进4万元线

早报记者 董琳霞

世博土地六连拍无疑是近期上海土地市场的焦点。5月世博板块连续推出6块土地，成交总价达到54.5亿元。多位业内人士用“劲爆”来形容近日世博园区土地竞拍的表现：“陆家嘴地区差不多用了15年才达到现在这个状态，但世博园区仅用了3年。”

然而，不管是陆家嘴第二还是超越陆家嘴，高价成交的地块对房价的影响始终是人们最关注的。毫无疑问，世博园区周边板块住宅价格也未跳脱此思维，“涨声”一片，迈进单价4万元大关。

两块刷新单价纪录

德佑地产副总经理刘伍洋分析，由于世博地区整体定位的原因，出让的土地全部是商办性质用地，考虑到整体的规划，容积率方面较为接近，都是在3-4的范围内，而且每块土地面积接近，最小的23472平方米，最大的35060.1平方米。

从溢价率方面来看，有3块土地底价成交，另3块溢价最高的溢价率在48%左右，溢价率最高的两块土地也是楼板价最高的，这两块土地陆续刷新了今年上海土地市场的单价最高纪录。其中，这6块土地中有3块是被异地的投资公司竞得，两块被国资背景企业竞得，一块被深圳大型民企竞得。从世博地区的规划和各竞得的开发商情况来看，这些地块都很有可能建成总部大楼或者高端办公物业。

上海中原研究咨询部数据显示，世博地区自2011年10月土地出让以来，截至目前共累计出让土地21幅，土地面积17.45公顷，可建面积75.71公顷，成交总金额166.11亿元。首次出让的为B片区土地，截至目前，B片区共计土地出让15幅，土地面积12.75公顷，可建面积58.88公顷，成交总金额111.61亿元。A片区首次出让时间为今年5月，截至目前共成交6幅土地，土地面积4.70公顷，可建面积16.83公顷，成交总金额54.50亿元。

据记者调查，世博A片区目前出让土地数量不多，但对世博地区的贡献度极大，B片区土地成交的平均楼面地价仅18954元/平方米，而A片区成交的平均楼面地价为32385元/平方米，是B片区的1.7倍。

“A片区之所以能拍出如此高价，且在短短两天内刷新溢价，主要原因是A片区比B片区地段更优越，功能规划前景更好。”上海中原研究咨询部经理龚敏认为，A片区将建设成为国际知名企业总部集聚区和具有国际影响力的世界级商务社区。而B片区规划为环境宜人、交通便捷、低碳环保、具有活力的知名企业总部聚集区和国际一流的商务街区。A片区向民营企业开放，而B片区则清一色面向央企，相对来说A片区更为市场化，而市场化的特点就是充分竞争，由于A片区将打造国际知名企业总部和具有国际影响力的世界级商务社区，这会吸引更多的民营企业前来拿地，从而抬高地价。

涨势辐射周边5公里

“世博板块新房已普遍进入单价4万元时代。”汉宇地产市场研究部经理付伟指出，从近两年的新盘供应来看，世博板块新房供应量十分有限。黄浦江东岸，世博园3公里核心区几乎没有新盘。不过，世博核心区周边5公里半径内辐射上南、三林、北蔡等延伸板块，先后有7个楼盘上市并销售。其中住宅楼盘5个，包括合生前滩一号、万科五玠坊、尚东鼎、大华珐朵公馆、凯德嘉博名邸等，单价3.2万-4.2万元/平方米不等，均为高档住宅楼盘。另外两个楼盘为商用性质酒店式公寓，分别为森宏旗臻、万富轩等，售价在3.2万-3.5万元/平方米。至今年5月份，除了已经售罄的凯德嘉博名邸，其余住宅新盘售价较年初平均涨幅达到12%左右，全部已达到或超过4万元/平方米，这意味着世博延伸板块新盘单价全面进入4万元时代。改善型自住需求加速入市及世博土地热对于板块新房价格都起到推动作用。

克而瑞上海机构研究总监薛建雄表示，世博板块内唯一在售别墅项目尚东鼎，4月份成交的千万级房源达到16套；陆家嘴在售的3个楼盘滨江凯旋门、汤臣一品、中粮海景加在一起，4月份仅售出9套千万级房源。今年以来，陆家嘴这3个项目仅成交了29套，而尚东鼎一个项目就成交了40套千万级房源。