嘉实子公司放弃30亿类房产信托 或因利润太低

嘉实基金公司子公司——嘉实资本管理有限公司（下称“嘉实资本”）高达30亿元规模的房地产类专项资产管理计划或无疾而终。

3月27日，上市公司华夏幸福公告称，其全资子公司廊坊京御房地产开发有限公司（下称“京御地产”）及其全资子公司九通基业投资有限公司（下称“九通投资”）拟与嘉实资本签订《合作框架协议》，嘉实资本作为专项资产管理计划资产管理人向九通投资（九通投资系一家房地产开发投资公司）进行不超过30亿元的投资。公告称，该项合作有利于推进九通投资旗下各园区开发建设进度。

该款“类信托”（编注：按照信托原理架构设计出的信托类产品，但发行机构不是信托公司）业务规模之大一度引发业内人士唏嘘。用益信托工作室公布的数据显示，3月共有51个信托项目的资金投资于房地产领域，总规模147亿元，显示平均规模为2.88亿元。此外，今年1月与2月的平均规模分别为2.88亿元与2.35亿元。

早报记者昨日从嘉实资本了解到，该公司现在没有向九通投资进行30亿元的投资行为，该项目不存在，且下一步没有实施跟这个项目相关的推动行为的打算。

而华夏幸福相关工作人员对早报记者表示，上述公告发布时间为谈判初期，而近日双方公司融资部门仍在谈判，尚未签署任何协议。

“明股实债”的类信托

根据华夏幸福公告的《合作框架协议》，如该交易顺利完成，九通投资的注册资本将增至30.9亿元，其中，京御地产持股55%，嘉实资本持股45%，投资期限为2年，预期年投资收益为12%。业内人士指出，这表明九通投资的年融资成本为12%。

而在该次增资完成日起2年届满日前，嘉实资本即可向京御地产发送书面股权回购通知，要求京御地产回购嘉实资本持有的九通投资全部股权。在担保措施方面，就京御地产的股权回购义务，华夏幸福不可撤销地同意承担连带责任保证并签署连带责任保证函；而增资完成日后，投资完成日前，九通投资可用于质押的全部股权将进行质押担保。

这一附带回购条款的专户业务这实际上是一项“明股实债”的类信托业务，从产品结构来看，与目前的多数房地产信托产品并无太大差别，但却引发了信托业内人士的思考。不少人感叹基金子公司抢夺信托业务来势汹汹，一位信托经理指出，其所在公司近几个月所发的地产信托项目规模多在一两亿元间，也有七八亿元的的，最大十几亿元，30亿元的规模“听听都吓一跳”“。

一位信托人士甚至对记者直言，嘉实资本背靠嘉实基金这一“大树”，后生可畏。

嘉实资本是业内首批基金公司成立特定客户资产管理业务的子公司，成立于2012年12月，1月31日，嘉实资本首只产品即已募集完成，募资额度约2亿元，为国内某大型B2B网站商户做小额融资服务。当月嘉实资本还开始进军房地产信托市场，推出规模2亿元的“嘉实资本盛世美澜园专项资产管理计划”，投资于镇江恒福房地产开发有限公司开发的“美澜园”项目，嘉实资本负责募集其中1.4亿元的“优先级”。如此快速的步伐引发了信托界的关注。

募资是个难题

嘉实资本方面拒绝向早报记者透露未签约的原因，而有分析称，12%的融资成本对于嘉实资本而言利润太低是两家公司“谈不拢”的原因。

多位信托人士均对早报记者表示，如以集合信托的模式操作，12%的融资成本对嘉实资本而言“没油水”，绝对不会操作。“销售费用与信托报酬是融资成本的大头，给投资者至少8.5%，营销费用1.5%，托管费0.3%，嘉实资本赚的还不到1.7%。一般而言，信托报酬在2.5%～5%左右。”

不过，也有基金子公司高管对早报记者表示，只要过得了风控，愿意接受这样的融资成本，“我们子公司的第一单专户业务的报酬也只有1.77%。”

然而仅从该《合作框架协议》来看，该项目并无实物质押，属于纯担保项目，在风险控制上颇具难题。“（提供价值信托资产规模）50%以下的质押物是最起码的风控条件，担保是第二手段，无质押物纯担保的项目信托公司风控根本过不了。”一位信托人士指出。

利润过低同时也造成了销售的困境。该信托人士表示，30亿元的项目如无银行代销几乎很难完成募集任务，而近期银行对代销各种信托类产品已经噤若寒蝉。

业内人士指出，30亿元规模的资金募集最便捷的方式就是直接与银行的理财资金对接，成为纯通道业务。事实上，不少信托人士也认为两家公司的合作方式或为通道业务而非集合信托。

但银监会近日公布的8号文又将这一捷径堵上。

就在华夏幸福发布上述公告的同日，银监会下发《关于规范商业银行理财业务投资运作有关问题的通知》（8号文），明确要求商业银行合理控制理财资金投资非标准化债权资产的总额，理财资金投资非标准化债权资产的余额在任何时点均以理财产品余额的35%与商业银行上一年度审计报告披露总资产的4%之间孰低者为上限。

所谓非标准化债权资产，是指未在银行间市场及证券交易所市场交易的债权性资产，包括但不限于信贷资产、信托贷款、委托债权、承兑汇票、信用证、应收账款、各类受(收)益权、带回购条款的股权性融资等。而九通投资与嘉实资本的合作正是带回购条款的股权性融资。

业内人士指出，一家中型银行的总资产约为10000亿，则该行理财资金投资非标准化债券资产的余额上限为400亿，仅一个产品就对接近8%的理财资金“有难度”。