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香江地产规避限价政策 被指借装修合同变相涨价

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网易财经5月13日讯 上市公司香江控股旗下香江地产位于广州增城名为翡翠绿洲的楼盘近期被爆出要求购房者强签“装修合同”,被指变相涨价。该项目新推盘预计均价达到12000-13000元/平方米,而上期近一月网签均价仅为7800元/平方米左右,总房价涨幅高达超60%。

广州市“国五条”细则已执行月余,面对严格的限价等政策红线,市场依然是“上有政策,下有对策”。行业人士表示,香江地产此举尚难定性是否违规,可能是有意对市场试水。

强签装修合同  总价涨幅高达60%

3月底广州“国五条”政策落地,原本想近期出手购房的小王(化名)却很郁闷。他告诉网易财经,日前看中了香江地产在广州增城开发的翡翠绿洲项目,今年一季度其新推楼盘也仅在7000-8000多元/平方米价格,但是预计5月中下旬新推盘的价格居然达到1.2万元/平方米,涨幅过半。

“开发商要求签订房管局的合同是毛坯价,差不多7000多元/平方米,但必须同时签订一份装修合同,其价格在2500-3500元/平方米之间,以90平方米面积算,总价接近30万元了,超出我的承受范围”,小王认为,增城市今年限价,这个项目前期成交很好,开发商不能正大光明的涨价,所以就强制性地通过签订装修合同来变相涨价。

网易财经走访翡翠绿洲现场获悉,目前该项目推出凡尔赛宫二期组团,总体量达千套,从整个广州市场来看,也算庞大体量。而今年5月19日将开盘的二期洋房项目,正在蓄客阶段,预计均价达到12000万元/平方米,包含了2500-3500元/平方米的装修价格。

该项目销售代表朱春苗表示,目前新推出楼盘都是包装修的,没有毛坯房推售,买房的话需要签订两份合同,通过贷款方式的话一份是房管局的毛坯合同,另外还需要签订装修合同。

“现在装修价大概在2500-3500元/平方米之间,每个户型对应装修价格不一样。就算上期同样户型单位的毛坯房,目前也统一成装修价格卖”,朱春苗说。

当问到这期预售具体价格时,该人士表示,要等到项目开盘才知道,毛坯价格大概在8000元/平方米左右,“市场都在涨价,不可能再卖那么低,明年过来买起码还要有5个点涨幅。”

网易财经注意到,依照必须签订的装修合同价来看,诸如91平方米房屋毛坯总价达到73万元,其装修价格约25万,粗略计算房屋每平米单价已过万元。

“限价政策出来后,发展商都在想办法应对,因为他们都想即要保证利益,同时又不违反政府相关政策。对于政府的强制性行政干预,开发商肯定不愿意,于是通过签两份合同来规避限价政策”,经纬行研究中心研究经理许婉婷表示。

同时许婉婷表示,项目带装修的话,价格方面可以提高,但肯定是有水分的,利润会稍微大一点,不过目前广州市场这种情况暂时不多,毕竟政府限价4月底才开始实行。开发商主打刚需的房,卖毛坯还是比较多。

尽管广州一直处于楼市调控中,近一年来仍交投活跃,特别是从化、增城等周边刚需盘,成交火爆。据广州房管局官网数据显示,2012年广州增城区域一手住宅成交20577套,占全市总成交量的五分之一以上,成交面积为249.7080万平方米,上涨27.25%。

前4个月房价数据已超标  广州调控压力巨大

一位接近香江地产人士透露,这个项目前期卖得很火爆,香江地产早已酝酿涨价,但又遇到增城限价政策严格执行,明涨不行,只能采取其它措施。

“目前项目还在蓄客阶段,通过这样方式试水市场,公司也想看看市场整体反应如何,再调整策略”,该人士透露。

小王对网易财经也表示,4月初看这个项目时候,售楼人员就表示,是否依照有装修款的价格执行,还不一定,但第二次却态度明确表示如果买楼就必须签订相应的一份装修合同。

网易财经致电广州增城市房管局,其市场部相关工作人员无奈表示,这种民事行为难以定性,毕竟签订合同也需双方自愿才行,因此很难界定是否违规。事实上这样的策略对于刚需购房者有一定的约束作用。

同时该人士透露,今年增城楼盘限价参照去年楼盘均价,因此实际执行时各个项目限价标准又有不同。这个项目新推还未拿到预售证,也是在试水阶段。

5月9日,广州房管局公布的4月楼市运行数据显示,新建商品住宅网上签约面积57.53万平方米,同比增加15.4%;网上签约均价16374元/平方米,同比上升18.4%。网上签约5187宗,同比增加21.2%;网上签约金额94.21亿元,同比增加36.7%。

广州“国五条”细则中指出,2013年广州市新建商品住房价格涨幅要低于广州年度城市居民人均可支配收入实际增幅。

而依照广州2013年城市居民人均可支配收入增长的目标为11%、城市居民消费价格指数涨幅即CPI控制在3.5%左右来推算,广州市今年的房价目标大概为不超过7.5%左右。以7.5%的最低涨幅计算,今年广州的一手房均价要低于15097元/平方米。而今年广州一手住宅均价已逼近2万元/平方米大关,涨幅更是远超此目标,房价调控压力巨大。

作为成交大户的增城区域其楼盘限价也步步升级,今年1月份广州增城曾确定限价标准是在2012年基础上限涨8%,而4月份重新调整收紧至5%。依照去年增城一手住宅价格,今年增城一手房均价将不得超过7757元/平方米。

许婉婷还表示,目前广州很多区域房价都有限制,整个广州市的指导价格是15800元/平方米,针对不同区域、具体楼盘可能也有不同指导价,政府也希望通过结构性调整来降低整体市场价格。

地价被疑政府暗中推涨 导致面粉贵过面包

在强制签订装修合同情况下,购房者实际承担的购房款早已超过政府限价涨幅。网易财经注意到,不止广州,珠海以及北京都存在这样“被迫式”签订合同的现象,项目均涉嫌变相提价。诸如珠海某楼盘装修款价格更是高达5000-6000元/平方米。

“为了保持销售业绩,房企有意减少新商品房供应,取消优惠措施,不愿意此时降价推出”,广州地产专家谢逸枫也表示,限价政策没办法按住房价,开发商还可以通过很多其他方法来避免规避,其实就是利用政策漏洞,比如毛坯销售、调整推货节奏、更改性质,4房改3房、赠送面积等。

方圆地产首席分析师邓浩志指出,实际上从去年4月开始楼市复苏,市场销售一直很旺盛,供不应求,但在土地供应环节却满足不了需求,2012年全国只完成65%的供应,现在还在限购、限价。特别是‘限地价竞配建保障性住房’出让,表面是限制地价,但实际成本却不断提高。新的地王出现,都会造成涨价。

值得注意是,近期广州土地市场成功出让新政后首幅宅地,其楼面价就颇具争议,被指政府暗自涨价。据悉,上述出让地块周边区域楼盘最高的也不过卖到2.8万元/平方米,不少楼盘销售价格甚至在2万元/平方米以下,而此次拍出地块,剔除过半的配建面积,其楼面价逼近2.6万元/平方米,刷新当年保利2万元/平方米的楼面价地王,而论区域位置和配套等,这地块实际上都无法比拟当年的保利地王。

有意思的是,去年4月底时代地产同样按照“限地价竞配建”模式,以6.13亿拿下附近区域宅地,其楼面地价约为6600元/平方米,短短一年时间,地价涨幅2.8倍。

根据合富辉煌五月市场推货统计,受预售限价等影响,广州不少楼盘推新货速度疲软,且供应量不大。但价格上却表现普遍升价,涨幅低至5%,高的达到20%。

邓浩志说,一方面地价攀高,另一方面政府又在限制房价,这种情况相当于国家生产面粉,但是限制生产面包。目前来看市场上不少楼盘都拿不到预售证,但随着时间推移会逐步恢复正常,所以说在政府统计上房价会显示出趋于稳定的迹象,但实际上暗中应该还会上涨。(朱玲 实习生 邱明皓)

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